地產(chǎn)行業(yè)熱門股新城控股自2018年5月21日除息之后連續(xù)暴跌。截止到5月22日收盤，其總市值跌至687.6億元（已分紅18.28億元），PE 10.83、PB 3.25。本站之前認(rèn)為，新城控股在總資產(chǎn)跌破700億元后，其估值處于“黃金坑”的位置。（參看：（簡(jiǎn)評(píng)新城控股四季度經(jīng)營(yíng)簡(jiǎn)報(bào) 、春播計(jì)劃：“小萬達(dá)”新城控股 、30元的新城控股是“黃金坑”嗎？）
自新城控股公布其一季度報(bào)后。本站經(jīng)過研讀，認(rèn)為由于新城控股采用14號(hào)準(zhǔn)則確認(rèn)收入，當(dāng)總市值700億下，估值可能接近“鉑金坑”。
先來了解一下，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的三個(gè)“分梯次”實(shí)施時(shí)間：
一是對(duì)于在境內(nèi)外同時(shí)上市的企業(yè)以及在境外上市并采用國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則或企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則編制財(cái)務(wù)報(bào)告的企業(yè)，要求自2018年1月1日起施行新金融工具相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，這一要求與《國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則第9號(hào)——金融工具》的生效日期保持一致，以免出現(xiàn)境內(nèi)外報(bào)表適用準(zhǔn)則差異。
二是對(duì)于其他境內(nèi)上市企業(yè)，要求自2019年1月1日起施行新金融工具相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，為這些企業(yè)預(yù)留近兩年的準(zhǔn)備時(shí)間，同時(shí)確保上市公司范圍內(nèi)執(zhí)行新準(zhǔn)則的一致性。
三是對(duì)于執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的非上市企業(yè)，要求自2021年1月1日起施行新金融工具相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，為這些企業(yè)預(yù)留近四年的準(zhǔn)備時(shí)間，以確保準(zhǔn)則執(zhí)行質(zhì)量。
港股上市公司新城發(fā)展控股為新城控股的控股公司。港股上市公司應(yīng)該在2018年采用新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。所以，新城控股在2018一季度報(bào)率先采用《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入》的會(huì)計(jì)處理方法。
14號(hào)準(zhǔn)則中將客戶取得相關(guān)商品控制權(quán)且同時(shí)滿足五項(xiàng)條件作為確認(rèn)收入的標(biāo)志。
更重要的是，14號(hào)準(zhǔn)則規(guī)定有某一時(shí)段履行履約與某一時(shí)點(diǎn)履行履約，兩種時(shí)點(diǎn)確認(rèn)方式。
說大白話，就是銷售普通住宅普遍符合按照時(shí)段履行履約的條件。
接下來看確認(rèn)的方式和金額。
講人話，對(duì)房企而言收入應(yīng)按照預(yù)期轉(zhuǎn)移所有權(quán)（不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移所有權(quán)按登記）前，項(xiàng)目完工進(jìn)度確認(rèn)，而不是按照客戶實(shí)際支付的金額確認(rèn)。
當(dāng)確認(rèn)的履約進(jìn)度大于實(shí)際向客戶收取的金額時(shí)，企業(yè)計(jì)入合同資產(chǎn)科目。當(dāng)確認(rèn)的履約進(jìn)度小于實(shí)際向客戶收取的金額時(shí)，企業(yè)計(jì)入合同負(fù)債科目。
新城控股2017年年報(bào)中對(duì)確認(rèn)收入會(huì)計(jì)處理方式的表述為：
即交付物業(yè)后才能確認(rèn)收入。提前收取的購(gòu)房款計(jì)入預(yù)收賬款。
對(duì)比新城控股2018年一季度報(bào)資產(chǎn)負(fù)債表。
本站之前對(duì)新城控股2018年房屋銷售部分業(yè)績(jī)的預(yù)測(cè)：
參考碧桂園在采用新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)業(yè)績(jī)的影響。本站調(diào)高對(duì)2018年新城控股房屋部分的預(yù)期銷售額至88億。全年合計(jì)凈利潤(rùn)110億左右。維持其合理估值區(qū)間為PE 8-13 倍，合理市值約為880-1430億。
那么，新城控股距離“鉑金坑”還有多遠(yuǎn)？