近日，中國指數研究院發布“2017中國房地產上市公司研究成果”顯示，去年房地產市場去化加速、資金寬松等良好環境的催化下，上市公司賺的盆滿缽滿；而今年形勢急轉直下，尤其3月份之后，全國已有55個城市發布160多次房地產調控政策。調控政策頻繁施壓，使房地產企業苦不堪言，業績下滑，七成房地產上市公司股價下跌。業內人士認為，2017年是房地產市場調控趨向嚴厲的一年，房企經營面臨大考，行業優勝劣汰將展開，房地產上市公司格局重構的進程將加快。
2016年，在房地產市場去化加速、資金寬松等良好環境的催化下，房地產上市公司的分化態勢加劇。一方面，大型房地產上市公司在產品、項目、資金、管理等要素的絕對優勢下，強者恒強。2017年一季度大型房地產公司的市場占有率大幅跳漲，可見一斑；另一方面，中小企業融資難度加大，只能斷臂求生或退出市場。上述研究指出，在2017年房地產企業需求端、資金端雙向受抑的情況下，行業集中度加速提升已成為必然。
通過綜合研究萬科、恒大、中國金茂、華夏幸福、碧桂園等代表性上市房企。中指院的研究結果指出，隨著投資和開發規模的增長，滬深及內地在港上市房地產公司總資產規模的不斷擴大，2016年，滬深上市房地產公司總資產均值達到510.24億元，同比增長25.48%；內地在港上市房地產公司總資產均值達到1227.08億元，同比增長32.60%。
在營業收入方面，營收超過500億元的滬深及內地在港上市房地產公司營業收入均值分別為1135.90億元、1103.02億元，同比增長29.30%和28.72%。其中，萬科、中國金茂、華夏幸福等龍頭房企領先優勢顯著。不過，營收規模在50億元至100億元和小于50億元的房地產上市公司的增速則明顯落后，其中滬深上市房地產公司分別同比增長21.91%和10.01%；內地在港上市房地產公司均值則分別同比增長11.46%和7.04%，房地產上市公司分化進一步加劇。
房地產調控政策如此緊鑼密鼓的發布，有沒有給房地產市場的行情帶來一些轉變呢？安信證券跟蹤的4月份65大城市一手房合計成交22.64萬套，環比下降24.9%，同比下降43.2%，累計同比下降27.6%。再看看二手房市場的行情變化。安信證券跟蹤的4月份16大城市二手房合計成交8.89萬套，環比下降18.5%，同比下降16.9%，累計同比下降19.0%。
2017年至今，房地產市場整體業績欠佳，那A股房地產上市公司的表現如何呢？據數據統計顯示，年初至今，A股149家房地產上市公司有近70%的家股價處于下跌狀態。這其中，下跌最大的是城投控股，跌幅為48.87%。從3月底，各級政府房地產調控政策大密度出臺之后，城投控股的股價開始“一跌不復返”了。值得注意的是，從統計數據來看，還有近四分之一的房地產上市公司股價有一定程度的上升。其中，逆勢漲幅最為強勢的要數京漢股份，該股從2017年年初至今的漲幅已達66.51%。
房地產調控政策發布如此密集，房地產行業會否就此持續降溫下去呢？中信證券研報分析認為，此次政府的調控可能會造成銷售速度下降，房價不再上漲。但是，由于政府著力打擊存量房市場，新房交易速度可能仍然良好。開發企業是熱點城市價格的接受者而不是決定者。二手業主降價動力不足，開發企業只要適當理性定價，銷售去化可能就較好。同時，企業投融資意愿也維持較高水平，板塊杠桿率和資金成本緩慢提升。預計全年全國商品房銷售額能有12.9%的增長。
興業證券研報分析認為，政府房地產調控政策的密集發布會帶來行業集中度的提升，重點公司銷售向好也會支持全國基本面向上。調控政策的出臺主要是為了抑制部分區域房價的超預期增長，引導居民的資產配置向三四線城市傾斜。因而，會比較看好三四線房地產的基本面和地產相關產業鏈。譬如招商蛇口、新城控股、港股的碧桂園，以及地產產業鏈下游的家電股。（原標題：調控頻繁施壓 業績下滑股價下跌 上市房企格局重構進程加快）