5月16日消息,北京市委十一屆十四次全會(huì)于5月17日召開,審議《北京城市總體規(guī)劃(2016-2030)》。華泰證券分析表示,北京短期投資以生態(tài)園林、污水治理、舊城改造、商業(yè)轉(zhuǎn)型主題為主,長(zhǎng)期而言更看好通州和非東西城區(qū)的房?jī)r(jià)表現(xiàn)。
此前,北京的東西城區(qū)已被定義為首都功能核心區(qū),海淀、豐臺(tái)、朝陽、石景山被定義為首都功能拓展區(qū)。華泰證券宏觀團(tuán)隊(duì)認(rèn)為,本次討論有望將上述四個(gè)首都功能拓展區(qū)升格為中心城區(qū)。
由于北京政治中心、文化中心、國(guó)際交往中心、科技創(chuàng)新中心定位的確立,在華泰證券宏觀團(tuán)隊(duì)看來,北京有進(jìn)一步區(qū)劃調(diào)整的可能和必要。一方面,老城重組或?qū)⒗^續(xù)推進(jìn),東西城合并成立新的中央政務(wù)區(qū);另一方面,北京市委市政府搬遷至通州,建設(shè)北京城市副中心,也可能會(huì)統(tǒng)籌發(fā)展燕郊、大廠、香河北三縣。
華泰證券分析,本輪北京城區(qū)的總體規(guī)劃有“瘦身”、“綠色”兩個(gè)關(guān)鍵詞,強(qiáng)調(diào)北京不會(huì)建設(shè)成為超大城市,同時(shí)還會(huì)注重生態(tài)文明建設(shè)。北京目前的建設(shè)用地規(guī)模為2921平方公里,前不久發(fā)布的《北京城市總體規(guī)劃(2016年-2030年)》草案提出,到2020年,北京人口規(guī)模控制在2300萬人,城鄉(xiāng)建設(shè)用地減至2860平方公里左右,2030年,城鄉(xiāng)建設(shè)用地減至2760平方公里左右。
北京瘦身要明確四個(gè)中心的城市定位,東西城區(qū)優(yōu)化布局對(duì)建設(shè)中央政務(wù)區(qū)而言有較大意義。綠色城區(qū)的建設(shè),整個(gè)京津冀地區(qū)生態(tài)文明的建設(shè),都將成為重要的發(fā)展方向,并與雄安新區(qū)相得益彰。就投資而言,華泰證券認(rèn)為,生態(tài)園林、污水治理、舊城改造、商業(yè)轉(zhuǎn)型等將會(huì)成為新城區(qū)建設(shè)的受益方向。
北京的過去,由政治中心逐步演變?yōu)檎谓?jīng)濟(jì)中心進(jìn)而帶來產(chǎn)業(yè)升級(jí),在加劇北京經(jīng)濟(jì)密度的同時(shí),帶來了人口的流入和工資上漲。而北京的未來將是,政治中心之于首都,經(jīng)濟(jì)中心之于北京。
“一個(gè)城市的職能定位和與之呼應(yīng)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)會(huì)對(duì)這個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來重大影響。”華泰證券地產(chǎn)分析師謝皓宇認(rèn)為這是房?jī)r(jià)上漲的基本邏輯。未來,北京可能化分為首都區(qū)和非首都區(qū),從政治中心的角度來看,東城西城承擔(dān)政治中心的角色,對(duì)北京地產(chǎn)市場(chǎng)的拉動(dòng)力量比較??;而承擔(dān)經(jīng)濟(jì)中心角色的東西城以外地區(qū),對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的拉動(dòng)力則比較明顯。
其解釋,“就政治中心而言,由于其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)無法提供較高的收入水平,人口承載力將下降,將以租房市場(chǎng)和保障房市場(chǎng)為主,商品房市場(chǎng)購買力較弱?!薄皩?duì)以經(jīng)濟(jì)中心為主的區(qū)域而言,將帶來長(zhǎng)期利好?!辈⒔ㄗh,短期以主題投資為主,長(zhǎng)期更看好通州和非東西城區(qū)房?jī)r(jià)的表現(xiàn)。