在吸收同業和發行理財等非標融資占據銀行(特別中小銀行)資金來源半壁江山的情況下，目前40%的新增信貸定價，要間接掛鉤貨幣市場利率和國債利率，而非基準貸款利率(2009年這一比例僅為19%)。因此，在基準利率上下浮動的個人住房按揭貸款，首當其沖就成為被調整對象。
據融360統計，4月全國首套房平均貸款利率為4.52%，環比上升0.67%，自1月以來已連續4個月上升。基準利率以下的房貸或將絕跡。4月，全國35個城市533家銀行中，有122家銀行首套房利率折扣調減，占比22.89%。春節后房價上升的北京、廣州，“五一”后已將首套房貸最低利率上調至基準利率。目前，二套房貸主流利率是基準利率上浮10%，北京則執行基準利率上浮20%的最嚴政策。
金融“去杠桿”疊加樓市政策緊縮，商品房銷售面積累計增速已從去年一季度54%的階段性高值降至今年前4個月平均20.1%的水平。在熱點樓市已回落的情況下，銷售還能保持20%以上的增速，與占全國銷售面積70%的三四線樓市今年以來保持了30%以上的銷售高增長關系最大。
三四線樓市回升能持續多久是個問題。特別是1700萬套棚戶區改造任務今年接近尾聲，熱點城市溢出需求(“返鄉置業”、農民工回流)已釋放一年多，樓市政策和資金面“雙緊縮”下，外溢需求潛力有限。從產業基礎、收入基礎看，三四線樓市不太可能持續回暖。若三四線樓市回落，熱點樓市受限于限購、限貸、限售等，銷售回款將大幅下降。
同時，開發商資金需求在明顯上升。2012-2016年，房地產整體處于“去庫存”階段：2009-2010年擴大內需，開發商進軍三四線城市，2011年“雙緊縮”后，開發商逃離三四線城市，并主動“去庫存”；2014-2015年由政府主導、以縮減土地供應為主要手段的三四線樓市“去庫存”；樓市需求轉向大城市及都市圈，但熱點城市供地彈性低，市場被動“去庫存”，熱點城市連續3年未完成供地計劃。2012-2016年，全國土地購置面積整體呈現負增長，年均下滑幅度達到12%。
房企已轉向“非標”融資，一季度新增信貸同比減少了1500億，但地產類集合信托發行額(629億)增長38%，新增未貼現票據創2010年以來新高，綜合成本在8%左右的高成本海外債增長了兩倍。眼下，金融安全已上升至國家戰略，“去杠桿”越來越深入。4月以來，銀監會連發10道金牌，銀行業全面落實MPA考核，直指同業和理財等非標投融資，并打擊借助資管計劃、基金子公司等繞開監管為地產項目和融資平臺違規輸血。截至2016年，房企有息負債11.2萬億，貸款、債券及非標分別占比63.5%和36.5%。
據海通證券的研究分析，2016年A股上市房企貨幣資金對短債覆蓋率的中位數為159%，比2015年提升63個百分點；短債占總債務的平均值為23.60%，比2015年下降9個百分點；75%的貸款和債券到期集中在2019-2021年。因此，短期流動性風險無憂，但樓市小周期見頂，房貸進入緊縮周期。在金融“去杠桿”框架下，分別占融資額13%和20%的債券、非標將大幅萎縮，一季度上市房企籌資現金流同比已大幅萎縮90%，考慮到2019年以后高價地和“地王”進入開發上市期，償債與銷售回款下滑形成疊加，一部分房企現金流或面臨較大壓力。
