本次《意見》的發布，是對2013年8月《鐵路投融資體制改革方案》中土地綜合開發的細化，存量和增量土地都給出了明確建議，意義重大。原則上要求鐵路建設與新型城鎮化相結合（統一聯建、良性互動），政府引導與市場自主開發相結合、盤活存量鐵路用地與綜合開發新老站場用地相結合。在支持盤活現有鐵路用地上強調站場及周邊地區改建規劃，支持鐵路運輸企業利用自有土地、平等協商收購相鄰土地，依法取得的劃撥用地因轉讓或改變用途不再符合《劃撥用地目錄》的，可依法以協議方式辦理用地手續；鼓勵新建鐵路站場實施土地綜合開發方面，明確了開發的邊界和規模，要求扣除站場用地后，同一鐵路建設項目的綜合開發用地總量按單個站場平均規模不超過50公頃控制，少數站場綜合開發用地規模不超過100公頃。新建鐵路項目未確定投資主體的，項目與土地綜合開發權一并招標，新建鐵路項目中標人同時取得土地綜合開發權，已確定投資主體但未確定土地綜合開發權的，綜合開發用地采用招標拍賣掛牌方式供應。
土地綜合開發方向意見已定，多地躍躍欲試，實際效果值得期待。從國際經驗來看，香港地鐵“地鐵+物業”的盈利模式值得借鑒，目前港鐵收入構成中客運占比64%，多元業務（車站商務、物流發展、租賃管理等）占比36%，且多元業務營業利潤率高達74%，高于客運的44%，使得港鐵ROE超過10%高于廣深的5%~6%。《鐵路投融資體制改革方案》出臺后，包括廣東、福建、江西、安徽、四川等明確表示要通過鐵路沿線土地開發來彌補鐵路建設資金不足。8月綠地地鐵投資發展公司的成立（綠地集團牽頭聯合申通地鐵和上海建工等滬上企業在全國多地開展地鐵投資者開發業務）標志著未來土地綜合開發的新模式開啟。此外，稅費優惠或減免政策值得期待。
看好鐵路設備行業
從鐵路設備板塊的投資驅動力來看，常規訂單對股價影響不大，核心是國家戰略的調整，包括投資規劃的上調以及影響鐵路行業長期發展的投融資體制改革。2014年固定資產投資的上調預期已在不斷驗證和強化過程中（已3次上調至8000億），且繼續上調仍具可能性，設備投資額增至1430億，同比增長38%。鐵路投融資體制改革的持續深化、近期鐵總可能性動車組招標以及“高鐵外交”帶來的出口業務都將成為影響行業發展的積極因素，我們繼續推薦業績確定性高且估值便宜的（601766）中國南車和（601299）中國北車，積極關注（300011）鼎漢技術，以及永貴電器和北方創業。■
