與傳統住宅市場不同，深圳的寫字樓市場一直被認為“供過于求”。此前，深圳針對商辦物業有針對性地追加調控，加之面臨空置率上升的壓力，深圳寫字樓市場也引起了市場的關注。
空置率超過20%
在深圳寫字樓密集的南山、福田和羅湖區，多個在建寫字樓項目都在爭搶“地標”的頭銜。據不完全統計，僅在深圳南山區，規劃高度超過300米的在建項目就包括世茂金融中心、漢京金融中心、卓越前海金融中心、華潤深圳灣總部大樓等。而在福田區，佳兆業環球金融中心、深業上城等在建項目的規劃高度都超過300米。而在舊改重點區域羅湖，也有寶能中心、城脈金融中心和恒大建設大院舊改項目的規劃高度都超過300米。
摩天寫字樓項目遍地開花，雖然多數為企業自持物業，但也預示著大量寫字樓項目將陸續進入市場。當住宅開發商因調控大潮持觀望態度、減少推貨的時候，深圳的甲級寫字樓市場仍在不斷出貨。高力國際提供的數據顯示，2017年第一季度深圳全市甲級寫字樓物業市場共有四個新項目落成，可供租賃建筑面積合計約為30.1萬平方米，大量新增供應推升全市甲級寫字樓市場的平均空置率至21.6%，環比增加4個百分點。
高力國際預計，鑒于深圳全市歷史吸納水平，新增供應肯定將超越需求的增長，致使平均空置率進一步上升。如果所有項目皆如期完工，全市平均空置率將于年內維持在20%以上的水平。第一太平戴維斯的數據則顯示，今年第一季度深圳甲級寫字樓銷售均價為每平方米56125元，仍維持小幅下滑趨勢，環比下降0.6%。記者在深圳市福田中心區調查時發現，多棟寫字樓都有超過10套以上的辦公單位同時放賣。有中介對記者表示，從去年下半年至今，寫字樓銷售市場都表現一般。
深圳一家融資貸款公司業務經理告訴記者，在深圳買寫字樓的投資客，大多是為了買來當資產做抵押融資，一般投資者很少會將寫字樓作為主要的投資標的。此外，過去投資深圳寫字樓的漲幅遠遠落后于住宅。與一般中小投資者形成鮮明對比的是，最近一年多深圳甲級寫字樓市場的確頻繁出現大單交易，數據顯示2016年深圳寫字樓共約有27宗大宗交易，比2015年的13宗翻了一番多，顯示大型機構和投資者出手越來越“闊綽”。
商辦物業的新出路
為了促進寫字樓等商業辦公物業的銷售，一些開發商會選擇將部分寫字樓等商辦物業改為商住公寓，希望套上“居住”的功能后能促進銷售。相對于寫字樓等商辦物業，商住公寓對投資者來說投資門檻較低，所以也比較受投資客們青睞。記者在福田區八卦嶺片區調查時發現，清鳳創投大廈此前就在部分樓層推出公寓單位，但公寓單位需以公司名義購買。此外，萬科在羅湖湖貝片區收購的“大金牙”項目，搖身一變已成“萬科深南道68號”，這棟過去原本以寫字樓與商業設計為主的大樓，目前熱銷的卻是商務公寓，均價超過每平方米5萬元。
不過，深圳市規劃國土委此前發布《關于進一步加強商業辦公研發用房建筑設計管理工作的通知》，對商業辦公、研發用房進行進一步管控，從建筑設計方面限制了將商辦與研發用地改造為住宅的可能性。今年以來，自北京、上海開啟的對商辦類物業調控嚴查正呈蔓延之勢，如今已覆蓋全部一線城市。
雖然不是從土地層面進行調控，但易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，這也是供應端的管制措施之一。“此類政策對房企拿地等形成較大的挑戰，后續房企拿地方面會比較謹慎，畢竟類似打擦邊球的做法已經不太容易實現。”嚴躍進建議，如果體量比較大，必要時可以采取寫字樓資產證券化手段，一些寫字樓項目也可改變租賃條件以調整客群，也能夠有效盤活資產。
也有分析人士表示，相比之下，在深圳地段較好的寫字樓大部分仍能賣出高價，開發商并沒有太大沖動改造成公寓。不過，調控新政或將刺激產品的創新，使聯合辦公、眾創基地、孵化園等模式快速發展。高力國際深圳分公司辦公樓服務副董事陳柯宇表示，開發商可考慮引入品牌及服務更好的國內外優質眾創空間品牌來去化一定空置面積，同時在成本可控范圍內也可考慮自己運營，提高自身品牌知名度。
此外，上述通知也引發部分業內人士對深圳未來工改市場的擔憂。“工改工”類城市更新是指將現有土地性質為普通工業用地改變為新型產業用地，將舊工業區拆除重建升級改造為新型產業園，產品多元化。根據第一太平戴維斯的統計，未來5年深圳“工改工”類城市更新項目供應建筑面積571萬平方米(含配套)，總貨值約1700億元。
近日，深圳官方對龍崗區坂田街道世暢自行車片區城市更新單元更新意愿進行公示。記者查閱資料發現，該地塊屬世暢自行車配件有限公司，而該公司的股東名單里則出現萬科的身影。
“未來5年深圳即將供應的工改項目中，目前處于前期規劃的大部分項目都計劃把一定量研發用房轉化為居住功能，但這種操作手法在現有政策下已經行不通。”世聯行首席工改顧問董極指出，未來工業用地的地產化開發將受到極大限制，利潤空間也會受到極大壓縮。不過，他同時認為，現在北上廣及其他城市資金涌入深圳的趨勢非常明顯，而大部分資金都投入在商業辦公物業之上。即使“工改住”的口子被收緊，“工改工”市場依然還有發展空間。
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