城鎮化之路該怎么走，大城市該如何轉型發展，多年來我們一直在摸索。
人大財經委副主任黃奇帆稍早時候在復旦大學以《關于建立房地產基礎性制度和長效機制的若干思考》為題演講時，剖析現行土地政策，提出了“土地跟著人口和產業走”的思路。他的講話與住建部、國土部聯合發布《關于加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》遙相呼應。該通知提出，對消化周期在36個月以上的，應停止供地；消化周期在36至18個月的，要減少供地；在12至6個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏。這反映出了一種更為市朝的土地供給思路。
我國幅員遼闊，各地區之間自然稟賦和經濟發展的差異較大，因此中央從大局出發，一直強調區域間協調發展。但是，社會各界普遍把均衡發展理解為均勻發展，甚至過度擔心人口聚集的后果，刻意控制大城市。結果是，土地供給由中央政府和地方政府的政策博弈決定，經濟發展迅速、人口凈流入的地區和經濟發展較慢、人口凈流出的地區獲得同樣的土地供給。例如，北京(樓盤)、上海(樓盤)經濟、人口增長的速度遠快于天津(樓盤)，但2005年至2014年累計建設土地供給都小于天津，三者分別是46,534.74公頃、 62,715.83公頃和81,729.08公頃。
按經濟原理，資源應投入到產出最高的領域。同樣單位的土地資源，投入到不同的地區，產出大不一樣。即使在農業社會，我國也存在明顯的“經濟—人口”分界線，即“黑河—騰沖”線，該線以南土地面積占全國的36%，但人口占96%。改革開放后的三十多年，就是人口、資本向東南沿海集中的三十多年，東南沿海地區每單位的土地產出的經濟價值遠高于中西部地區。東南沿海是中國經濟的重點地區，產出我國一半以上的GDP，在土地供給上，東南沿海和中西部地區一視同仁，是一種經濟無效率的行為。
事實上，沒有跟上經濟發展的土地供給政策，已成限制人口在經濟發達地區落戶的重要因素。經濟發展的一般規律是，經濟發展帶動人口從經濟落后地區遷入經濟發達地區，遷入后的人口消費水平提高，由此帶動市場需求和產業升級需求。我國原本也可以沿著這樣的道路前進，農村人口到經濟發達地區工作，長期工作后移居經濟發達地區，消費上升至發達地區水平，帶動市場需求和產業升級需求。但是，現有的土地供給制度迫使人口回到經濟欠發達地區，既形不成內需，更不用提產業升級。更嚴重的是，現在一二線城市的房價上漲，甚至連985、211院校畢業的碩士生、博士生都因為高房價不得不回到經濟不發達的家鄉。
均勻化的土地供給甚至已積累了嚴重的金融風險。由于土地供給沒有根據經濟發展情況區別對待，各地方政府都為了本地區財政收入賣地蓋房子。一二線城市住房供不應求，京滬深穗一線城市均價已在每平方米5萬以上，租售比大約不到2%。“剛需者”不得不從銀行借入房屋抵押貸款來支付房款，部分投機者則更以高杠桿來賭房價持續上漲。高杠桿下，銀行風險不斷積累，以致金融風險“綁架”房價，讓市場普遍形成預期：政府不能承受房價下跌帶來的金融風險，房價因此不會跌。在這種預期的驅使下，杠桿、房價、金融風險都在進一步抬高，形成“房價—杠桿—金融風險—預期”的惡性循環。另一方面，在很多三四線城市，特別是資源型、產能過剩行業集中的城市，又存在大量無人居住的新建社區，房地產銷售很困難。
顯然，以土地等手段限制人口流向大城市的政策與國際趨勢、產業發展趨勢相悖。國際經驗表明，經濟、人口聚集是常態。據世界銀行統計，全球50%左右的GDP是集中在占全球陸地面積1.5%的土地上創造的。巴黎只占法國面積的2%，卻產生了全法國28%的GDP；東京聚集了日本四分之一以上的人口，產生日本近四分之一的GDP；倫敦人口占了英國總人口的三分之一以上。從產業發展趨勢上看，下一步我國主要經濟增長點在于服務業。目前，我國第三產業占GDP比重已超過了一半。服務業人口規模效應更要強于工業社會。打車軟件、外賣、團購都是在人口聚集的京滬深穗杭發展起來的。
雖然住建部和黃奇帆都提出了人口、產業、土地相適應的理念，但這一理念離市朝的土地供給政策還有一定距離。試想，如果土地供給能市朝，能形成土地的統一大市場，將大城市周邊的農業土地釋放出來，讓部分自然資源更合適的省份承擔農業生產職能，這將釋放多少制度紅利？
