財(cái)經(jīng)365訊（編輯 錢(qián)多多）一直以來(lái)，有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展趨勢(shì)成為不少人士關(guān)心的話題。隨著新政的實(shí)施，小產(chǎn)權(quán)房的最新發(fā)展趨勢(shì)怎么樣呢?如今的小產(chǎn)權(quán)房，還是否值得選購(gòu)呢?

　　小產(chǎn)權(quán)房通常是指在中國(guó)農(nóng)村和城市郊區(qū)農(nóng)民集體的土地上建設(shè)的用于銷(xiāo)售的住房。由于集體土地在使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)并未繳納土地出讓金等費(fèi)用，因此這類(lèi)住房無(wú)法得到由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)的房屋產(chǎn)權(quán)證，而是由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā)，所以也稱(chēng)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房。

　　那么，小產(chǎn)權(quán)房究竟能不能買(mǎi)呢?根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地也只有享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣(mài)給城市居民的買(mǎi)賣(mài)行為不能受到的法律認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。既然不能辦這些手續(xù)，產(chǎn)權(quán)不完整，就可能會(huì)引發(fā)后續(xù)的一系列糾紛和問(wèn)題，比如無(wú)法辦理繼承、無(wú)法對(duì)抗國(guó)家的征地和拆遷、無(wú)法辦理抵押等。

　　當(dāng)然，這并不是說(shuō)小產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓?zhuān)钦f(shuō)其轉(zhuǎn)讓或銷(xiāo)售的對(duì)象是有限制的。這些房屋可以在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓和置換，這是法律允許的。但這種情況并不是本文要討論的，嚴(yán)格意義上來(lái)說(shuō)，這種情況下的房屋，也不能叫小產(chǎn)權(quán)房。

　　如果已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)了小產(chǎn)權(quán)房，因國(guó)家不會(huì)發(fā)放產(chǎn)權(quán)證，這將導(dǎo)致以后對(duì)購(gòu)房者一系列不利的后果。應(yīng)該如何最大程度來(lái)維護(hù)小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買(mǎi)者的合法權(quán)益呢?根據(jù)不同的情況，購(gòu)房者可以采用的措施如下:

　　1、如果已簽了合同但尚未取得產(chǎn)權(quán)證明，并且該房屋系在集體土地上建設(shè)，且購(gòu)房者非當(dāng)?shù)鼐用瘢b于可能的政策風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)，可以請(qǐng)求解除合同并退回已支付的購(gòu)房款，這是最直接的方法。

　　2、如果購(gòu)買(mǎi)了當(dāng)?shù)鼐用竦霓r(nóng)民房或從他人手上購(gòu)買(mǎi)了有產(chǎn)權(quán)證明的“紅證房”，房款已經(jīng)支付且已經(jīng)入住，但無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)的，則要視具體情況而定。

　　3、如果已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)了集體土地上建造的房屋并取得了當(dāng)?shù)剜l(xiāng)政府頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證明或土地使用證明的，可以自己居住或者出租，或者出售給有當(dāng)?shù)貞?hù)口的居民。

　　4、如果是在建的集體建設(shè)用地上的商品住宅項(xiàng)目，在委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)之后，則應(yīng)當(dāng)按照現(xiàn)有的土地管理規(guī)范，完成土地征用手續(xù)，并按照商品住房項(xiàng)目的規(guī)定手續(xù)報(bào)批，采取可能的補(bǔ)救措施。

　　但總體來(lái)講，拆遷房的買(mǎi)賣(mài)本身風(fēng)險(xiǎn)就很大，一般這種交易大多是在簽訂了拆遷安置協(xié)議但房子尚未交付的情況下轉(zhuǎn)讓買(mǎi)賣(mài)的，如果交易的商品房在拆遷前尚未過(guò)戶(hù)，當(dāng)拆遷區(qū)域的具體拆遷房源已經(jīng)確定時(shí)，待拆遷房屋的檔案會(huì)提前凍結(jié)，在這種情況下，房屋賠償?shù)氖芤嫒诉€是原業(yè)主，一旦原業(yè)主想要違約，就會(huì)產(chǎn)生諸多糾紛且維權(quán)困難。

　　如果是購(gòu)買(mǎi)的小產(chǎn)權(quán)房，在不受法律保護(hù)的前提下，所有的主動(dòng)權(quán)都掌握在賣(mài)家手上，無(wú)論是因?yàn)槭裁丛颍灰u(mài)家一心想違約，那么買(mǎi)家最多只能拿回購(gòu)房款，很有可能面臨血本無(wú)歸的后果。例如深圳的大沖舊改，回遷房就沒(méi)有一戶(hù)是直接分配登記在買(mǎi)家名下的，需要買(mǎi)家和原業(yè)主去后續(xù)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓過(guò)戶(hù)，這樣就產(chǎn)生了很多糾紛。想了解更多財(cái)經(jīng)資訊，請(qǐng)關(guān)注財(cái)經(jīng)365！