財經(jīng)365訊（編輯 錢多多）每年春節(jié)都是一二線城市樓市的傳統(tǒng)淡季，但對三四線城市來說，卻可能是最佳的去庫存窗口。狗年春節(jié)，上證報多名記者返鄉(xiāng)走訪各地樓市發(fā)現(xiàn)，三四線城市的分化比較明顯，呈冷熱不均態(tài)勢。

　　房地產(chǎn)資深人士指出，二手房市場的活躍度是判斷三四線城市樓市發(fā)展?jié)摿Φ年P(guān)鍵，同時，一線或“強(qiáng)二線”城市周邊的三四線城市仍然是最值得關(guān)注的。

　　1.“因城施策”有了效果

　　“這兩年，金華的房價上漲比較明顯。2016年前，金華房價都在10000元/平方米以下，這次回老家發(fā)現(xiàn)，想在金華比較好的地段買套房，均價都得在15000元/平方米左右。”老家在浙江金華的易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告據(jù)記者，現(xiàn)在金華的上海財經(jīng)大學(xué)浙江學(xué)院、萬達(dá)廣場附近都在搞開發(fā)，都是比較熱門的地段。不少人還是希望到城里買個房讀個書。

　　據(jù)記者走訪發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)貥鞘羞€是比較紅火的，到處是在建樓盤，農(nóng)村居民進(jìn)城和返鄉(xiāng)打工者的置業(yè)熱情高漲。為了將來的子女教育，當(dāng)?shù)亟Y(jié)婚的“標(biāo)配”都是購置新房和新車。

　　不僅是東部地區(qū)的樓市比較紅火，中西部的新疆烏魯木齊和內(nèi)蒙古包頭的樓市在“因城施策”的靈活調(diào)控下也發(fā)生了明顯變化。烏魯木齊市民小徐據(jù)記者表示，烏魯木齊的房子比以前好賣了，尤其是學(xué)區(qū)房，房主價格咬得緊，可砍價的空間很小，總價100多萬的房子也就能降2萬到3萬的樣子。即使不是學(xué)區(qū)房，在買漲不買跌心理的推動下，也好賣了，看房的人明顯多了。“我有一套單身公寓，2016年下半年掛出去的，一直不冷不熱的，但在最近終于賣掉了。”

　　包頭市的房地產(chǎn)中介王曉孔告據(jù)記者，這兩年來包頭的二手房房價也有過一波行情，目前已進(jìn)入平穩(wěn)期，房價總體是穩(wěn)步向上的走勢。以王曉孔所負(fù)責(zé)片區(qū)的某央企樓盤為例，90多平方米毛坯房的成交價已從2016年的約6000元/平方米上漲到目前的約7500元/平方米。

　　當(dāng)然，也有房子不好賣的地方據(jù)記者實地走訪后最大的感受就是二手房賣不動，買一手房的人也不多。當(dāng)?shù)厝诵№n告訴記者：“我姨在市中心有套房子，買的時候50萬元，這都過去3年了，房價依然是50萬元，還賣不出去。一手房，原來房價最貴的地段也就4000元/平方米，而現(xiàn)在新開發(fā)的小區(qū)普遍還賣不到這個價格。”

　　小韓表示，在當(dāng)?shù)貛缀鹾苌儆蟹掂l(xiāng)置業(yè)這種情況，大家的共識是當(dāng)?shù)氐姆孔記]有啥價值，大家反而都比較想“出去”。對當(dāng)?shù)啬贻p人來說，石家莊、太原和北京都是更好的去處。

　　再看樓市曾經(jīng)火爆的江蘇，在南京六合區(qū)工作的小王告訴記者，六合的房價總體還是比較平穩(wěn)的。但目前的一手房市場已很少有開盤日光的情況，二手房的價格也略有下跌。“現(xiàn)在房子不如以前好賣了，地鐵口經(jīng)常有人拉客看樓盤，房源供應(yīng)也在增多，安置房一建一大片。”而回到蘇州、南通老家過年的上證報記者發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)貨]什么人討論房價，這個話題聊不過三句就會被岔開，讓人感覺樓市的關(guān)注度較以往已大為下降。

　　2.哪些三四線城市有潛力

　　去年12月下旬，住建部部長王蒙徽在全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上表示：2018年將針對各類需求實行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房。庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續(xù)做好去庫存工作。

　　對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，今年三四線城市房地產(chǎn)政策將寬緊結(jié)合，寬在人才、自住需求，緊在投資投機(jī)。三四線城市的樓市調(diào)控目前主要還是以庫存多少分為兩類：靠近一二線城市的三四線城市整體仍存在收緊的可能，特別是核心城市周圍的區(qū)域;中西部的三四線城市則可能繼續(xù)執(zhí)行去庫存政策。

　　在易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱看來，判斷一個三四線城市是否具有發(fā)展?jié)摿Φ闹匾笜?biāo)便是其二手房市場的活躍程度。一般，成熟市場的一二手交易相對來說都是非常活躍的，而后，二手市場會逐步占據(jù)主導(dǎo)地位，這也是成熟房地產(chǎn)市場基本的發(fā)展邏輯。

　　丁祖昱認(rèn)為，未來可以重點關(guān)注兩類三四線城市：一是環(huán)一線或是環(huán)強(qiáng)二線城市的三四線城市，只要解決交通和配套問題，它們會成為這些一線或是強(qiáng)二線城市的衛(wèi)星城。二是完全獨立的，特別是省會級(或地區(qū)中心)的城市，這些城市主要還是靠自身的能力和實力發(fā)展。判斷其發(fā)展情況主要應(yīng)從人口基礎(chǔ)、經(jīng)濟(jì)水平、房地產(chǎn)成熟度、城市建設(shè)和通達(dá)性、共享經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況等幾個維度來考察，而其中的核心指標(biāo)仍是二手房市場，主要應(yīng)關(guān)注轉(zhuǎn)讓和租賃的活躍程度。如果一個城市的二手房市場并不發(fā)達(dá)，那么基本也可以判斷，高房價很可能是“曇花一現(xiàn)”，是不存在實際支撐的。想獲取更多財經(jīng)資訊，請關(guān)注財經(jīng)365！