財經365訊（編輯 錢多多）購房人通過按揭貸款的方式買房是一種很常見的方式。
在按揭貸款中，至少存在三方主體，四個基本合同關系，即購房人與房地產開發商之間的商品房買賣合同關系，購房人與按揭銀行之間的借款合同關系，購房人與按揭銀行之間的以房屋為抵押物的抵押合同關系，房地產開發商與按揭銀行之間明確保證、回購等具體條款的保證合同關系。
一、如果是按揭貸款買房，可不可以退房
從法律角度講，退房實際上是購房者作為購房一方當事人，行使其解除權的表現，因此肯定是可以的。購房者與貸款銀行之間是一種借貸關系，與開發商之間是一種房屋買賣關系，兩者完全是兩種獨立法律關系，所以對購房者的解約權并沒有任何妨礙。
購房者向銀行貸款與向親戚朋友借錢，其性質是一樣的。作為債權人，銀行或其他，個人都只有權要求購房者按約還款，但無權干涉購房者的解約權利。所以，只要出現了購房者有權依法解約的情形，不管購房者是否已經取得按揭貸款，都有權依法解除購房。
二、購房人若想退房，房款該退給誰
因為依據《商品房司法解釋》第2十五條規定，當按揭銀行作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，以及就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴時，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。
由于購房被解除，開發商從購房者處取得的所有購房款項均應返還購房者。購房者申請的銀行按揭貸款，也是購房款的一部分，也應一并返還給購房者。然后，購房者應依據中國人民銀行制訂的《貸款通則》第三十二條第五款，“借款人提前歸還貸款，應當與貸款人協商”的規定，與銀行協商，將剩余貸款本息(部分本金、利息此前已按月歸還)提前還給銀行。
為什么法律會這樣規定呢?通俗點說：你起訴開發商要求退房，一旦得到法院支持，開發商不僅要將你交的首付款退還給你，同時其收取銀行替你支付的其余房款也包含在你的訴訟請求中了，法院一旦判決開發商將所有房款退給你，而你拿到錢“溜”了，這時候銀行基于你從開發商處購買房屋所享有的抵押權就落空了(因為既然房子你不買了，你為房子設定的抵押也就失去了基礎)。
如果銀行再找買房人要錢，一是難，二是成本高。而如果銀行可以參加訴訟說服法庭，讓開發商直接將錢退給銀行，一事兩清，且無損他人，自然更好!
三、當遇到不可抗力時，購房者的按揭貸款是否需要還
退房以后，解除購房并不同時解除貸款。也就是說，購房者雖然不買房了，但因為其已從銀行借貸出款項用于購房，所以與銀行間的債權債務關系仍然存在，這筆借款是一定要還的。
購房人雖然買的是房子，但這個房能夠登記在你的名下，就說明你享有了房子的所有權。那么法律規定，房子(物權法上稱為物)是誰的，誰就要承擔房子滅失、毀壞的風險。就如同你家借錢買了一臺電視機，買回來后，如果因打雷震壞了，在電視機沒有質量問題的情況下，損失就得你自己扛，借給你錢買電視機的人不會為你負責。
同樣道理，在按揭買房子的過程中，銀行就類似于借給你錢買電視機的人，只不過銀行是收了你一大筆利息，而借給你錢買電視機的人可能不收利息或收很少的利息。所以，如遇不可抗力，房屋發生損毀，損失你要自己承擔，銀行的錢你還是得還的!
四、假如房價大跌，不僅購房者受損失，銀行也有可能找上門
假設購房者2011年買下一套300萬元的房子，首付90萬元，貸款210萬元。五年后，購房者已經償還銀行本金35萬元，剩余175萬元。就在這時，房價一瀉千里，已經腰斬，這套房子市場價僅為150萬元。
這時候銀行該坐不住了，仔細一算：當初借他210萬元，是因為他將當時價值不低于210萬元的房子抵押給了銀行。現在，房子僅值150萬元，但購房者欠銀行175萬元，銀行發放的貸款有25萬元失去了優先權保障，銀行給了購房者兩條路：一是先還25萬元;二是再提供其他的抵押物。
否則，銀行是不會看著自己貸出去的款就這樣泡湯的。
我們看看《銀行房屋按揭貸款合同范本》的有關條款是這樣說的：“抵押期間由于乙方(購房人)的過錯或其他原因造成抵押物的價值減少的，乙方應在30日內向甲方(銀行)提供與減少的價值相當的擔保。否則，甲方有權要求乙方提前清償相當于抵押物價值減少部分的本息。如果乙方既不提供價值相當的擔保又不提前清償等值的貸款本息，甲方有權宣布貸款提前到期，要求乙方提前清償全部貸款本息。”
因此你的抵押物價值下降，銀行找到你后，很可能最終就要拍賣你房子了!到那時，你不但房子沒了，甚至還要補齊沒有完全償付銀行欠款的“窟窿”!想獲取更多財經資訊，請關注財經365！