財經365訊（編輯 錢多多）二手房交易情況復雜，買賣雙方該如何簽訂二手房買賣合同呢?二手房交易過程中，簽約認購是關鍵的一個環節，尤其是合同內容的制定，更是直接影響了購房者的權益，那么，二手房簽訂購房合同要注意哪些問題呢?有幾種情況簽訂的二手房買賣合同在法律上無效?
一、如何簽訂二手房購房合同?
1、簽訂合同前認真核實房主的身份，嚴防假房主或者一房多賣的情況
這種情況在現實中是比較多見的，受害者終往往是購房者，因此必須嚴格核實房主身份。
2、簽訂合同時要明確約定付款時間和過戶時間
這個條款的重要性體現在賣房人希望得到價款，而買房者希望盡快入 戶。但是如果期間出現房屋市價有大的變動，就可能導致其中一方違約，帶來麻煩。
3、明確各種費用的交接時間和方式
二手房因為是處于使用中的，所以會存在如水電，煤氣，還有物業，暖氣，有線電視等費用，其中有些費用是需要預付的，有些是年終結算的，這些費用如何交接，什么時候交接都必須有個明確的規定，否則容易引發糾紛。
4、必須寫明違約責任 和合理利用補充條款
違約條款是整個合同中比較重要的條款，它承擔著法律救濟的重要使命，合同在履行期間免不了會有違約現象，而通過違約條款的明確規定，可以確保受害一方能夠及時得到救濟。
5、結合該房屋具體特點約定一些補充條款
二手房購房因為其性質關系，需要針對房屋本身的特點進行合同撰寫，盡量將自己需要保護的權益都寫入合同，這樣才能比較可靠的保障購房的利益，減少買賣過程中的變數和麻煩。
二、七種情況簽訂的房屋買賣合同無效
1、房產、地產分別轉讓;
2、未辦理登記過戶手續;
3、產權主體有問題;
4、侵犯優先購買權;
5、單位違反規定購房;
6、買賣中存在欺詐行為，顯失公平;
7、非法轉讓。
三、二手房簽合同的注意事項主要有：
(1)確認基本信息的真實性和有效性
買二手房簽訂購房協議，首先要檢查房屋的基本信息是否是真實有效的。除了房屋產權和手續齊全之外，以下這些信息也需要驗證。
1.房產證、身份證和簽署合同人，這三者的信息要統一。如有特殊情況，人員對應不上或代為辦理時，需要出具有法律依據的公證委托書。
2.所購房屋的地址要按照房產證中的地址正確填寫。
3.房屋的面積一定要按照房產證上面的面積填寫清楚，如果房屋存在贈送的面積，也要在合同的條款中寫清楚。
4.房屋權屬要明確注明，房屋如果存在共有權人，要將產權人和共有權人的姓名的寫進合同中。
(2)、約定總房款和稅費的付款時間和方式
1.付款時需將總房款、首付款和尾款的數額約定清楚，付款方式和付款時間也要約定好。
2.交易稅費。一般來說由賣家承擔的稅費有：營業稅、個人所得稅;由買家承擔的稅費有：契稅、土地出讓金;商業性質的房源則還需要買賣雙方共同承擔印花稅。此外，根據房屋的性質以及實際情況可能還要交土地稅、房產稅、手續費、交易管理費等稅費。
(3)、確定交房細節
1.交房的具體時間要寫清楚，要明確寫明具體的交房日期，以免賣家拖延交房的時間。
2.結清水電、煤氣、物業、電話等生活費用。購房時如果發現有費用未結清，一定要在合同中的條款中寫清拖欠費用結清的時間以及不結清費用的具體后果。
4)、明確違約責任
違約責任一定要約定好，尤其是二手房交易，違約行為經常出現，那么買家在簽訂合同時就需要將可能發生的違約狀況的處理方法提前做出約定。一方面可以約束雙方的交易行為;另一方面可以讓未違約的一方保障自己的權益。其中，在二手房買賣合同中有五大違約責任需要注明：
1、二手房出賣方逾期交房的責任。出賣方逾期交房，會導致買家遲遲無法入住，拉長了整個二手房的交易流程，因此要約定好逾期交房的責任。
2、買受人逾期付款的責任。賣家遲遲收不到房款，勢必會對整個二手房交易環節造成很大的影響，因此在合同中約定好此項責任，從而保障出賣人的權益。
3、非因不可抗力的原因，不能辦理或者不能按時辦理過戶手續的責任。
4、買房或者賣方單方解除合同的責任。單方解除合同是一種對另一方造成很大影響的違約責任，因此為了避免交易雙方隨便的解除合同，違約責任中一定要在此項多加約束。
5、房屋質量不符合約定的責任。
(5)、必須學會使用補充協議
補充協議在合同中是一個很重要的覺得，買賣商法在簽訂合同時如有不明確的條款時，或者條款需要進一步約定是，都要在補充協議中寫清楚。充分利用好補充協議可以減少很多交易糾紛，讓合同的內容更全面。想獲取更多財經資訊，請關注財經365！