財經(jīng)365訊(編輯 錢多多)1月22日開始，進入“北京兩會時間”，代表委員將就北京城市總規(guī)落實推進、提高城市精細化管理水平、文化中心建設、超大城市治理、社區(qū)服務體系建設等熱點、難點話題展開熱烈討論。在一周多的會期里，本報將開設專欄，針對一系列關乎北京發(fā)展的熱點話題，邀請代表委員建言獻策，匯聚首都發(fā)展新動能。

　　租購并舉政策之下，租賃市場迅速崛起，政府密集供應土地，開發(fā)商不計成本入局，消費者翹首以待，然而從過去的賣掉就能賺錢到現(xiàn)在的長期持有，租賃市場的流動性難題成為考驗入局者的關鍵，如何確保市場健康穩(wěn)定長期發(fā)展，北京商報記者特邀北京市政協(xié)委員共話如何使租賃市場得到長期有效發(fā)展，如何加快建立多主體供應、多渠道保障。

　　1.各地應分類研究租賃型用地出讓政策

　　北京市政協(xié)委員、國土資源部財務司司長

　　廖永林

　　住房市場租售并舉時代來臨，如何確保市場良性循環(huán)?北京市政協(xié)委員、國土資源部財務司司長廖永林1月21日在接受北京商報記者專訪時表示，每個城市要根據(jù)發(fā)展階段和市場容量研究制定土地出讓政策、租金標準政策、政府補貼政策，并且培養(yǎng)一些租賃型企業(yè)，這才是落實租購并舉的良性制度。

　　為更好貫徹租售并舉，近期國土部部長姜大明表示，將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，推動建立多主體供應、多渠道保障租購并舉的住房制度。

　　廖永林認為，有條件的土地出讓被看做是政府的外力支持，在一些房地產(chǎn)市場供求不平衡的城市，這是政府保障租賃市場的基礎?！笆欠裥枰饬Φ闹С?，取決于供求的結(jié)合點以及絕大多數(shù)居民的心態(tài)，例如城市居民更傾向于購置自有房且有能力買房，那就不需要強調(diào)租賃市場。”

　　除了從土地的供給端予以保障外，政府補貼傾向于租賃市場也是鼓勵手段之一?！罢a貼正在從以前的補磚頭轉(zhuǎn)變?yōu)檠a人頭，而補人頭也分為兩種，一種是保障房系列的補貼，另一種則是市場租金，通過政府的調(diào)控來將租金控制在合理范圍之內(nèi)，從供地上向企業(yè)傾斜，這些都是變相的政府補貼，當然這是以不違背市場經(jīng)濟的規(guī)律為前提。”廖永林如是稱。

　　在廖永林看來，租賃型企業(yè)最重要的能力并非出租房子，而是要有強大的融資功能。他指出，強大的融資功能來自于社會資金的信任，愿意把資金投入給這些租賃企業(yè)，而且相信能夠取得可觀的回報，前提是要有現(xiàn)金流和盈利，這就是要講給社會資本的故事。“保證有持續(xù)性的穩(wěn)定收入、長期回報才能讓社會資本進來?！?/span>

　　2.政府應多元化分類調(diào)整長租市場結(jié)構(gòu)

　　北京市政協(xié)港澳臺僑工作顧問、北京市政府專家顧問

　　毛大慶

　　在九部門明確提出加快發(fā)展住房租賃市場半年后，長租市場的政策東風即將來到。北京市政協(xié)港澳臺僑工作顧問、北京市政府專家顧問毛大慶在1月21日接受北京商報記者專訪時建議，北京市應根據(jù)城市特點，由政府主導、多元化分類調(diào)整長租市場結(jié)構(gòu)，通過稅收優(yōu)惠、成本分擔等政策扶持，形成由藍領公寓、白領公寓、人才公寓等構(gòu)成的多層次長租市場。

　　毛大慶認為，從近期的中央政策可以看出，長效機制的建立和穩(wěn)固將成為2018年房地產(chǎn)市場的重點工作，在金融、土地、財稅、投資、市場五個方面都需要一整套與之對應的調(diào)節(jié)與疏導機制。

　　“調(diào)整市場結(jié)構(gòu)大致有三種手段，即供應主體多元化、保障渠道多元化和發(fā)展租賃市場?！泵髴c建議，北京市應加大對于長租公寓類產(chǎn)品的多元化市場開拓推動力度?！鞍l(fā)展長租公寓的根本目的是為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)，與其他一線城市相比，北京市對于長租公寓類產(chǎn)品的政策扶持力度仍有提升空間，并應著重傾向于三類客群：藍領、白領，以及對于城市活力和創(chuàng)新力有明顯帶動作用的高端科技創(chuàng)新人才?！?/span>

　　首先，毛大慶建議，政府提前介入藍領公寓的政策扶持和監(jiān)管?？煽紤]提供適當?shù)恼哐a貼，從居住層面扶持相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展。其次，以白領公寓產(chǎn)品推動老舊房改造升級。尤其是在一線城市，其發(fā)展一方面降低了社會資源浪費，同時又能通過社會資產(chǎn)提升老舊房屋改造的效率。

　　最后，以人才公寓模式吸引高端創(chuàng)新型人才，采取政府主導與市場化運營相結(jié)合的模式，由房地產(chǎn)開發(fā)商或運營商提供標準化服務，通過產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套建設、城中村改造項目等形式與政府合作，在運營的價格水平上，由政府分攤一部分成本，通過足夠的價格競爭力保證城市和園區(qū)對于高端人才的吸引力。

　　3.可采取階段性降稅鼓勵房企參與租賃市場

　　北京市政協(xié)委員、中央財經(jīng)大學財稅學院教授

　　劉桓

　　1月21日，北京市政協(xié)委員、中央財經(jīng)大學財稅學院教授劉桓在接受北京商報記者采訪時表示，目前國家層面和主要城市都在力推“租售并舉”新模式，考慮到開發(fā)商投入租賃市場資金回籠可能出現(xiàn)一定困難，建議財政部門可以通過階段性降稅、貸款貼息等幫助房企降低建設開發(fā)成本，從而鼓勵租賃市場更平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　劉桓直言，要將租售并舉落到實處，必須確保租售同權(quán)。在劉桓看來，一個健康的租賃市場應該由政府主導，“我國租賃市場之所以難以成型，就是因為租賃雙方關系不穩(wěn)定，房子一旦漲價，很多房東寧可違約也要‘趕走’老租戶，以圖用更高價尋找新租戶，也就是說租賃關系全憑市場主導，這樣的租賃市場并不穩(wěn)定”。在他看來，要實現(xiàn)政府的主導力量，就需要確保政府手中擁有大量的租賃房源，這樣的話一些租戶如果在市場上受挫，找不到合適房源，就可以轉(zhuǎn)而租住政府提供的住房，確保市場供需穩(wěn)定、平衡。

　　據(jù)了解，去年7月，住建部等九部門聯(lián)合印發(fā)通知，明確要在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場。

　　作為租賃市場的重要參與方，此前有分析指出，對大部分房企而言，只租不售將限制現(xiàn)金流，而資金回籠周期的延長就可能加劇企業(yè)經(jīng)營困難。對此，劉桓建議，財政部門可以通過多種方式幫助企業(yè)降低開發(fā)成本?！半A段性降稅就是一項值得采納的做法，以往房企開發(fā)銷售住房需要繳納11%的增值稅，那么針對租賃房源開發(fā)，稅務部門就可以考慮減按5%的稅率向企業(yè)征收，讓出的幾個百分點稅款就能幫助企業(yè)降成本”，劉桓進一步表示，貸款貼息、土地出讓金優(yōu)惠也是主管部門財政工具箱內(nèi)可以亮出的工具。想獲取更多財經(jīng)資訊，請關注財經(jīng)365！