財經365訊（編輯 錢多多）2017年以來，各地樓市調控不斷收緊，限購限貸力度頻頻加碼，部分城市首次出現限售政策，同時，樓市吹起“租售同權”風，大力促進租賃市場的平穩發展及加大租賃房供應。
本以為隨著時間的推移，樓市調控會稍稍放松一下，但年尾近三個月密集釋放的信號都在告訴我們，樓市不會出現寬松跡象，2018年樓市調控也沒有放松的可能。
那么，在新的市場環境下，哪類物業值得投資?哪些城市的房產能夠保值增值?如何獲得合理的租賃和投資回報?
根據云房數據發布的《2017下半年中國房地產投資回報率調查報告》(以下簡稱《報告》)顯示，按照25個典型城市普通住宅的靜態租賃、長期租賃、5年租賃后轉售三類投資指標進行綜合分析：鄭州、武漢、深圳十分適宜投資;重慶適宜長期資產持有;廈門、天津、石家莊、福州適宜短期持有售出;而寧波是不適宜投資的城市。
高端住宅方面，按照15個典型城市綜合分析，適宜長租的城市是西安;和普通住宅一樣，寧波也成為高端住宅最不適宜投資的城市。
1.石家莊租金上漲動力不足
一直在北京工作的石家莊正定人張揚聊起當初買房的經歷，興致盎然：“當初小道消息說，正定會成為石家莊的一個新區，記得當時好多會議還是在正定開的，再加上12年、13年這個地方不論是從房價還是地理位置來說，都可以算作一片洼地，所以我最終決定將首套房買在了正定?！?/span>
不過，在張揚看來，正定再怎么說也屬于石家莊下面的一個縣級市，如果城市要發展，優先級的發展對象肯定是省會城市，所以之后手頭有閑錢的張揚又在石家莊二環邊上買了第二套房，當初買的成本低，沒想到后來房價一路上揚，二環邊上的房價現在漲至1.2萬～1.8萬了。
張揚說，因為工作不在石家莊，房子空著也是空著，所以簡單裝修之后他就把石家莊的房子租出去了?！拔矣浀?4年那會兒，兩室一廳的房子一個月租金是750元左右?，F在租金也就一千多吧。雖然漲了，但也沒漲多少，租金空間不大，租高了也沒人租?！?/span>
相比較北京等一線城市的租金來說，石家莊的房子租金回報率并不高。打算在北京發展的張揚原本還想著，把石家莊的房子賣了在北京買一套，沒想到石家莊和北京的限購政策一出，計劃也擱淺了。
“現在石家莊房價和正定房價整體都在降，現在賣掉也不合適啊。只能等等再看吧。沒準5年之后房價放開就漲了呢。”
房子租金回報率低、長期持有不劃算，像張揚一樣等待轉售另做打算的大有人在。
《報告》數據也顯示，長期租賃方面，雖然租賃市場看好，但短期內租金漲幅不及價格漲幅，過高的投資成本也致使長期租賃回報率呈現下行局面。2017下半年，石家莊、天津、杭州、青島、廈門均屬于價格與租金偏離較大的城市，長租租賃回報率墊底。因此，這些地方也被認為是適宜短期持有、5年后轉售的城市。
