我們預計9月份新房銷售面積同比下滑35%，略弱于季節性；全國單月新房銷售面積可能出現年內首次同比下滑，A股地產板塊將整體承壓。但考慮到目前A股地產龍頭房企各項經營指標（銷售、回款、拿地、融資等）均處于行業內優勢地位，且有望受益于一二線城市在11、12月份的銷售回暖，另外估值也處于相對低位，我們對優質龍頭房企并不悲觀，建議投資者開始提前布局。
理由
9月展望：黎明將近，建議提前布局龍頭
? 龍頭中報業績表現靚麗：1）銷售集中度提升明顯，龍頭房企領跑全國房企，1-7M17 Top20房企集中度已接近35%；2）龍頭房企截止1H17貨源豐富，龍頭房企上半年仍處于筑庫存階段，在下半年限價調控力度不減的背景下，仍有充足貨源推向市場；3）龍頭房企融資成本仍處于低位；4）收入鎖定性高，受益于上半年良好的銷售表現，龍頭房企的可結算資源普遍較為豐富。
? 一二線城市銷售回暖有望帶動龍頭股價表現：我們預判受低基數影響以及部分一二線城市目前已有預售證放松跡象，11、12月一二線城市銷售同比跌幅有望收窄甚至轉正，從而提振在一二線廣泛布局的龍頭房企股價表現。
? 龍頭估值下行風險低，且地產板塊基金持倉比例處于低位。另外，2季度末地產板塊按市值計算的持倉比例為2.79%，較1季度末小幅提升0.04%，但持倉比例仍處于歷史低位（歷史均值5.5%），板塊面臨的拋壓較低。
盈利預測與估值
當前A股地產板塊交易于10.8倍2017年市盈率，NAV平均折讓21%。
風險
全國政策層面繼續收緊；宏觀經濟超預期下滑。
來源：《房地產:觀點聚焦*9月A股地產板塊策略——黎明將近，可提前布局龍頭》 日期：9月3日 作者：張宇-中金公司分析師S0080512070004 肖月-中金公司分析師S0080516080005 呂功績-中金公司分析師S0080517070002
全國銷售面積增速同比大概率轉負
9月基本面展望
行業近況
預計我們持續監測的樣本城市9月份新房銷售面積同比下滑35%，略弱于季節性；全國單月新房銷售面積可能出現年內首次同比下滑。
評論
8月回顧：樣本城市新房銷售面積環比下滑6%，同比跌幅擴大至25%，略弱于預期。其中超高能級、高能級和中能級城市分別同比下滑52%、27%和19%（7月分別下滑47%、20%和20%），低能級城市同比增幅繼續收窄至6%（7月+9%）。受三四線市場銷售轉弱影響，預計全國8月新房銷售面積同比走平（7月+2%）。房價層面，8月樣本城市銷售均價同比上漲11%，其中超高能級城市僅漲3%，低能級城市漲幅收窄至14%。
9月展望：預計全國新房銷售面積同比下滑5%，三四線城市同比增速料將降至低個位數。樣本城市新房銷售面積同比降幅預計將擴大至35%，銷售均價有望環比小升（同比漲幅7%），銷售金額預計同比下滑30%。
未來三個月觀點：考慮四季度按揭額度可能出現顯著下滑，我們判斷10~12月銷售可能不及市場預期。其中，10月銷售面積同比增速受基數偏高影響，預計仍將處于全年“W”型曲線的第二個底部；11~12月增速在低基數作用下可能出現小幅“翹尾”，但絕對銷售量仍將弱于季節性。
當前A股地產股交易于10.8倍2017年市盈率，較2017年NAV折讓21%；港股地產股交易于9.4倍2017年市盈率，較2017年NAV折讓40%。