最近,市民小李全款付清買了宋先生的房子,當他等著領不動產證時,卻被房管部門告知:宋先生的妻子投訴說丈夫背著她把房子賣了,新不動產證暫時不能辦理。小李一聽納悶了,房產證上不是只有宋先生一個人的名字嗎?小李急忙到房管部門了解情況,更加意想不到的是,因宋先生與他人有債權債務糾紛,被人申請法院把房子查封了,新不動產證暫時不能辦理了,小李腦子一片空白……在房產交易中,假證、房屋權屬有無查封抵押,有沒有劃入拆遷范圍,共有人的情況,售房人有無債權債務糾紛等都給交易帶來風險,該如何化解呢?
作用
公證可減少交易糾紛
云南省昆明市國信公證處有關人員認為,房屋交易同一般商品交易本質上并無不同,賣方希望買方能盡快“交錢”,買方希望賣方盡快“交貨”。房屋如何安全地過戶?購房款如何安全地支付?孰先孰后?這一來一往就產生了風險的博弈。
房屋如何安全過戶,涉及到多方面的問題,如房屋權屬是否清晰、有無查封和抵押、有沒有劃入拆遷范圍、共有人的情況、售房人有無債權債務糾紛等。有時候售房人故意隱瞞與房屋交易有關的情況,編造虛構事實,提供虛假證明材料,更有甚者,冒名出售別人的房產,這些情況的存在就為房產交易發生糾紛埋下了隱患,但是作為一般購房人很難就全部情況進行甄別。
此時,公證就如一個過濾平臺,交易行為通過這個過濾平臺能夠將不合法、不真實的成分過濾,從而減少交易糾紛。此外,公證是房地產領域的專家,涉及的稅費流程、法律問題都可在公證處得到全面準確的解決。由公證代為收集提交相關材料,代為交稅過戶,可以免除當事人奔波之苦。
解析
房產公證有什么用?
除了市民擔心的一房兩賣風險,房產交易還存在交易對象虛假、處分權不真實、落戶遇阻、產權人有債務導致房產被查封等等風險。記者在云南省昆明市國信公證處窗口提供的一份資料中了解到,房產公證可進行身份審查,通過證件比對、人證比對,確保交易雙方身份真實。公證通過權屬審查,確保交易標的權屬真實無查封等權利受限情況,并通過審查婚姻關系共有人情況進行處分權審查,確保賣方是合法的產權處分人。同時,公證處還對合同進行審查,幫助雙方代書合同條款,確保交易過程反映雙方的真實意愿,合同內容合法有效。
此外,對于一些人賣房后,戶口遲遲未遷出,影響買房人落戶的情況也可進行預防。這就是公證要進行的落戶情況審查,通過落戶情況審查,讓買方知悉房屋落戶情況,并對后續戶口的妥善處置設置相應合同條款。還有最重要的就是資金監管,通過關注合同履行,確保交易資金安全。
房屋交易通過公證,在糾紛救濟上也能得到幫助。公證有專門的執業責任保險制度保障風險救濟,一旦公證出錯造成損失,如果公證處存在過錯,受害人可以憑借生效判決先行從公證處獲得賠償。
成效
房產糾紛大幅降低
從上世紀90年代開始,為防范風險減少糾紛,提高登記效率,昆明市房地產管理部門就開始運用公證這一法律手段,加強房地產登記管理,倡導在房屋登記過程中選擇公證的法定證明效力。這一理念逐漸深入人心,并為市民所接受,也成為一種交易習慣和模式。20多年的實踐,房產管理部門的糾紛爭議得以大幅降低。關于房屋交易的糾紛,訴訟也大幅降低。
近一年來,公證代辦疏導分解了不動產登記機構面臨的壓力,也取得了較好的社會效益。公證的溝通職能,在不動產交易涉及的所有機構中搭建了一座便利的橋梁,把各個環節很好地銜接起來,從而讓交易雙方得到了更好的服務體驗。