房子由買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)轉(zhuǎn)入租賃市場(chǎng)，人們對(duì)租金回報(bào)率這一指標(biāo)的關(guān)注度也隨之增加。
智谷趨勢(shì)最新的“100個(gè)城市租金回報(bào)率排行榜”顯示，在租金回報(bào)率排名前10的城市中，沒(méi)有一個(gè)一線(xiàn)城市。北京的租金回報(bào)率最低，以1.37%在百城里排名第96位，其次是深圳(1.38%)、上海(1.48%)和廣州(1.69%).
這意味著，投資一套房，單純靠租金回報(bào)，北深上廣分別需要72.99年、72.46年、67.57年、59.17年才能回本；廈門(mén)回本時(shí)間最長(zhǎng)，需要100年；衡陽(yáng)回本時(shí)間最短，僅需23.64年。
廈門(mén)100年才能回本
券商中國(guó)記者注意到，智谷趨勢(shì)這份“中國(guó)租金回報(bào)率最全地圖”包含了100座樣本城市，其中，4座一線(xiàn)、15座新一線(xiàn)、30座二線(xiàn)、44座三線(xiàn)城市，以及7座四線(xiàn)城市。
▲說(shuō)明：以下提到的租金回報(bào)率都是毛租金回報(bào)率，即年租金/房?jī)r(jià)，并未參考稅務(wù)、物業(yè)費(fèi)、維護(hù)成本等其他雜費(fèi)。若考慮這些費(fèi)用，(特別是國(guó)外)租金回報(bào)率將會(huì)下降1%~2%。而房?jī)r(jià)方面，主要研究二手房的價(jià)格，未考慮新樓盤(pán)。
從上表不難發(fā)現(xiàn)，城市越大租金回報(bào)率越低。在租金回報(bào)率排名前10名中，沒(méi)有一個(gè)一線(xiàn)城市，二線(xiàn)城市只有3個(gè)，三、四線(xiàn)城市占到了70%。
北上廣深四個(gè)城市中，北京的租金回報(bào)率最低，以1.37%在百城里排名第96位，其次是深圳(1.38%)、上海(1.48%)和廣州(1.69%).
意味著，投資一套房，單純靠租金回報(bào)，北深上廣分別需要72.99年、72.46年、67.57年、59.17年才能回本。
廈門(mén)的租金回報(bào)率在所有城市里墊底，需要100年才能回本，比一線(xiàn)城市更低。
智谷趨勢(shì)表示，由于廈門(mén)租金保持在低迷的狀態(tài)(最近一年還在跌)，但房?jī)r(jià)卻一直昂首向上導(dǎo)致的。廈門(mén)的房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)了廣州，成為了繼北上深之后，平均房?jī)r(jià)最貴的城市。
與廈門(mén)相似的是三亞，兩座城市都非常依賴(lài)房地產(chǎn)市場(chǎng)、而且都是國(guó)內(nèi)的旅游度假圣地。三亞租金回報(bào)率1.68%，需要59.52年回本。
數(shù)據(jù)顯示，100個(gè)城市中，僅衡陽(yáng)、哈爾濱、西寧、鞍山四個(gè)城市租金回報(bào)率高于4%；21個(gè)城市租金回報(bào)率低于2%。房產(chǎn)投資收益此前仍被房?jī)r(jià)主導(dǎo)，人們都在盼望房?jī)r(jià)上漲以獲得利潤(rùn)。
智谷趨勢(shì)認(rèn)為，目前的租金回報(bào)率，似乎成了樓市熱度的一個(gè)反向指標(biāo)，回報(bào)率越低，樓市越火熱；回報(bào)率越高，越是冷清。在房地產(chǎn)健康的市場(chǎng)中，年漲幅通常不到10%，而租金回報(bào)率百城榜的后20名城市，房?jī)r(jià)年漲幅有一半超過(guò)了40%，這不可能長(zhǎng)久持續(xù)。
▲從圖中的坐標(biāo)點(diǎn)分布可以看出，租金回報(bào)率越低房?jī)r(jià)漲幅越高
這是樓市一輪瘋狂后的特殊景象，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，隨著租房時(shí)代的到來(lái)，這些數(shù)據(jù)會(huì)有相應(yīng)調(diào)整。
國(guó)內(nèi)租金回報(bào)率熊冠全球
英國(guó)羅浮堡大學(xué)的全球化和國(guó)際城市研究(GaWC)，曾按綜合競(jìng)爭(zhēng)力排名把全球大城市分成不同等級(jí)，包括中國(guó)城市，其對(duì)應(yīng)的租金回報(bào)率如下：
▲以上分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)是由英國(guó)羅浮堡大學(xué)的GaWC提供的2016年最新等級(jí)。
從上表可以看出，基本上全球城市，也是呈現(xiàn)出城市越大租金回報(bào)率越低的特征。
紐約比波士頓、西雅圖的回報(bào)率都低。因?yàn)樵绞谴蠖际校績(jī)r(jià)比租金的領(lǐng)先度更大。
此外，可以看到日本仍是投資回報(bào)不錯(cuò)的城市，這與日本年輕人的租房率高、租房市場(chǎng)需求強(qiáng)勁有很大關(guān)系；而受到英國(guó)脫歐的影響，英國(guó)各城市的租金回報(bào)率跟他國(guó)幾個(gè)同等級(jí)城市里屬于偏低水平，但仍比中國(guó)高。
值得注意的是，在每個(gè)等級(jí)，中國(guó)城市的租金回報(bào)率都低于國(guó)外城市，其整體分布如下圖：
僅從毛回報(bào)率的比較來(lái)看，廣州和華盛頓相差了5%以上、成都和西雅圖也有超過(guò)3%的差值。除去每年的房產(chǎn)稅和維護(hù)成本等費(fèi)用，西雅圖也超過(guò)成都約2%。如果房?jī)r(jià)不變，在西雅圖收回買(mǎi)房成本的時(shí)間，比在成都短了18年。
房貸利率處于歷史最低點(diǎn)
“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，自本輪房地產(chǎn)調(diào)控以來(lái)，一線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速降溫，價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，甚至小幅回調(diào)。房?jī)r(jià)凍結(jié)后，收益從單純依賴(lài)房?jī)r(jià)漲幅，變?yōu)樵絹?lái)越多依賴(lài)于租金。
記者注意到，房貸利率作為調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要手段，北京、廣州等多地集體上調(diào)了首套房貸利率，按照基準(zhǔn)利率上浮5%-10%作為“起步價(jià)”。
以深圳市場(chǎng)為例，深圳房貸首套利率以基準(zhǔn)為主，最高上浮10%，二套房基準(zhǔn)1.1倍，放款最長(zhǎng)時(shí)間3個(gè)月。
盡管首套房貸利率上調(diào)，但是數(shù)據(jù)顯示，房貸利率依然處于歷史最低點(diǎn)。
融360發(fā)布的報(bào)告顯示，今年7月份，全國(guó)首套房貸款平均利率上升至4.99%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.02倍，這是繼2013年出現(xiàn)全面基準(zhǔn)利率后，時(shí)隔四年全國(guó)范圍內(nèi)首套房貸款再現(xiàn)全面回歸基準(zhǔn)利率。數(shù)據(jù)顯示，從全國(guó)首套房貸款平均利率走勢(shì)來(lái)看，7月份，全國(guó)首套房平均利率環(huán)比上升2.25%；同比去年7月的4.44%，上升12.38%。