中國(guó)人赴美買房65%選擇全款支付 美專家提醒：警惕房?jī)r(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)
50萬(wàn)美元，聯(lián)排別墅，朋友介紹的經(jīng)紀(jì)人……來(lái)自四川省成都市的吳女士未多加思索，便當(dāng)即拍板，在美國(guó)加利福尼亞州帕薩迪納（Pasadena）市全款購(gòu)置了一套房產(chǎn)。
事實(shí)上，跟吳女士一樣赴美購(gòu)房的中國(guó)人越來(lái)越多。次貸危機(jī)后這幾年，中國(guó)人在美國(guó)房產(chǎn)海外買家的占比已從2007年的9%增長(zhǎng)至如今的14%。美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（NAR）發(fā)布的《2017年美國(guó)住宅型房產(chǎn)國(guó)際交易調(diào)查報(bào)告》顯示，2016年4月至2017年3月的這一年間，中國(guó)人再次成為美國(guó)房產(chǎn)頭號(hào)海外買家，一年花掉317億美元，其中65%的買家選擇全款支付。
房產(chǎn)調(diào)研機(jī)構(gòu)CoreLogic的美國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)（HPI）預(yù)測(cè)顯示，2017年5月至2018年5月這一年時(shí)間內(nèi)，美國(guó)房?jī)r(jià)還將上漲5.3%。CoreLogic首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家弗蘭克·諾斯福（Frank Nothaft）在接受媒體記者采訪時(shí)提醒中國(guó)購(gòu)房者，投資美國(guó)房產(chǎn)當(dāng)警惕房產(chǎn)價(jià)值波動(dòng)。
中國(guó)買家購(gòu)房年花317億美元
根據(jù)NAR的報(bào)告，2016年4月至2017年3月期間，中國(guó)買家在美國(guó)的購(gòu)房成交總額達(dá)到317億美元，超過(guò)了來(lái)自加拿大、英國(guó)、墨西哥和印度的買家，成交金額連續(xù)四年蟬聯(lián)冠軍，創(chuàng)下新高。同期，中國(guó)買家購(gòu)入40572套房產(chǎn)，購(gòu)房數(shù)量連續(xù)三年榮登美國(guó)海外住房買家榜第一名。
中國(guó)買家的購(gòu)房實(shí)力不僅僅體現(xiàn)在數(shù)量上。美國(guó)最大的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)平臺(tái)Zillow集團(tuán)的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家亞倫·特拉薩斯（Aaron Terrazas）在接受媒體記者采訪時(shí)表示：“與其他海外買家相比，中國(guó)買家更中意價(jià)格偏貴的沿海地區(qū)。Zillow統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，三分之一的中國(guó)買家主要關(guān)注的城市有六個(gè)，分別是圣何塞、舊金山、西雅圖、洛杉磯、圣地亞哥和波士頓。這些地區(qū)價(jià)格都不便宜，因此中國(guó)購(gòu)房者的目標(biāo)價(jià)中位數(shù)就非常高，2017年第一季度達(dá)到了53萬(wàn)美元，相比之下，美國(guó)當(dāng)?shù)刭?gòu)房者的目標(biāo)價(jià)中位數(shù)僅為25.8萬(wàn)美元。不僅如此，中國(guó)買家還喜歡相對(duì)較新的獨(dú)立式住宅。”
為什么越來(lái)越多的中國(guó)人熱衷于購(gòu)買美國(guó)房產(chǎn)呢？特拉薩斯表示，這其中的原因各不相同。“就業(yè)和子女教育是中國(guó)人赴美購(gòu)房的主要驅(qū)動(dòng)因素之一。從中國(guó)人的社區(qū)搜索記錄來(lái)看，他們傾向于勞動(dòng)力市場(chǎng)強(qiáng)勁的地區(qū)，尤其是技術(shù)人才就業(yè)良好的地區(qū)。除此之外，中國(guó)人還喜歡有實(shí)力雄厚的學(xué)校配套的社區(qū)。”他同時(shí)指出，“投資也是中國(guó)買家赴美購(gòu)房的主要原因之一。”
在美購(gòu)房的吳女士就是一個(gè)典型的例子。她向媒體記者透露，她與丈夫共同經(jīng)營(yíng)著一家公司，兒子在美國(guó)賓夕法尼亞大學(xué)就讀碩士，在美國(guó)買房一方面是為了自家人的居住所需，另一方面也是以投資為目的配置海外資產(chǎn)。
美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司RE/MAX Champions加州地區(qū)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人Linda Ing告訴媒體記者，她的客人幾乎百分之百是以投資為目的，因此他們并不是買最好或最貴的房子，而是選擇投資回報(bào)率最高的地方。有些客人是聽朋友說(shuō)某一地區(qū)投資回報(bào)率較高，就和朋友一起購(gòu)買了房產(chǎn)。
26%中國(guó)買家申請(qǐng)美國(guó)貸款
美國(guó)抵押貸款銀行家協(xié)會(huì)（MBA）近期發(fā)布的一份報(bào)告顯示，今年7月，美國(guó)的可獲信貸指數(shù)上漲了0.3%至179.0。這說(shuō)明美國(guó)的信貸政策在一定程度上有所放松。
盡管如此，中國(guó)買家要想在美國(guó)申請(qǐng)到房貸也是非常困難的事，因?yàn)槊绹?guó)的貸款篩查機(jī)制非常嚴(yán)格，而且大多數(shù)抵押貸款機(jī)構(gòu)，包括一些大型銀行，認(rèn)為放貸給國(guó)外買家風(fēng)險(xiǎn)太高。
據(jù)匯豐銀行網(wǎng)站信息，國(guó)外買家在美申請(qǐng)抵押貸款有以下幾個(gè)程序：貸款預(yù)批及申請(qǐng)、信用核實(shí)、提交信貸記錄、銀行對(duì)賬單和收入證明等相關(guān)資料，以及完成房產(chǎn)交易。除了復(fù)雜的手續(xù)，國(guó)外買家的首付比例也比較高，甚至達(dá)到40%以上，利率也比當(dāng)?shù)鼐用窀摺?/span>
NAR的報(bào)告顯示，2016年4月至2017年3月期間赴美購(gòu)房的中國(guó)買家中有65%選擇全款買房，26%申請(qǐng)美國(guó)貸款。
對(duì)此，特拉薩斯向媒體記者解釋說(shuō)：“通常，只有那些在中國(guó)和美國(guó)均有業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)的銀行才愿意貸款給這類買家，因?yàn)橹挥兴麄儾拍茉u(píng)估貸款人的信用風(fēng)險(xiǎn)及收入，一旦貸款人拖欠貸款不還，他們有能力回收其資產(chǎn)。”
今年以來(lái)，央行與國(guó)家外匯局加強(qiáng)了跨境人民幣業(yè)務(wù)管理，使得個(gè)人購(gòu)匯程序更加嚴(yán)格。2017年7月1日起實(shí)施的新《金融機(jī)構(gòu)大額交易和可疑交易報(bào)告管理辦法》已將大額現(xiàn)金交易的人民幣報(bào)告標(biāo)準(zhǔn)由20萬(wàn)元調(diào)整為5萬(wàn)元。此外，辦理購(gòu)匯業(yè)務(wù)時(shí)必須填寫《個(gè)人購(gòu)匯申請(qǐng)書》，以提供真實(shí)購(gòu)匯用途信息。但CoreLogic首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家諾斯福對(duì)記者表示，目前尚看不出該規(guī)定對(duì)美國(guó)房屋銷售的影響，盡管最近幾個(gè)月，中國(guó)買家將目標(biāo)價(jià)降低了約2萬(wàn)美元。
Ing則告訴媒體記者，她經(jīng)手的中國(guó)買家?guī)缀蹙捎萌钯?gòu)房，主要通過(guò)自己每年5萬(wàn)美元的換匯積累，以及充分利用親戚朋友的換匯額度來(lái)籌集資金。
房?jī)r(jià)高企購(gòu)房者需警惕風(fēng)險(xiǎn)
截至今年5月，美國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)6個(gè)月創(chuàng)下新高。CoreLogic的最新數(shù)據(jù)顯示，繼2011年3月跌入谷底后，CoreLogic美國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)（HPI）至今已經(jīng)上漲了近50%。同時(shí)，CoreLogic HPI預(yù)測(cè)顯示，在2017年5月至2018年5月這一年時(shí)間內(nèi)，美國(guó)房?jī)r(jià)還將上漲5.3%。
諾斯福解釋說(shuō)：“強(qiáng)勁的房屋需求和有限的供應(yīng)量是造成房?jī)r(jià)上漲的主要原因。經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇以及抵押貸款利率的下降刺激了需求的增長(zhǎng)。2017年7月，美國(guó)失業(yè)率小幅下跌至4.3%，這使許多家庭都有能力購(gòu)房。不僅如此，美國(guó)30年固定利率貸款的抵押貸款利率如今非常之低，2017年7月的平均利率僅為3.9%。然而，新房修建數(shù)量依然保持在較低的水平，待售房產(chǎn)量保持在近30年的新低，供不應(yīng)求使得房?jī)r(jià)穩(wěn)步上升。”
摩根士丹利美國(guó)固定收益研究部主管Vishwanath Tirupattur也曾表示，受潛在購(gòu)房者（尤其是千禧一代）增多、待售房屋數(shù)量接近新低、抵押貸款申請(qǐng)放松等因素影響，今年美國(guó)房?jī)r(jià)的年增長(zhǎng)率將達(dá)到4%。
Ing也告訴媒體記者：“未來(lái)美國(guó)房?jī)r(jià)還將會(huì)繼續(xù)上漲，并且最近幾年內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)下跌現(xiàn)象，但漲幅并不大。”
但記者在采訪中也注意到，雖然目前美國(guó)房市走勢(shì)強(qiáng)勁，但中國(guó)購(gòu)房者同樣需要警惕其中的風(fēng)險(xiǎn)。以加州為例，據(jù)Ing介紹，目前加州房產(chǎn)的投資回報(bào)率為3%到4%，而2010年和2011年的時(shí)候，投資回報(bào)率約為12%。繼2014年房?jī)r(jià)上漲后，去年到今年房?jī)r(jià)漲幅較小，投資回報(bào)率變低，但購(gòu)房成本和租金并未變化，因此很多客人已開始從買房轉(zhuǎn)向賣房。
諾斯福說(shuō)道：“在美購(gòu)置房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)與投資其他不動(dòng)產(chǎn)一樣，房產(chǎn)價(jià)值容易出現(xiàn)波動(dòng)。CoreLogic美國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)在2006年4月達(dá)到最高點(diǎn)，2011年3月跌入最低點(diǎn)，期間跌幅達(dá)33%，許多當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)價(jià)格跌幅甚至超過(guò)這一數(shù)值的兩倍還多。”
對(duì)于準(zhǔn)備或已經(jīng)在美購(gòu)房的非居住中國(guó)買家，他提醒說(shuō)，除了按時(shí)交房產(chǎn)稅，還必須按時(shí)繳納房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。
同時(shí)，特拉薩斯在接受媒體記者采訪中，也提出了幾點(diǎn)建議：“買家在購(gòu)房時(shí)應(yīng)該注意到，房?jī)r(jià)之外還有筆房產(chǎn)買賣手續(xù)，這是完成交易所需另外支付的費(fèi)用。此外，買家還需留意的是，找一個(gè)經(jīng)常與中國(guó)買家打交道、且信譽(yù)良好的經(jīng)紀(jì)人。與其他國(guó)家不同，在美國(guó)，不管是買家還是賣家都有自己的經(jīng)紀(jì)人。買家經(jīng)紀(jì)人只對(duì)買家負(fù)責(zé)，將買家利益放在首要位置。因此，找一個(gè)值得信賴且可隨時(shí)溝通的經(jīng)紀(jì)人至關(guān)重要。”
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