辦公物業(yè)相比商鋪呈現(xiàn)出的租金收益穩(wěn)定、需求旺盛等優(yōu)勢(shì)下，一批商鋪和酒店進(jìn)入到了“城市更新，存量改造”的新發(fā)展浪潮。目前，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)中已經(jīng)有成功的“商改辦”、“酒改辦”樣本，如位于東長(zhǎng)安街的新聞大廈，從酒店改造成寫(xiě)字樓項(xiàng)目后，招商情況良好。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，未來(lái)類似的存量改造項(xiàng)目會(huì)增加，“商改辦”、“酒改辦”項(xiàng)目也將加大北京辦公樓市場(chǎng)的供應(yīng)，從而重構(gòu)商辦市場(chǎng)格局。
存量改造項(xiàng)目增加
世邦魏理仕發(fā)布報(bào)告顯示，隨著北京、上海這樣的一線城市嚴(yán)格控制建設(shè)用地規(guī)模，一些城市中心設(shè)施陳舊的物業(yè)紛紛通過(guò)改造尋找新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。酒店改造為寫(xiě)字樓的案例開(kāi)始增多，其中不乏一些老牌知名酒店的身影。
以位于北京東長(zhǎng)安街的新聞大廈為例，新聞大廈是于2004年開(kāi)業(yè)的五星級(jí)酒店，在2014年6月宣布啟動(dòng)轉(zhuǎn)型，2015年6月成功戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。2015年底，新聞大廈租賃面積出租率就已達(dá)95%，入駐的客戶既有星巴克、南門(mén)涮肉等知名餐飲企業(yè)，也有杭州銀行、中華保險(xiǎn)等金融大亨。
“類似于新聞大廈這樣酒店改成寫(xiě)字樓的物業(yè)并非個(gè)例。”世邦魏理仕華北區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù)辦公樓部執(zhí)行董事王茂君表示，隨著北京五環(huán)內(nèi)不再新增建設(shè)用地，城市更新和存量升級(jí)的市場(chǎng)越來(lái)越活躍。
近年來(lái)，不斷有酒店和商場(chǎng)被改造為寫(xiě)字樓的案例出現(xiàn)。資料顯示，在過(guò)去三年中，已經(jīng)進(jìn)行“商改辦”的項(xiàng)目就有盈科中心、華貿(mào)購(gòu)物中心、望京華堂、大鐘寺中坤廣場(chǎng)、中糧廣場(chǎng)、中關(guān)村廣場(chǎng)購(gòu)物中心等；已經(jīng)進(jìn)行“酒改辦”的項(xiàng)目有金融街洲際酒店、萬(wàn)豪酒店、開(kāi)元酒店等等。
寫(xiě)字樓收益穩(wěn)定需求旺盛
為何在一線城市會(huì)出現(xiàn)如此多的商場(chǎng)、酒店改造成寫(xiě)字樓的現(xiàn)象呢？在業(yè)內(nèi)看來(lái)，相較商場(chǎng)和酒店來(lái)說(shuō)，寫(xiě)字樓的運(yùn)營(yíng)成本低、租金回報(bào)高，這也促使業(yè)主們調(diào)整運(yùn)營(yíng)方式，謀求更多發(fā)展機(jī)遇。
與零售物業(yè)市場(chǎng)相比，寫(xiě)字樓市場(chǎng)受電商沖擊小，運(yùn)營(yíng)管理成本較低，近幾年來(lái)需求和租金均保持較為穩(wěn)定的增長(zhǎng)趨勢(shì)。考慮到其租金穩(wěn)定、管理及運(yùn)營(yíng)成本較低，將商場(chǎng)改為寫(xiě)字樓成為不少開(kāi)發(fā)商提高收益的選擇。有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，城市發(fā)展到一定程度后，核心區(qū)域土地稀缺，此時(shí)城市發(fā)展的動(dòng)力來(lái)自于消費(fèi)推動(dòng)。以前適合商場(chǎng)和酒店的地方，現(xiàn)在可能缺少公寓和寫(xiě)字樓，消費(fèi)推動(dòng)就會(huì)讓城市功能產(chǎn)生變化。鑒于酒店本身的建筑特點(diǎn)無(wú)法改變，改造為辦公樓，其租金要低于市場(chǎng)平均水平，租戶品質(zhì)也可能不如甲級(jí)寫(xiě)字樓，但會(huì)高于服務(wù)式公寓的回報(bào)率。
“酒改寫(xiě)”將受更多關(guān)注
第一太平戴維斯在對(duì)于2017年下半年北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的展望中，提到未來(lái)機(jī)構(gòu)投資者和開(kāi)發(fā)商將更多關(guān)注有發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)存量物業(yè)改造為辦公用途，包括商業(yè)綜合體、酒店等物業(yè)改成辦公物業(yè)。
世邦魏理仕中國(guó)華北區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù)辦公樓部執(zhí)行董事劉煥麗指出：“核心商務(wù)區(qū)可租辦公空間依然緊俏，促使越來(lái)越多租戶考慮城市邊緣的商務(wù)園區(qū)和核心地段的高品質(zhì)‘商改辦’、‘酒改辦’等改造物業(yè)。盡管這些非傳統(tǒng)辦公選項(xiàng)仍然具有各種短板和限制，但作為優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓的補(bǔ)充應(yīng)該得到持續(xù)關(guān)注。”
報(bào)告認(rèn)為，近年來(lái)，“商改辦”、“酒改辦”趨勢(shì)持續(xù)走俏，相對(duì)于商場(chǎng)和酒店而言，寫(xiě)字樓在運(yùn)營(yíng)成本、租金回報(bào)等方面都略勝一籌。隨著新聞大廈、中融信托大廈、盈科中心的改造成功，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年，在酒店業(yè)和傳統(tǒng)百貨業(yè)表現(xiàn)低迷的背景下，核心區(qū)老舊商業(yè)項(xiàng)目的改造將更加受投資者關(guān)注。
此外，商場(chǎng)、酒店一般擁有不錯(cuò)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，在改造成寫(xiě)字樓后，也會(huì)給一些寫(xiě)字樓市場(chǎng)增量稀缺的區(qū)域帶來(lái)新增供應(yīng)，這也將對(duì)現(xiàn)有的寫(xiě)字樓市場(chǎng)格局帶來(lái)沖擊。
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