就在地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)聲鶴唳，諸多地產(chǎn)商扎堆轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)的大背景下，金科地產(chǎn)卻開(kāi)始不惜代價(jià)狂買(mǎi)土地，并誓言沖擊2020年達(dá)至2000億規(guī)模。
8月4日，金科地產(chǎn)以15.56億元總價(jià)、20%自持的條件競(jìng)得夏各莊鎮(zhèn)二類居住用地。而就在3天前，金科地產(chǎn)剛剛以總價(jià)19.9億元，分別各需自持24%及28%的代價(jià)，拿下平谷夏各莊鎮(zhèn)兩宗限價(jià)房地塊。4天之內(nèi)，金科地產(chǎn)僅在北京平谷夏各莊鎮(zhèn)的土地金就耗費(fèi)了35.46億元。
有業(yè)內(nèi)人士告訴《華夏時(shí)報(bào)》，在樓市黃金十年，規(guī)模化曾經(jīng)造就了碧桂園、恒大等大型房企，但現(xiàn)在的宏觀背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍規(guī)模化增長(zhǎng)機(jī)會(huì)幾乎沒(méi)有，再嘗試走規(guī)模化的道路，就是激進(jìn)和冒險(xiǎn)。
2000億“新餅”好看不好吃
金科高價(jià)競(jìng)拍的地塊，并沒(méi)有多少房企參與競(jìng)爭(zhēng)。
據(jù)悉，此次平谷拍地，僅有6家房企與聯(lián)合體參與競(jìng)拍，分別為吉林天茂+招商、中海、旭輝、首開(kāi)+保利+龍湖、金科、萬(wàn)科。
拍賣(mài)開(kāi)始后，萬(wàn)科與金科交替舉牌，現(xiàn)場(chǎng)舉牌12輪，由萬(wàn)科舉牌達(dá)到價(jià)格上限15.56億元。便轉(zhuǎn)入競(jìng)報(bào)企業(yè)自持商品住房面積階段，金科再次發(fā)力，頻頻舉牌，最終金科再次以自持商品住房面積20%競(jìng)得平谷地塊。
據(jù)悉，本地塊商品住房銷售均價(jià)不超過(guò)26014元/平米，且最高銷售單價(jià)不得超過(guò)27315元/平米。
金科地產(chǎn)北京高調(diào)拿地并不奇怪，在土地市場(chǎng)，金科地產(chǎn)今年一直很激進(jìn)。
同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，上半年金科拿地金額為140.24億元，其中僅6月份拿地金額高達(dá)67.51億元，在當(dāng)月上市房企拿地金額排行中，金科位列11位。而在克而瑞2016年房企銷售額榜單上，金科位列30名。
而給足了金科瘋狂拿地動(dòng)機(jī)的，正是此前所制定的宏大的2000億規(guī)模目標(biāo)。
6月14日，金科股份發(fā)布《發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要》，稱將在2017年至2020年期間，公司計(jì)劃各年度力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額分別約500億元、800億元、1100億元、1500億元，并力爭(zhēng)向2020年沖擊2000億元目標(biāo)奮斗。目標(biāo)如若實(shí)現(xiàn)，金科也將跨入一線房企的陣營(yíng)。
早在4月19日，金科地產(chǎn)董事會(huì)主席黃紅云在股東大會(huì)上曾表示：“我對(duì)金科的未來(lái)非常有信心，也一直在跟董事會(huì)溝通，希望金科明年（2018）營(yíng)收目標(biāo)為千億元，后年（2019年）能夠?qū)崿F(xiàn)2000億元收入。”
有業(yè)內(nèi)人士指出，鑒于國(guó)際國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)調(diào)控政策、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策、市場(chǎng)環(huán)境與形勢(shì)、公司經(jīng)營(yíng)情況等會(huì)不斷變化，公司存在實(shí)現(xiàn)不了發(fā)展戰(zhàn)略及計(jì)劃目標(biāo)的可能，也存在根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)以及實(shí)際經(jīng)營(yíng)和發(fā)展需要對(duì)本規(guī)劃及計(jì)劃目標(biāo)作出相應(yīng)調(diào)整的可能。
投資失敗賤賣(mài)資產(chǎn)
事實(shí)上，金科地產(chǎn)近幾年的一些投資并不理想，大餅畫(huà)過(guò)不少，但是隨著此前的多元化轉(zhuǎn)型宣告失敗，計(jì)劃目標(biāo)也在不斷調(diào)整。
8月9日，金科地產(chǎn)（000656）發(fā)布公告稱，自8月5日刊登了《關(guān)于從新能源產(chǎn)業(yè)基金退伙的公告》后，按照約定新能源產(chǎn)業(yè)基金所有者權(quán)407043101.52元，將按出資比例分別返還退伙人，截止到2017年8月8日，公司子公司重慶駿御和金科新能源已分別全額收到上述款項(xiàng)。
成立僅僅兩年，金科地產(chǎn)就宣布退出新能源產(chǎn)業(yè)基金。
2014年，金科地產(chǎn)的戰(zhàn)略是要進(jìn)行多元化轉(zhuǎn)型，并提出了“新地產(chǎn)+新能源”戰(zhàn)略，能源產(chǎn)業(yè)5年要達(dá)到500億規(guī)模。
2015年，其子公司重慶駿御商務(wù)咨詢服務(wù)有限公司、金科新能源有限公司與石河子市灃嶺股權(quán)投資合伙企業(yè)、新疆華創(chuàng)昆侖股權(quán)投資合伙企業(yè)、石河子市和創(chuàng)股權(quán)投資合伙企業(yè)共同出資4.01億元成立新疆金科新能股權(quán)投資合伙企業(yè)。其中，金科共計(jì)出資2億元，共計(jì)占比49.9%。
從2016年的年報(bào)中可見(jiàn)，新能源資產(chǎn)總額26億元、凈資產(chǎn)9億元，2016年?duì)I業(yè)收入為1.4億元，同比增長(zhǎng)15.4%，推進(jìn)項(xiàng)目只有1個(gè)。而這距離金科地產(chǎn)當(dāng)時(shí)畫(huà)下的500億大餅相去太遠(yuǎn)。實(shí)際上金科地產(chǎn)目前的投資額大概在20-30億上下，因此金科前段時(shí)間還遭到了深交所的問(wèn)詢。金科在答復(fù)深交所詢問(wèn)的新能源實(shí)際投資與計(jì)劃有大出入時(shí)，則稱根據(jù)行業(yè)變化而調(diào)整公司行動(dòng)。
不過(guò)，金科很快就放棄了此前的大餅，退出新能源，重新制定了新的發(fā)展規(guī)劃。
另一方面，金科地產(chǎn)在調(diào)整戰(zhàn)略的過(guò)程中，也在賤賣(mài)旗下資產(chǎn)。
6月19日，金科地產(chǎn)稱，為了盤(pán)活存量資產(chǎn)，提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率，提升公司盈利能力，于2017年6月29日與渭南鴻景商貿(mào)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“渭南鴻景”）簽訂《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，公司將持有重慶市金科大酒店有限公司（以下簡(jiǎn)稱“金科大酒店”）100%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給渭南鴻景， 同時(shí)渭南鴻景同意將金科大酒店委托公司經(jīng)營(yíng)管理。 股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后，公司將不再持有金科大酒店的股權(quán)。
本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易金額為35856萬(wàn)元， 預(yù)計(jì)產(chǎn)生利潤(rùn)約21000萬(wàn)元，占公司最近一期經(jīng)審計(jì)凈利潤(rùn)的15.05%。
截至評(píng)估基準(zhǔn)日2017年4月30日， 金科大酒店主要資產(chǎn)為其他應(yīng)收款和固定資產(chǎn)。其他應(yīng)收款賬面值為37992.44 萬(wàn)元，評(píng)估值為37992.44萬(wàn)元，未發(fā)生增、減值；固定資產(chǎn)賬面值為7224.98萬(wàn)元，評(píng)估值為35332.69萬(wàn)元，增值28107.71萬(wàn)元。
有知名會(huì)計(jì)師事務(wù)所負(fù)責(zé)人告訴記者，該酒店交易金額35856萬(wàn)元，所有者權(quán)益評(píng)估值則達(dá)到47510.12萬(wàn)元，這就是一次資產(chǎn)賤賣(mài)。
深陷股權(quán)爭(zhēng)奪戰(zhàn)
另外逼迫金科地產(chǎn)不惜冒進(jìn)走上規(guī)模化道路的一個(gè)原因，還在于黃紅云正深陷于和融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌的股權(quán)爭(zhēng)奪戰(zhàn)。
金科和融創(chuàng)的“股權(quán)之爭(zhēng)”始于2015年8月。當(dāng)時(shí)金科股份向不超過(guò)10名特定投資者非公開(kāi)發(fā)行股票，融資45億元用于重慶、貴州等地的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和新疆的風(fēng)電項(xiàng)目。
在定增對(duì)象的選擇上，金科股份選擇了不確定對(duì)象的競(jìng)價(jià)發(fā)行，沒(méi)有限制每一名參與者的競(jìng)購(gòu)限額。融創(chuàng)伺機(jī)潛入。
2016年9月，融創(chuàng)旗下全資子公司天津聚金物業(yè)管理有限公司耗資40億元購(gòu)得金科股份16.96%的股份，融創(chuàng)間接成為金科股份的第二大股東。融創(chuàng)并沒(méi)有就此停下腳步。2016年11月至今年4月28日，融創(chuàng)通過(guò)旗下另外兩家公司天津潤(rùn)澤物業(yè)管理有限公司及天津潤(rùn)鼎物業(yè)管理有限公司在二級(jí)市場(chǎng)多次增持金科股份。
至此，融創(chuàng)合計(jì)持有金科股份13.34億股，占總股本的25%，距離實(shí)際控制權(quán)人黃紅云及其一致行動(dòng)人所持有的26.24%僅一步之遙。
在此背景下，金科股份以籌劃現(xiàn)金購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)重大項(xiàng)目為由，申請(qǐng)自2017年5月5日起停牌。
今年7月初，停牌兩月的金科在復(fù)牌后股價(jià)一路走低——復(fù)牌首日即跌停，報(bào)5.89元/股，市值由原本的349億元縮減為315億元；截至7月18日收盤(pán)，報(bào)5.36元/股，總市值為286.4億元。
7月18日，孫宏斌在接受媒體采訪時(shí)表示，黃紅云已經(jīng)流露轉(zhuǎn)手金科股份股權(quán)意向，然而融創(chuàng)對(duì)價(jià)格不滿意，今年暫且會(huì)緩一緩。“估計(jì)明年金科股價(jià)更低，也許只有五塊。到時(shí)候融創(chuàng)可進(jìn)可退。”
作為金科股份第二大股東，融創(chuàng)此前曾在公眾面前表明對(duì)金科增持股份的態(tài)度：希望取得第一大股東地位并取得實(shí)際控制權(quán)；如果不成，則依法減持部分或者全部股票。
在資金來(lái)源上，融創(chuàng)中國(guó)稱自己用于增持金科的14.9億元資金來(lái)自于自有資金、股東借款及其他合法籌集的資金。
黃紅云隨后否認(rèn)了孫宏斌所說(shuō)有關(guān)自己的流露出賣(mài)金科股份信息的真實(shí)性，并強(qiáng)硬表態(tài)，不放棄對(duì)金科股份的控制權(quán)。
截至目前，融創(chuàng)方面的持股比例提升至23.1%，黃紅云一致行動(dòng)人為26.2%。黃紅云曾強(qiáng)調(diào)，“金科就是我的命”。而孫宏斌則顯得更淡定，自稱“進(jìn)可攻退可守”。
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