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在新增供應低、入門門檻高企現象的背后，北京新房市場正經歷著以往不曾出現過的變化。在市區供應稀缺，新盤向遠郊區轉移的當下，北京出現了二環與五環新盤售價逐步趨近的現象。在改善型需求占主流的市場上，產品需求和考量標準也在發生著潛在的變化。甚至有業內調侃說，這是個讓地產營銷人無語凝噎的時代。
【變局】
二環與五環單價均近“十萬元”
今年年初延續至今的8萬元限價，令北京新房供應出現了一個有趣現象：二環五環同價。
記者了解到，在今年取得預售許可的項目中，位于四至五環之間的金玉府和澤信公館兩個項目，分別以78488元/平米、76980元/平米的備案均價獲得了預售審批，此外，五環邊的綠地海珀云翡備案均價也為75003元/平米。而在今年春天取證的中國璽項目，雖然地處南二環，預售價格也不過79459元/平米。
不過就在這周，北京市住建委公布了三個項目的預售許可。其中，位于南二環的中國璽和昆侖域的預售許可均價均在95000-100000元/平方米之間。位于南三環與四環之間的北京金茂府取證均價也在95000-99000元/平方米之間。
如此一來，二環五環同價的狀況是否就此打破？
觀察目前市場上在售的新房項目不難發現，部分位于東五環和北五環的新房項目均價也同樣在10萬左右。例如位于朝陽區東壩的恒大華府，同樣主打271-338平方米的改善型產品，其目前的報價在11萬元/平米左右。朝陽區七棵樹區域的首城瓏璽，主推230平米的三四居產品，均價在99800元/平米左右。而老盤推新的天潤福熙大道，主推面積相對較小的102-155平方米兩至三居，報價同樣在10.5萬元/平方米。
有業內人士介紹，上述五環周邊的新房項目多是在8萬限價前取得了預售許可，部分項目已經轉為現房銷售，因此在定價方面受限較小。
改善型普宅價格超越別墅
市場對改善型產品的饑渴，同樣反映在別墅市場上。
亞豪機構市場數據顯示，今年前7個月，北京住宅的成交均價為45967元/平米，相當于別墅價格的1.07倍。這也是北京自2006年開始網簽以來，住宅均價首次超越別墅。
據介紹，這種現狀還將在未來得以延續。從今年取得預售許可的兩類產品來看，住宅備案均價仍然高于別墅，這預示著至少在今年之內，住宅價格將持續超越別墅。以大興南五環周邊為例，中鐵建和綠地兩項目的預售價格分別在73000元/平米和75000元/平米，而同區域的疊拼別墅備案價格為70833元/平米。
另一方面，別墅成交量也陷入了苦戰。數據顯示，今年7月北京別墅市場僅實現成交353套，成交面積7.97萬平方米，環比分別減少9%、22%，同比更是出現54%、65%的大幅下滑。
有業內人士表示，眼下北京改善產品不少都是從把控總價出發去設計產品，而非單價。對于定位改善家庭、戶型面積相對較大的別墅產品，必須要將總價控制在改善客群可接受的范圍之內，在單價上做出讓步成為部分房企的選擇。
【分析】
“地段定價”或不再延續
目前，不僅北京新房供應在地段方面的價差逐步縮小，在土地市場這種趨勢或也將延續。
就在8月1日北京本月首場土拍上，位于東城區的永外大街地塊頗受關注。然而拍賣當天，該地塊卻由招商、華潤、碧桂園組成的聯合體爆冷以接近底價的38.4億元拿下，溢價率僅為0.5%，樓面價則為5.2萬元/平方米。
實際上，該地塊限價是抑制房企熱情的主要原因。根據土地出讓規定，該地塊上的商品住宅銷售均價將不超過8.9萬元/平方米，且最高銷售單價不得超過9.4萬元/平方米。而臨近的融創使館壹號院目前銷售均價已達到15萬元/平方米左右。另一方面，該用地住宅部分執行的“90/70”也成為一大短板。
亞豪機構市場總監郭毅表示，從2017年8萬+住宅成交當中，套均面積在90平方米以下的占比僅為4%，而套均面積200平方米以上產品占比則高達40%。因此高端客戶偏愛大尺度豪宅的喜好也給項目未來的去化帶來難度。
在業內看來，相比于前些年購房“地段地段還是地段”的黃金準則，目前改善型客戶更傾向于去考量產品的綜合素質，這也是郊區項目價格受到認可的重要原因。
郭毅介紹，今年前七月，北京商品住宅簽約量也不過15071套，創自2006年北京開始網簽以來的同期新低。然而，與整體樓市低迷之勢有所不同的是，新房市場頻現熱銷樓盤。多個項目開盤后迅速售完，甚至出現“夜光盤”的極端案例。
“這折射出了市場分化，北京市場新房全面熱銷的時代已告結束。”郭毅表示，項目冀望于在競爭中獲得領先身位，需要在地段、產品、價格三個層面共同發力。其中，價格的高低并非絕對數值，而是對標項目周邊的一、二手房定價取得相對優勢，再疊加地段與產品要素。
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