6個月“斷糧”樓盤遭瘋搶 這會是上海下半年常態？

　　在斷糧6個月后，最近上海南橋一樓盤以3家人搶1套房的態勢開盤，并且快速售罄。

　　但似乎很多人已經對此見怪不怪——現在市場就像渴久的人，只要能開盤基本都熱銷。但比起這個，大家更習以為常的或許是，“等到開盤憑耐力，拿到資格憑手氣，搖到這批拼人品”。

　　一切的熱鬧、緊張或許都因為市場上供應遠遠無法滿足需求。上海中原地產的一組數據就很直白：上半年上海樓市新增商品住宅供應僅239.6萬平方米，同比下滑了44%。二手房則直接“腰斬”，上半年只成交了2.67萬套，同比大跌52.16%。這些難免讓人心生感嘆，但與此同時，人們可能更關心的是，下半年的上海還會這樣？

　　市場供應遭“腰斬” 開發商還能硬抗？

　　上海今年一手樓市的上半年主旋律，已無疑落在了“降”調。中原數據顯示，上半年上海一手房源僅成交302.87萬平，同比下滑52.49%，幾乎被“腰斬”。隨之，上海新建商品住宅存量已減少到了485.95萬平米，同比下滑63.27%。

　　成交和庫存的減少，直接原因是供應的下降。上半年上海新增的商品住宅只有239.6萬平方米，開發商預售證放行難上加難。據邦地產了解到，從年初至今，上海單價10萬元以上的項目，預售證已經從月放幾張，到基本不放行的狀態，有些市中心項目甚至連價格報批受理都暫停了。

　　楊浦某定價10萬/平以上的樓盤，就因為報價高過要求，不予批復預售證，后期便不去領預售證了，一直按盤不售。按開發商的話來說，不賣是虧，賣也是虧，還不如賺點機會成本。

　　江橋亦有個項目，從去年底開始，幾乎每個月都說要開盤，結果到現在還沒開。據了解，該項目拿地時價格就不低，按照控制的價格來賣，根本沒什么利潤，所以就這么一直拖著。

　　中原地產分析師盧文曦一語中的：“價格受到控制，利潤空間被大幅壓縮，房企哪里愿意推盤？”

　　的確如此，但這也得有個前提。就如同一些全國性房企，即使在一二線城市銷售受阻，在三四線銷售也能有回款保證；要不就是2016年銷售業績還不錯，有資金保障，一言以蔽之，如果沒有太大資金壓力，可以不選擇輕易低價入市。

　　但對于資金實力一般的企業，硬抗則不是良策。上述樓盤開發商就直言，他們計劃在年底開盤，希望下半年行情能夠明朗。

　　一手房“等”二手房“望” 下半年還如此糾結？

　　期盼下半年的，何止開發商，也有購房者。但或許對他們而言，糾結，已成為最大的心聲。

　　5月5日，上海市政府發布新規要求“取得預售許可證的商品住房項目，應當采取由公證機構主持的搖號等方式公開銷售商品住房”。一方面人們感嘆，搖號買房杜絕了選房買房中的很多潛規則漏洞。但在房源本來就供不應求的環境下，不少市民也感嘆，買房已經有錢無門。

　　另一方面，上半年因為供應量下滑，搶不到房，不少置業者寄希望于下半年。但邦地產注意到，6月至今上海32個最新取得預售證的項目，不僅全部處在外環外，而且價格已經全面刷新，最低最低在奉賢奉城買一套公寓，均價也得近2萬/平，青浦新城的洋房價格則去到了4萬/平左右。

　　第一太平戴維斯數據也顯示，上海一季度一手商品住宅成交均價到47600元/平可謂再創新高。而這也意味著，上半年不買或買不到，下半年或許更貴，著實讓人糾結。

　　但并未因為一手市場不明朗，促使大量置業者轉戰二手市場。

　　鏈家數據顯示，今年上半年上海二手房共成交9.19萬套，較去年同期大跌52.16%。正常而言，上海二手住宅月成交應該2萬套左右，但整個上半年除了3月短暫地“回光返照”回到正常水平，其余月份幾乎都處于低迷或下行狀態，6月份甚至僅成交1.22萬套。

　　“這個狀況主要是受到心態和預期的影響?！鄙鲜鰳I內人士認為，現在市場供應量和交易量縮水明顯，房價在高位盤整。但從以往調控經驗看，橫盤是持續了多少時間的，而當量持續縮水，價格下滑則是必然結果。所以不少購房者在指望下半年新房市場的盤整。

　　年底銀根收緊 大家都很被動
　　雖然在上海樓市十三五規劃中，提出上海商品房住房用地穩中有升，新增住房大概能達到170萬套。但其中45萬套以中小套型為主，租賃住房達到70萬套，各類保障性住房約55萬套。分給商業可售房源的空間有限。

　　但從目前的情況看，上海供地持續收緊，今年上半年成交總面積同比下滑16%，累計成交219萬平米，此外，出讓規則的多次調整使得開發商拿地難度增加，平均溢價率下滑至27%，樓板價下滑近2成。而在上半年的成交中，宅地面積占比只有47%，商辦占比增加至32%。

　　加之土拍端口，上海‘15%的物業自持’已經事實常態化了，7月4日上海浦東新區和嘉定新城的兩地塊甚至推出全國首例100%自持租賃住房用地。第一太平戴維斯就直言，土地“招掛復合”新政將同時考驗開發商資金鏈以及開發優質項目的實力，從而縮小房產商競爭范圍。

　　▲圖為浦東新區張江南區配套生活基地A3-06地塊
　　“這都使得下半年甚至更遠階段，上海樓市不會太活躍。伴隨年底銀根更緊，開發商或很被動?！?/span>

　　對購房者而言亦然。第一太平戴維斯認為，若住宅市場信貸持續收緊，對市場的影響將逐步顯現。高端市場持續的供不應求，也會使價格應仍處高位。

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