樓市限購政策執行了兩年，在這漫長的時間里，無論何時房價都是購房者最關注的熱點，對于同區域的房源而言，二手房向來以“高性價比”而著稱，但在今年的“金九銀十”期間，某些區域的一二手房房價出現的倒掛現象備受矚目，這其中城陽區因為新房的集中降價放量而表現得極為明顯。

一二手房價走勢逆行 城陽新盤庫存遠超二手房

    近日，在青島打拼了4年的周先生打算在城陽買一套價格實惠的房子，跟著中介看完了“心儀”的那套所謂配套成熟的二手房后，本來就要定下來了，可是滿心歡喜的他卻在一家新盤售樓處傻了眼，怎么新房價格倒比二手房價格還低600元/㎡，而且還有3萬抵5萬的優惠，到底該買那一套呢？周先生繼續轉了轉，周邊的新盤和二手房也出現了同樣的情況，這是怎么回事？對于這種情況，太平洋房屋山東總部總經理林憲周告訴，這位客戶遇到的情況并不稀奇，目前城陽已經成為島城一二手房倒掛現象最為顯著的區域之一。

    從整體來看，青島的一二手房價呈現出上下逆行的現象，10月18日上午，國家統計局公布了2012年9月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據，數據顯示，青島9月份新建住宅價格環比下跌0.4%，同比下跌4.8%，連跌3個月，與之截然不同的是，青島9月二手房價格環比上漲0.1%，連續上漲了3個月。

    價格的錯位也讓成交量有了不同的表現，根據網上房地產統計，9月青島市新房總成交11734套，新房成交面積1170636㎡，月度新房成交量比8月增加了1672套，成交量環比上漲了16.6%，新房成交面積環比8月上漲了14.5%；而二手房這邊卻在“金九”遭遇了萎靡，據統計，9月份青島市七區二手房共成交2165套，環比下降3.4%，月成交面積為182374.48㎡，環比下降0.08%。

    數據還顯示，10月24日青島城陽的新房住宅存量高達11432套，而二手房掛牌量僅有32套，新房區域的競爭壓力可見一斑。

新房低價猛推 城陽多區域二手房價格錯位

    在“金九”期間，城陽開盤的項目就多達10家，10月份，城陽區又相繼有多家樓盤開盤，成為了島城樓市最為活躍的區域，新盤市場激烈的競爭，讓許多項目在開盤時帶來了各種低價優惠，同樣是毛坯房，城陽的一二手房價則出現了有趣的錯位。

    瑞陽路上的御景尚都項目剛剛在10月初開盤，加推了二期的兩棟小高層，該房源為毛坯房，起價5580元/㎡，均價6300元/㎡，而且可享2萬抵7萬的優惠活動，這個價位甚至低于同樣位于瑞陽路的部分二手房掛牌價，據了解，都霖馨苑91㎡的毛坯房總價65萬，單價為7143元/㎡，而47㎡總價40萬元的精裝房單價則高達8510.63元/㎡。

    同樣是剛剛開盤的正商紅河谷位于南流路上，該項目推出了的小高層起價為5650元/㎡、均價6100元/㎡，提前選房還有2萬元的優惠，與此同時，南流路上良木惠豐園小區的二手房價也在掛牌中，如一套90㎡毛坯房售價60萬元，均價則為6667元/㎡，跟剛優惠開盤的紅河谷相比，有一定的差價。

    而正在為開盤做準備的正陽路新盤正陽東郡即將在11月推出兩棟毛坯高層，5580元/㎡的起價、均價6200元/㎡共188套房源，目前認籌還可享受3萬抵5萬的折扣，據了解，同樣位于正陽路距離正陽東郡很近的幾個小區也有二手房在售，如富登嘉、馨盛苑等小區的毛坯房，掛牌價在6593.4元/㎡-6742元/㎡的不在少數，對比之下，新房開盤的低價及優惠顯然比較顯眼。

正陽東郡周邊二手房價大都在這個價位

    此外，銀河路上的香邑漫步項目將加推的房源起價“4字頭”，高層5200元/㎡，多層均價為5900元/㎡，91折優惠加贈價值4萬元的車位，該價位比周邊的其他新房和二手房源低了千元左右。

業內分析：一二手房價倒掛事出有因

存量的差異是城陽一二手房倒掛的主要原因

    “城陽的倒掛現象比較明顯”，太平洋房屋山東總部總經理林憲周告訴記者，“像市南區這樣的老城區二手房多，新盤少，所以新盤大都比較貴，而城陽區的庫存量較大，新盤的體量大，開發商的競爭壓力也大，考慮到房源積壓導致的利息等問題，通過降價搶占市場已成為開發商采用的主要策略，即便是7月份起月成交過萬，開發商們也不敢貿然提價。”林憲周認為，相比開發商，房東則較為分散獨立，抗風險能力較強，加上二手房源比較稀缺，在價格方面就不太容易動搖，所以現在的這種情況主要取決于供給量，當新盤的庫存壓力變小，競爭有所緩和的時候，開發商可能會逐漸提價，“雖然價格出現了暫時的差異，但二手房在拎包入住等方面你的優勢還是新房無法比擬的。”

    科威不動產城陽分店的宋經理告訴記者，在二手房市場方面，城陽確實與城區有所不同，城陽二手房大都分布在正陽路、白沙河和惜福鎮附近，而這些區域新盤更多，與此同時，新盤在降價，二手房的議價空間卻在縮小，因此逐漸出現了一二手房倒掛現象。宋經理認為，出現這種現象除了與庫存有關系外，房東較高的成本也是導致房價難降的主要原因，“比如正陽路的加州風景小區，大多數業主都是在2006年以6000元/㎡左右的價格買的房，拋掉裝修、貸款利息等成本，目前即使賣到7500-8000元/㎡，利潤也非常的少，因此降價比較困難。

    此外還有業內人士表示，房東在調整價格方面的滯后性也是導致房價倒掛的重要原因，部分房東會根據新盤的價格調整二手房價，來緩和一二手房價倒掛的現象。

（原標題：青島一二手房價倒掛現象蔓延 城陽多個地段差價近1000元）

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