近期，隨著樓市調控的“漸入佳境”，各主要一二線城市樓市降溫明顯，在新房限價背景下二手房更能反映一線城市樓市真實狀況。在北京，6月二手房成交量僅8918萬套，環比5月下跌了17.4%，二手房成交均價環比5月份同期下滑4.7%，“3·17新政”后的4至5月，北京二手房成交量依次為1.69萬套和1.08萬套，成交量下滑趨勢明顯；在上海，5月二手住宅成交1.46萬套，二手房成交價環比下跌1.34%；而且一線城市周圍熱點投資區域如北京東邊的北三縣樓市降溫也十分明顯。
但與一線樓市形成鮮明對比的是，三四線城市樓市仍供需兩旺，地價與房價卻仍在上升軌道。據中原地產統計，5月，全國單宗地塊金額超過5億的成交合計102宗，溢價率超過50%的地塊有71宗，其中有87%的地塊分布在三四線城市。徐州、海口等城市5月房價環比上漲在5%左右。整體看一二三線樓市成交量，一線城市同比下調幅度達到了37%，二線城市下調幅度接近30%，三線城市則上升了28%。
究其原因，一二線城市普遍進入限購、限貸、限價、限售、限商的“五限時代”，去年四季度以來，全國超55個城市發布了各種相關房地產調控政策累計超160次，其中一二線城市限制較嚴，三四線城市限制相對寬松。于是，一二線城市被限制的房地產投資需求紛紛轉向三四線城市釋放，而且，三四線城市近期正處于棚改的加速階段，隨著越來越多的城市采取棚改貨幣化安置，短期購房需求必然出現集中增加。兩股購房需求的結合短期內引起了三四線樓市成交量與房價的上漲。
另一方面，對于廣大房企來說，一二線城市隨著房價上漲地價也隨之上漲，地方政府拍賣土地時一般有限價或自持要求，房企拿地不僅利潤被提前鎖定，而且由于資金量占用較大，拿地風險也同比例增加，目前一線城市拿地已基本由單一房企轉向眾多房企組成的聯合體方式，因而房企轉戰三四線城市也是其必然選擇。
但三四線樓市熱度能維持多久，必須先注意金融去杠桿與樓市庫存這兩個重要問題。
在金融去杠桿背景下，今年以來央行基礎貨幣的投放量顯著低于回籠量，同時，央行加大MPA考核讓市場信用收縮明顯，未來貨幣乘數料將出現明顯下降，而在市場上則表現為錢緊與市場利率的緩慢提升。上海同業拆借利率SHIBOR不同期限品種今年以來均大幅上漲，一年期Shibor利率與一年期貸款基礎利率LPR已呈倒掛態勢，意味著商業銀行獲得資金的成本已開始高于其放貸收益，商業銀行惜貸并逐步提高貸款利率是必然。近期一線城市部分商業銀行已把首套購房利率提升至基準利率1.1倍，二套提升至1.2倍，并且批貸與放款周期明顯延長，更有部分商業銀行停止了房貸業務。未來隨著美聯儲加息頻率與節奏的加快，中國市場利率預計仍會維持在高位，房貸業務仍將收緊，這一趨勢也將很快就會傳導至三四線城市商業銀行。當前支持房價上漲的最重要力量莫過于居民加杠桿購房，三四線銀行房貸的收緊將極大地影響當地居民購房意愿。
從房企角度看，市場錢緊與利率的上漲勢必增加其融資成本，Wind數據顯示，5月債券市場發行利率整體呈現上行態勢，公司債、企業債、中票、短融平均發行利率分別為5.26%、6.58%、5.71%，4.90%。萬科作為國內房企的標桿，4月底竟然也因發債成本上升而取消了發債計劃。按此邏輯推理，資金壓力的提升必然要求房企加快去化速度，未來三四線房企降價走量也將逐漸成為主流，近期融創在鄭州已開始嘗試此策略加速現金流回收，達到了良好的效果。
另外，雖然經歷了2016年的房地產去庫存政策，中國整體樓市庫存量已有了大幅下降，但根據國家統計局最新公布的數據顯示，住宅的施工、新開工、竣工面積之和仍超過50億平米，按年均銷售量去庫存至少需五年以上時間消化，并且2016年去庫存實現的主要是一二線城市的庫存，大量三四線城市庫存量下降速度有限。而且，經過此輪去庫存，居民短期加杠桿比例已接近極限，數據顯示，2016年末，住戶存款余額達59.77萬億人民幣，而住房貸款余額卻高達26.68萬億人民幣。
未來樓市銷售面積預計將會出現下降，去庫存周期也會提升。鑒于此，住建部日前發布的《關于加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作通知》中就明確要求各地要根據實際住房庫存量決定供地節奏。因而，從庫存量角度看，短期需求的提升勢必會刺激一部分在施項目提前入市增加供給，需求之旺火預計不久后會被撲滅。
另一個不能忽視的事實是，中國已經過人口紅利的拐點，15—59歲勞動年齡人口自2012年就已開始下降。近兩年城鎮化率增速有放緩跡象，2016年我國城鎮化率已達57.35%，雖與發達國家仍有差距，但短期想要再次快速提升可能性已不大，這點從我國流動人口已開始減少也能部分看出。國家統計局數據顯示，2016年全國流動人口2.45億人，比上年末減少171萬人。
因此，無論是從樓市庫存量角度、還是從市場利率提升導致的投資需求減少和房企融資成本提升角度，一二線樓市與三四線樓市的分化行情都不會延續太久便會重新回到同一方向，以棚改貨幣化和投資驅動集中釋放導致的三四線樓市上漲不具有可持續性。少數值得投資的機會只存在于部分新晉崛起二三線城市，這些城市的共同特點是：區位優勢明顯，交通便利，有較為深厚的市場經濟底蘊，目前因人口由一線城市回流和下屬區縣流入而重新形成人口凈流入。（原標題：學者：棚改貨幣化推動去庫存 三四線樓市上漲不可持續）
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