近日，筆者一位朋友吐槽，放租的房子自端午節空置至今，降價以后依然無人問津。筆者好奇，深圳80%的人租房住，以低于片區租金的價格也難租出去嗎？向樓下中介打聽，中介小哥苦笑道，現在租客都嫌租金太高，要不轉向原特區外租房，要不就選擇合租。像筆者朋友這類三房大物業，除非自降租金1/3，或委托給鏈家等長租公司，接受按間出租，否則會一直空置下去。
如果按間出租，三間房住了三戶人家，房子會被“糟蹋”成什么樣呢？朋友說什么也不答應。于是，朋友那總價高達1200萬的三房豪宅只能繼續空置了。問題是，即便按片區同類房屋的租金算（1.2萬元/月），朋友房子的租金回報率也只有可憐的1.2%。還不足一年期存款利率（1.5%）高，而現在“寶寶類”理財的年化收益率已穩穩地站上4%了，為什么還租不出去呢？
中介小哥哀嘆道，別說你這三房大豪宅，就是特區內城中村的兩房，按間來出租比比皆是，現在也很難整套租出去。筆者又到附近的城中村看了一下，太乍舌了，一套一居室的農民房，租金一般在1800-2800元左右，而要租一個兩居室帶一個微型客廳的話，要探至3500元以上了。中介小哥說，按間出租一下就讓深圳的租賃房源增加1倍左右，但需求短期變化不大，房租能不跌嗎？
事實上，讓深圳租賃房供應“放量”的，還有兩個重磅利好。一是地鐵在短短幾年便密布成了網狀圖，且迅速將各個區域鏈接起來，目前很多房子都是“地鐵房”了。關外到關內的通勤距離縮短了一半，租金和通勤綜合考量，住在原關外性價比更高，特別是對于月收入只有5000元左右的小白領們。于是，大批租客集體遷離福田和南山等中心區，搬到了寶安和龍崗。
5月份盡管是“畢業季”，但租賃市場卻凄凄慘慘、冷冷清清。深圳市房地產中介協會的數據顯示，5月份，深圳住房租金指數下跌了0.35%，其中白領們最青睞的福田、南山、羅湖分別下跌了1.04%、0.77%、1.56%，而寶安和龍崗則分別上漲了1.48%和0.55%。另一個讓租賃房源“放量”的因素就是長租公寓。似乎在一夜之間，深圳就誕生了200多家長租公寓公司。
就在春節后不久，筆者調研過一些品牌長租公寓，結論是長租公寓推高租金。因為它們都采取“整租-包裝-分租”的模式，將農民房、舊村屋整租過來，然后粉刷、配置基本生活設施和物業管理，以品牌信譽加煥然一新的室內環境，提高租金獲得溢價和盈利。但是，近期筆者卻發現，長租公寓增加和盤活了深圳租賃市場的供應。特別是，他們適應租賃市場需求，無一例外地將轉租過來的房子“打隔斷”、推出“N+1”（出租客廳），增加房屋可承載租客數量。
而且，商品房租金太貴了，嗅覺敏銳的長租公寓見縫插針，農民房和廠房是洼地，也是盈利增長點。于是，長租公寓紛紛進軍城中村和工業廠房，這些都是統計覆蓋不到的。農民房占深圳房源供應51%的份額，大概有2億平米。深圳還有大大小小1000多個工業區，僅配套宿舍就有近7000萬平米。試想，只要將其中的1%釋放出來，那都是數量級的增長，租金很難撐得住。
另外，過去小白領們之所以寧愿多掏點租金，也更傾向于住在特區內，那是因為特區內交通、購物、娛樂休閑、上班等綜合優勢突出。現在，交通優勢明顯褪去，而網約車、共享單車等大發展，遠距離通勤效率會越來越高。目前，網購和物流早已覆蓋深圳寸土寸金的每一個角落，甚至是特區外的城中村。就連白領必配的咖啡店也遍地都是，甚至可以快捷地送到你家里。
長遠看，特大城市房租還得下降，因為供應“放量”的口子還很多。比如未來5年，深圳和北京分別要建40萬套、50萬套保障房，今年廣州推出1.2萬套公租房，這將分流很大一部分需求，特別是租賃剛性的低收入者。同時，人均住房面積已達35平米，邊際空間需求下降，很多供應要投入租賃，包括資產配置需求，但居民收入已下降，反映實際需求的租金或拐點性下跌。
（原標題：大城市房屋租金將拐點性下跌）
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