編者按：很多人都喜歡問一個問題，一線城市的房價怎么走？對一線城市的房價怎么看？這個題目太過寬泛，寧南山老師的這篇文章也許會讓你醍醐灌頂，深受啟發(fā)。
一線城市的房子貴不貴？當(dāng)然貴了，公司里剛?cè)肼毜?0后就跟我說，在深圳買房500萬是個起步價，首付三成150萬，貸款350萬，就算選擇30年，每個月也要還一萬七。先不說我能不能湊齊這150萬的首付，就算湊齊了，我一個人怎么可能還的起1.7萬一個月的房貸呢？就算我找個女朋友，一個月還1.7萬，意味著兩個人根本沒有任何生活水平可言。
500萬在深圳買房子，確實就是個起步價，房子主要是地段，學(xué)位兩大核心屬性，另外是小區(qū)環(huán)境和物業(yè)等等，隨著生活水平的提高，小區(qū)環(huán)境和物業(yè)所占的因素也越來越重要。
500萬這個價格如果買三房的話，是不可能有什么好學(xué)位的，也不可能是好地段，也就是一個核心屬性都不沾邊，要想買個地段還可以的，至少得到700-800萬，如果想學(xué)位好又地段好，那900萬，1000萬以上是肯定的。
龍崗遠(yuǎn)離市區(qū)，有的人覺得龍崗那邊有的學(xué)校學(xué)位還不錯，就把房子買龍崗，只是就連龍崗好學(xué)位的三房，起步也要五六百萬，付出的代價是每天上下班三個小時在路上。
從這個角度看，深圳的房子真貴，而且現(xiàn)在深圳處于嚴(yán)厲限購的階段，深戶兩套，非深戶一套，深戶買第二套房要七成首付。即使名下一套房也沒有，只要有過貸款記錄，首付也要五成，這么貴的房子，限購又這么嚴(yán)厲，想必應(yīng)該沒什么人能買得起了吧？
然而，應(yīng)該沒什么人能買得起房了，只是我們的理論推斷，我們還得從實際出發(fā)。
好房子永遠(yuǎn)稀缺
不管怎么限購，好房子永遠(yuǎn)是稀缺資源，從某種程度上說，限購不能從根本上改變供求關(guān)系。
發(fā)生在5月份的事，確切的說是上周的事情。朋友來深圳十余年，想買個110平-120平的大房，不求好學(xué)位，找了許久找到一個小區(qū)房主，大概不到110平，均價6萬多一點，比市場價要低，朋友心想現(xiàn)在嚴(yán)厲限購，房市成交也不如去年，肯定還可以有砍價空間，于是砍價10萬，房主當(dāng)場拒絕。
晚上回家，中介打電話來，說這套房子價格真的很優(yōu)惠，先后有十幾個客戶和房主在談價格，建議我朋友不要砍價，立即簽署。朋友想這肯定是中介的套路，今年限購這么嚴(yán)，怎么可能有十幾個人看中同一套房子，明明查了成交量比去年下滑了這么多，堅持砍價10萬。
第二天，中介電話說，房主看到買房咨詢的人多，一夜抬價30萬，并且當(dāng)天已經(jīng)順利成交。朋友目瞪口呆，即使在限購的形勢下，一個價格還不錯的房子仍然這么火爆！
朋友和我說起這事，我第一個想法是，深圳現(xiàn)在限購這么嚴(yán)厲，連有貸款記錄名下無房也得五成首付，怎么還有那么多人700萬的房子像搶白菜一樣？哪來這么多有錢買房的人？
第二個想法是，如果不限購，深圳的房價會怎樣？
產(chǎn)業(yè)升級催生更多中產(chǎn)
由深圳一家企業(yè)2017年配股想到的，中國在產(chǎn)業(yè)升級中不斷產(chǎn)生新的中產(chǎn)階級。
我在之前的文章里面寫過，集成電路這個工業(yè)品的進(jìn)口占了我國工業(yè)品進(jìn)口總額的五分之一，如果去掉低端工業(yè)品，集成電路的進(jìn)口額占到了中高端工業(yè)品進(jìn)口的30%以上，是我國未來十年產(chǎn)業(yè)升級的重中之重。
我們用的手機上面，指紋識別芯片部分，深圳的匯頂科技是國內(nèi)做的最好的公司之一，2016年實現(xiàn)銷售收入30.79億元，增長175.04%；凈利潤8.57億元，同比增加126.46%。
2017年5月9日，匯頂科技宣布了其員工持股計劃，619名員工獲得股份(匯頂科技員工總數(shù)約937人)，占比公司總?cè)藬?shù)約66%。其中兩個高層各分得15萬股，其余617名中層管理和核心技術(shù)人員分得1010萬股，平均每人1.637萬股。而匯頂科技的實際股票價格為大約97元左右。也就是說，600多名員工平均每人獲得接近160萬人民幣的股票，減去員工需要出錢買的部分(公司員工需以48.39元的價格購買公司股票，)，每人實際獲得了80萬人民幣的收益。
股票是分四次解禁的，員工要等到2020年才能完全解禁銷售，匯頂制定的銷售限制也很寬松，2020年收入和利潤比2016年增長40%，這對他們來說很容易達(dá)到。為什么很容易達(dá)到？匯頂2017年一季報，實現(xiàn)營業(yè)收入7.31億元，同比增長90.21%；凈利潤1.75億元，同比增長150.04%。
也就是說，匯頂?shù)膯T工到了2020年，即使匯頂股票這四年一分錢不漲，即使這四年一分錢不分紅，至少每年可以有20萬人民幣的股票收益，這是相當(dāng)可觀的。
600多人背后就是600多個家庭，匯頂所在的芯片行業(yè)薪資是比較高的，年入15-20萬或者以上并不困難。我們就保守的按照15萬年收入好了(實際上我認(rèn)為肯定不止)，加上股票的收益，意味著匯頂員工年收入上看35萬以上。這還是保守的算法。
買房就是競賽，深圳市雖然有1041萬套住房，但是絕大部分是農(nóng)民房和工廠自建房，真正高質(zhì)量的商品房只有100多萬套，而深圳有一千多萬人。
以2013年的數(shù)據(jù)為例，深圳市住建局在官網(wǎng)發(fā)布的《深圳市住房保障發(fā)展規(guī)劃(2016-2020)文本》(公開征求意見稿)指出：
根據(jù)2013年住房調(diào)查，全市住房總量為5.2億平方米、1035萬套。其中，商品房約128萬套；政策性保障性住房約34萬套；單位及個人自建住房，約55萬套；原村民集體經(jīng)濟(jì)組織自建、合建房，約650萬套間；工業(yè)區(qū)配套宿舍及其他168萬套間。
2014年—2016年深圳市新房成交量依次為4.2萬套，6萬套，4萬套，這意味著三年新建的商品房也僅僅是14.2萬套，加上128萬，目前深圳市商品房也僅有142萬套左右，這也是深圳市住宅成交主要是二手房的原因，新房少啊。
1000多萬人競爭142萬套住宅，在一線城市買房是一個競賽，買房就是和別人競爭，如果別人的收入比你多，那么意味著在買房競賽里面，你就落在了后面。
除了芯片設(shè)計以外，還有上海和北京的芯片制造業(yè)，還有更上游的半導(dǎo)體設(shè)備制造業(yè)和半導(dǎo)體材料制造業(yè)等等。例如上海的高科技企業(yè)中微半導(dǎo)體設(shè)備制造，今年預(yù)計收入會增長70%以上。整個中國的集成電路產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在自給率不到10%，而8年后的2025年要達(dá)到40%--70%，這意味著整個產(chǎn)業(yè)要增長4倍到7倍，未來8年必將有大量工程師，市場人員，項目管理人員從集成電路產(chǎn)業(yè)收益，像匯頂員工一樣獲取高收入，邁入中產(chǎn)階級行列。
中國正在升級的又豈止是集成電路產(chǎn)業(yè)？，以炙手可熱的人工智能為例，近幾年，尤其是Alphago出名以后，國內(nèi)人工智能薪資處于虛高的狀態(tài)。