為建立購租并舉的住房制度，規(guī)范住房租賃和銷售行為，保護當事人合法權益，日前，住建部發(fā)布《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》，對當前租賃和銷售市場不規(guī)范行為提出了明確要求及懲處辦法據(jù)記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認為，這是國家對租賃市場的管理首次上升到國務院條例高度，也是房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的一部分。該政策有利于培育長期穩(wěn)定的住房租賃和銷售市場，待條例正式發(fā)布后還需各地出臺執(zhí)行細則。
鼓勵長期租賃
征求意見稿提出，鼓勵發(fā)展規(guī)模化、專業(yè)化的住房租賃企業(yè)，支持個人和單位將住房委托給住房租賃企業(yè)長期經(jīng)營。住房租賃企業(yè)依法享受有關金融、稅收、土地等優(yōu)惠政策。同時，鼓勵出租人與承租人簽訂長期住房租賃合同，簽訂并履行3年以上住房租賃合同的，各地政府應給予政策支持。住房租賃企業(yè)出租自有住房的，除承租人另有要求外，租賃期限不得低于3年。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉接據(jù)記者采訪時表示，該政策的目的是建立租售并舉的樓市消費觀念，核心是穩(wěn)定租賃關系，提高租戶在交易環(huán)節(jié)的話語權，有利于保護租戶的權益。同時，政策鼓勵租賃行為長期保持，鼓勵3年期以上租賃周期，而且規(guī)定承租人可以依法申領居住證享受公共服務。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進接據(jù)記者采訪時也認為，鼓勵3年以上租賃合同對承租者是一種保護，因為現(xiàn)在一般最長租賃合同是一年，這種長期鼓勵政策有助于提高大城市居民對租賃產(chǎn)品的偏好。未來有些地方也可以根據(jù)情況制定3年到5年中長期發(fā)展政策。
堵塞市場亂象
對于租賃市場，征求意見稿還提出，出租人不得采取暴力、威脅或者其他強制方式驅(qū)逐承租人，收回住房，不得無故單方面提高租金。各地政府應建立住房租金發(fā)布制度，定期公布分區(qū)域的市場租金水平等信息。
對于銷售市場，征求意見稿規(guī)定，房企取得預售許可證后，應在十日內(nèi)一次性公開全部準售住房及每套住房價格，并對外銷售。同時，對房企和中介提出了十余項禁止行為。
新城控股高級副總裁歐陽捷接據(jù)記者采訪時表示，該政策非常有意義，從國家法律層面規(guī)范了住房的租賃和銷售管理，堵塞了大部分市場亂象，針對性很強。比如，在租賃管理上，針對租房人的痛點提出了明晰的管理標準，比如租賃沒有書面協(xié)議或者書面協(xié)議非常籠統(tǒng)，租賃期限不明確，租賃期未到期房租直接漲價或被逼趕走，出租人擅自進入承租人房間，租金不退或拖延，租住條件等等。
“同時，銷售管理上也有針對購房者痛點的市場亂象作出的明確規(guī)定，比如虛假信息廣告、炒作哄抬房價、變相收取費用、捂盤惜售、捆綁搭售、一房兩賣等等。中介服務上也明確針對逃避稅費、騙取貸款、低買高賣(租)、自買自租經(jīng)紀服務的住房等。”歐陽捷說，規(guī)定也對防范可能的系統(tǒng)性風險做出了明確要求，比如墊付首付、返本銷售、售后包租、房地產(chǎn)經(jīng)紀服務項目明碼標價、違規(guī)融資、泄露客戶信息等。
嚴躍進也表示，從政策內(nèi)容來看，對于租賃市場的各個參與主體都進行了行為約束，這是最大的亮點。過去的類似約束其實不多，導致租賃市場權利和義務不對等。此次政策對于經(jīng)紀機構等也提出了規(guī)范，有助于租賃市場流通性機制的更好建立。
細節(jié)有待完善
歐陽捷指出，我國相關法律還在起步階段，還有待不斷完善，比如，對個人出租人的違規(guī)行為處罰僅警告或5000元以下罰款，甚至不如租金上漲幅度，違法成本很低，而行政執(zhí)法成本很高，最終法律很可能被束之高閣。在治理市場亂象初期，法律法規(guī)應當適當加大力度，矯枉可以過正，才有助于迅速扭轉(zhuǎn)市場亂象，就像當年治理酒駕一樣。
“事實上，歐洲發(fā)達國家的房地產(chǎn)市場發(fā)展到一定程度，也都先后出臺和不斷完善了房地產(chǎn)市場租賃銷售中介服務的法律法規(guī)，德國也是由于過去存在大量的租賃銷售市場亂象，才制定和不斷完善了最嚴格的法律法規(guī)體系，這些法律法規(guī)也是值得我們學習和借鑒的。”歐陽捷說。
張大偉也認為，從長遠看，該條例有利于市場平穩(wěn)發(fā)展，但包括租賃和銷售等行為都存著很多問題，所以還需要執(zhí)行過程中的各地細化調(diào)整。