十年生死兩茫茫，你知道十年后中國房地產(chǎn)是什么樣嗎？別說十年后的房地產(chǎn)了，就連三年后世界是什么樣都不知道。
一、炒房不死，調(diào)控不止！
繼河北省保定市出臺10年限售措施后，廣東省珠海市也開始嘗試10年限售的土拍模式。
與保定相比，珠海市的“十年限售”有幾個特點：
第一：數(shù)量多。保定“10年限售”只是30塊土拍中的一塊而已，而珠海則是掛牌15塊地中的三塊，在數(shù)量比例上遠遠大于保定。
第二：類型多樣。保定方面十年限購的土地用途主要是居住用途，而珠海方面則既有居住用途也有商業(yè)用途。
截止目前，全國已經(jīng)有超過30個城市實施限售政策，這里面，不但包括一二線屢教不改的城市，也包括三四線突然跳漲的城市。似乎長期限售政策已經(jīng)成為上層調(diào)控房價、敲打炒房客的“長效機制之一”。
繼保定后珠海也跟進“十年限售”，這讓人產(chǎn)生疑惑：十年限售會在全國鋪開，成為一種常態(tài)化嗎？
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認為：
“十年限售時間太長，對于買房人是嚴重的管制，現(xiàn)在部分城市2年或3年限售在一定程度上可以理解，短時間內(nèi)為抑制投機，而十年限售太嚴厲，也沒有必要。”
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，樓市“限售”的時間長度的界定與樓市調(diào)控政策執(zhí)行的時間、市場周期的時間、銀行個人按揭資產(chǎn)風(fēng)險的壓力、投資渠道等等諸多因素密切相關(guān)。
二、“十年限售”有何作用？
從道理上講，珠海方面從土地拍賣市場采取的“十年限售”措施有如下作用：
1、如果拍得土地之后，十年之內(nèi)不能賣出（轉(zhuǎn)讓、抵押）物業(yè)，實際上等于無形中降低了這塊土地的投資價值（再抵押價值），并大幅度地增加了開發(fā)商們的持有成本（考慮到貨幣政策收緊，開發(fā)商的資金獲取成本會日益增加）。
而這個強烈的信號所產(chǎn)生的余波很可能會讓開發(fā)商在拿地的時候心有余悸，讓土地拍賣市場——這一住房初始市場像購房市場一樣逐漸冷卻下來。
2、從限定特定購買人群和禁止轉(zhuǎn)讓、銷售等措施來看，珠海政府是想盡可能的保證，蓋出來的房子是拿來住。
因為從實際需求出發(fā)，在附近工作的人群應(yīng)該具有最大的可能買房拿來住，而不是炒。而商業(yè)用途的地塊，則也是希望保證該地塊的用途以非炒作性質(zhì)的實際使用用途為主。
3、這種辦法可能會把資金實力不強，不能夠抗住十年限售期的那些中小型開發(fā)商擠出市場，從而有利于市場的健康的穩(wěn)定，當(dāng)然對于大型開發(fā)商來說變相的其實是利好。
從限購、限貸、限價到如今的10年內(nèi)限售，樓市調(diào)控一步步收緊。中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜指出，十年限售政策固然嚴厲，可也是鼓勵了真正的自住需求，促使住房回歸居住屬性。
對于投機需求而言，流動性長期禁錮無法快速周轉(zhuǎn)，未來不確定性增加，勢必將擠出投機需求。
甘犁：很多中國老百姓資產(chǎn)就只剩下房子了
中國房地產(chǎn)比例在家庭資產(chǎn)中比是68%。北京、上海則高達85%。老百姓富的或者窮的只剩下房子了，這個是顯然不合理的，對中國經(jīng)濟而言也是一個大的風(fēng)險點。
從家庭層面來講，中國家庭的資產(chǎn)配置有三個不合理的地方，或者說有三個地方跟主流國家比，差異性較大。
1、房地產(chǎn)占比過大
中國房地產(chǎn)比例在家庭資產(chǎn)中比是68%。北京、上海則高達85%。老百姓富的或者窮的只剩下房子了，這個是顯然不合理的，對中國經(jīng)濟而言也是一個大的風(fēng)險點。
2、家庭資產(chǎn)配置中的金融資產(chǎn)占比過小
目前金融資產(chǎn)在整個資產(chǎn)比例中只占12%，美國是40%，美國是36%。中國金融資產(chǎn)本身在配置上的量是非常小的。
除此之外，根據(jù)CHFS的數(shù)據(jù)顯示，中國家庭資產(chǎn)配置的風(fēng)險呈現(xiàn)出兩極化的態(tài)勢。
要么是大量的家庭幾乎沒有風(fēng)險，零風(fēng)險；要么是家庭高風(fēng)險，80%、90%的金融資產(chǎn)都在股票上。中等收益、中等回報的，混合類資產(chǎn)的配置很少。
這是不合理的，跟主流國家的資產(chǎn)配置也是不一樣的。這是一個非常需要我們行業(yè)、乃至國家重視的一個配置情況。
簡單來說，如果金融資產(chǎn)配置不合理，就一定會影響到實體經(jīng)濟，影響到消費，影響到老百姓長期的進步。
3、總體借貸比例低
在中國，資產(chǎn)當(dāng)中有5%是負債，美國是15%，差了很多倍。負債比例低其實不是一件好事，所以才有企業(yè)政府要降杠桿，家庭要加杠桿的說法。
下一個“10年限售”城市會是誰？
從保定和珠海看，出“10年限售”之策都跟土地出讓掛鉤，從土地出讓開始，一直管到業(yè)主房子出讓，可以看出當(dāng)?shù)卣虻牟皇莵y拳，而是“一攬子計劃”，根本不給投機購房者太多機會。
珠海甚至還規(guī)定了買房人身份，這有點出乎意料。作為一個已經(jīng)實行限購政策的城市，還推出“十年限售”措施，并規(guī)定某一區(qū)域房子只能讓特定人群購買。
珠海這一系列措施給夢得的感覺是，為了達到“房子是用來住的，不是用來炒的”，地方政府調(diào)控樓市已經(jīng)不再按套路出牌了。
若各城市紛紛以土地出讓為抓手，那么熱點地塊的掛牌出讓必然會多一些附加條件。
如果是被認為投資潛力巨大的地塊，或者位于投資者比例較高區(qū)域的地塊，那么“限售”可能是常規(guī)附加條件，至于10年還是8年、5年，則要看下手有多狠了。
“10年限售”這么嚴厲的調(diào)控措施，地方政府或許不會輕易出臺，但若有一些敏感地塊掛牌出讓觸動，情況則又不同。
所以，下一個“十年限售”城市未必是房價漲得離譜的城市，而有可能是有“特殊”地塊出讓并且又有堅定調(diào)控決心的城市。