目前房企銷售再創新高，這數據狂歡背后的是，包括碧桂園（02007.HK）、萬科（000002.SZ）在內的龍頭房企均表示盡量把出貨（樓盤上市）時間往前推，為可能到來的樓市變化做好準備。

　　加緊出貨成龍頭房企的共識

　　2017年，房企銷售業績最為搶眼的碧桂園，前4個月實現銷售額2042億元，完成超過50%的銷售目標，更是連續4個月位居房企銷售額榜首。

　　對于銷售額的大漲，5月18日在香港舉辦2016年股東大會上，碧桂園總裁莫斌透露，主要是去年公司管理層已預見到政策加碼會對市場造成一定影響，所以在提前部署的情況下，一季度開始大量推貨。

　　會上莫斌表示，“盡量把貨往前推，是為了獲得更多的現金流，應對可能會到來的房地產下行周期，抓住更多機會?！北M管表示對政府的調控有信心，會讓市場平穩發展，碧桂園仍需要未雨綢繆，為可能會有的變化做準備。

　　萬科最新公布的數據顯示，增速比第一季度有明顯下滑。一季度，萬科銷售面積和銷售金額同比增長81.1%和99.7%，至4月，上述兩個數據的比例降至10.7%和17%。即便綜合前4月的數據看，仍是下滑，前4月萬科累計銷售面積增長57.8%，累計銷售金額增長73%。

　　對于業績的下滑和未來的市場趨勢，萬科董秘朱旭在最近的一次投資者電話會議中做出了回應和解釋，政策越來越緊，上半年銷售翻倍的漲幅是非常態，下半年應該弱于上半年。

　　同樣加緊出貨的還有保利地產（600048.SH），在5月初召開的保利投資者電話會議中，保利方面透露，因預計下半年流動性收緊之后可能會對銷售造成影響，在主觀上，上半年會加快推貨進度。但是推盤進度與政府限價等措施的出臺，造成開發商推盤意愿減弱。

　　就目前的結果看，保利的來訪量等數據尚未反映出有較大的影響。4月保利的客戶來訪量比3月有所下降，還處在在歷史偏高的位置，也是比去年全年有所提高，二三線城市的去化率還在往上升，需求還是很旺盛的。

　　不過，統計局數據顯示，2017年的第4個月，一路高歌猛進的房地產銷售終于慢了下來。國家統計局的數據顯示，今年1-4月，商品房銷售面積41655萬平方米，同比增長15.7%，增速比1-3月份回落3.8個百分點。其中，住宅銷售面積增長13.0%；商品房銷售額33223億元，增長20.1%，但是住宅的增速回落幅度更甚至5個百分點。

　　克而瑞研究中心認為，未來房地產開發投資增速會逐步放緩，二季度房地產開發投資增速高增長或將成為全年走勢“拐點”。

　　克而瑞研究機構解釋其中原因，房地產開發投資增速延續自去年下半年以來持續回升的態勢，1-4月份增速達到9.3%，再創兩年以來新高。主要得益于房地產銷售的持續火熱，企業資金充足，亟需補充庫存。

　　但就4月而言，房地產開發投資額卻環比連續下滑，4月環比下滑10.6%，降幅進一步擴大，結合4月商品房銷售面積和金額環比下滑情況看，實際上熱點城市緊縮調控對市場的效果從4月開始已經逐步顯現，而“銷售—投資”傳導的滯后性，二季度會傳導至開發投資。

　　哪些熱點城市樓市可持續

　　在房企銷售額的高歌猛進中，三四線城市仍為不可忽視的功臣，但對三四線城市樓市的可持續性市場存在不同的聲音，萬科稱四個因素可判斷能否持續，保利表示關注核心城市群。

　　對于目前較熱的三四線市場問題，保利地產相關人士在上述電話會議中提及，保利地產前4個月在三四線的布局，并不代表全年的拓展方向，一二線城市仍是主要的目標。

　　但其同時表示，保利的拿地計劃自去年已經開始調整，開始關注一些環繞核心城市、一二線城市的城市群和城市帶拓展。這些區域我們并不是階段性的補充，而是未來堅定看好在超大型城市容納能力受到限制的背景下，這些城市將會有持續的外溢效應，包括人口和政府的職能會向外圍拓展。

　　對于三四線市場的火爆，萬科也有類似的觀點。萬科董秘朱旭此前曾表示，這一波熱度主要還是一線城市被抑制外溢的，因為貨幣發行量比較大，一二線又不能買所以擠壓到三四線了，但能否持續要看四個因素未來的情況。

　　朱旭表示，人口未來流入趨勢、經濟增長的趨勢、交通基礎設施未來改善狀況，未來產業增值的情況，這四個因素決定是不是有人流聚集的能力及地產市場熱度是否可持續的。

　　對于現階段，不同級別的城市，萬科看法各異。準二線和三線銷售增幅的確超過一線，主要是一線主要受到限制比較嚴重，但一線城市剛需還是強勁，未來一線及一線周邊衛星城的潛在剛需依然會存在。

　　龍頭房企之外，典型中型房企的旭輝控股（00884.HK）董事長林中今年早些時候曾表示，今年三四線城市表現較好的主要有三類，一類是受北上廣深剛需外溢的衛星城市；第二類是長三角和珠三角的周邊的強三線城市（經濟比較發達，有產業支撐，人口基礎比較大，有人口導入能力）；第三類是大型城市（如天津、武漢、鄭州、成都）周邊三四線城市，其他較弱的三四線城市仍處于去庫存狀態。