萬科出資50.31億元與招銀資本、長江招銀共同設立兩支專業商業地產投資基金成長壹號和成長玖號，投資公司或下屬控股子公司所持有的42項商業地產項目。
??嚴格意義上來說，這算不上“新聞”。它只是踐行3個月前的一個公告而已。
??當時，萬科稱有投資基金預計總出資額為人民幣50.9億元，對應的出資比例為39.4%。至于基金是誰，沒有點名道姓，應該還在醞釀中。
??現在靴子落地了，萬科在基金里的出資額和持股比例稍微有點縮水，在成長壹號和成長玖號持股比例分別為39%和39.05%。
??印力集團是這42個商業項目的運營方。在2016年8月，萬科透過投資基金收購印力集團96.55%股權，其中萬科公司出資38.89億元，占比約為30.15%。
??這種四兩撥千斤的做法，另一家國內商業巨頭萬達集團屢試不爽。它讓資金大頭由別人出，自己負責選址、設計、建造、招商和管理等，所產生的租金收益萬達與投資方按一定比例分成。據不完全統計，萬達有近60個輕資產的萬達廣場在也建設和運營。
??先將資產賣給基金，再通過控股的商業專業公司來運營，這是地產界典型的“輕資產”模式。
??在前文，地產K線花了很大篇幅來解析流行的商業地產輕資產模式后。現在，言歸正傳。
??就在六天前，萬科疑似要把這種輕資產運營模式，運用到它的自持地上。
??北京萬科擬與一票機構共同投資成立寧波梅山保稅港區中城乾元投資核心（有限合伙），。中城乾元基金的目標認繳出資總額不超過53.85億元，其中，北京萬科認繳出資金額不超過11.95億元——約持股22.19%。
??它的資金用途，主要用于投資北京的地產項目。公告的辭令十分有技巧，沒有在“地產”的前面加定語“商業”二字，也沒有說要投資幾個項目。
??這留下了很大的遐想空間。一般來說，幾乎所有的輕資產都指向商業地產項目。王石曾經說過，住宅在萬科屬于輕資產。但那是在當年的語境之下。
??在住宅體系里，萬科如今也有了“重資產”，特別是以北京萬科為代表。
??2016年12月，北京萬科、萬科住總聯合體分別以50億元拿下海淀區西北旺鎮18號地和19號地，它們是北京首批全自持雙限地3宗中的2宗。2017年4月底，在廣州新規后首次拍地，萬科飲“自持”頭啖湯。
??如何將這些重資產變輕？是任何一個有志于拿自持地的地產商所須考慮的課題。北京萬科曾拋出了籌湊投資建房、與小米合作建房供小米員工認購等方式，但最終未有結果。
??效仿商業地產的輕資產戰略，或許是一種最佳捷徑。
??假如西北旺鎮18號地是中城乾元基金的投資目標，北京萬科可以快速收回地價款，只須付11.95億元就能撬動整個項目的開發。北京萬科要做的是，如何在這個地塊上發展養老、長租等創新業務。
??當拿下自持100%住宅面積，地產商的角色要向“包租婆”轉變。但靠出售房屋掙錢轉變為靠出租房屋掙錢，這帶來了資金流動周期的巨大反差。時至今日，中國絕大部分地產商主要是以建造住宅和銷售住宅為主營方向，自持住宅者鳳毛麟角。
??引入投資基金變“輕”之后，錢的問題解決了，最考驗的依然是運營。這和商業地產一樣，它的業態定位是什么？運營能力如何？萬科正在自持地里試錯。