新光圓成（002147）5月16日公告稱，公司全資子公司萬(wàn)廈房產(chǎn)與紅豆控股達(dá)成初步合作意向。萬(wàn)廈房產(chǎn)擬通過(guò)收購(gòu)紅豆控股所持有的無(wú)錫匯鑫股權(quán)，并最終實(shí)現(xiàn)對(duì)無(wú)錫匯鑫項(xiàng)下的土地開發(fā)和房屋銷售，以實(shí)現(xiàn)合作共贏。新光圓成表示，此舉有利于迅速拓展無(wú)錫市場(chǎng)，加速公司在江蘇的地產(chǎn)布局。事實(shí)上，無(wú)錫匯鑫開發(fā)的高端別墅盤因資金斷裂“閑置”多年。新光圓成此番要重整旗鼓，恐怕還要費(fèi)些力氣。
看上了閑置別墅項(xiàng)目
事實(shí)上，紅豆控股也是剛介入無(wú)錫匯鑫不久。
據(jù)悉，無(wú)錫匯鑫于2007年12月成立，并于2009年取得錫濱國(guó)用（2009）第17號(hào)國(guó)有土地使用權(quán)證，土地使用面積為11.78萬(wàn)平方米，土地規(guī)劃容積率為0.8。該地塊一期工程共建有單幢別墅98套，其中用于銀行按揭15套，已出售33套，剩余50套別墅為債權(quán)人金谷國(guó)際信托設(shè)定抵押擔(dān)保。
然而，無(wú)錫匯鑫資金鏈此后斷裂，出現(xiàn)了資不抵債的情況。截至去年末，無(wú)錫匯鑫欠金谷國(guó)際信托貸款本息合計(jì)5.3億元。公司以其未開發(fā)土地6.83萬(wàn)平方米及50套單幢別墅為上述債務(wù)設(shè)置了抵押擔(dān)保。此后，金谷國(guó)際信托將其擁有的無(wú)錫匯鑫5.3億元債權(quán)進(jìn)行了公開拍賣。今年4月末，紅豆控股以3.32億元中標(biāo)“金谷國(guó)際信托持有的無(wú)錫匯鑫的權(quán)利及相應(yīng)附屬權(quán)利（包括以讓與擔(dān)保方式持有的無(wú)錫匯鑫100%股權(quán)）”。紅豆控股由此成為無(wú)錫匯鑫最大債權(quán)人。
此次新光圓成與紅豆控股協(xié)議約定，紅豆控股于2018年1月31日前通過(guò)資源整合完成對(duì)無(wú)錫匯鑫破產(chǎn)重整，最終取得無(wú)錫匯鑫全部股權(quán)。在完成破產(chǎn)重整后，新光圓成收購(gòu)紅豆控股所持無(wú)錫匯鑫部分股權(quán)。
對(duì)于此次交易，新光圓成表示，公司是出于業(yè)務(wù)拓展需要，有利于迅速拓展無(wú)錫地區(qū)市場(chǎng)。公開資料顯示，新光圓成目前的開發(fā)區(qū)域主要集中在浙江義烏，但公司近年來(lái)也開始拓展外地市場(chǎng)。2016年年報(bào)顯示，公司在江蘇南通儲(chǔ)備了逾10萬(wàn)平方米的土地待開發(fā)。
公開信息顯示，國(guó)土資源部去年10月曾召開新聞發(fā)布會(huì)，表示將進(jìn)一步從嚴(yán)對(duì)土地的管理。全國(guó)各地將停止審批別墅類供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)，進(jìn)一步控制聯(lián)排別墅、低密度花園等類別墅項(xiàng)目的審批。在此背景下，新光圓成這種對(duì)原有的閑置項(xiàng)目進(jìn)行二次開發(fā)，無(wú)疑省時(shí)省力。
公開資料顯示，無(wú)錫匯鑫此前在無(wú)錫太湖新城的西南側(cè)開發(fā)的“塞納莊園”主要為300~400平方米的獨(dú)棟別墅。當(dāng)時(shí)的售價(jià)大約為600萬(wàn)元/套。根據(jù)房天下無(wú)錫頻道的數(shù)據(jù)顯示，因各種因素，塞納莊園周邊房?jī)r(jià)高低不一，隔河相望的江南景園均價(jià)約1.91萬(wàn)元/平方米，而南苑新村均價(jià)還不足1萬(wàn)/平方米。
紅豆控股賺差價(jià)
不過(guò)，有投資者表示，為什么新光圓成方面不自己參與競(jìng)拍？從公告來(lái)看，紅豆控股僅花費(fèi)3億多元，但很快會(huì)從新光圓成手中拿到5億元資金。這一倒騰，便賺了不少錢。
根據(jù)協(xié)議約定，萬(wàn)廈房產(chǎn)在協(xié)議簽訂后7日內(nèi)向紅豆控股支付預(yù)付款2億元，這部分預(yù)付款專項(xiàng)用于無(wú)錫匯鑫債務(wù)清償；協(xié)議簽訂之日起10個(gè)工作日內(nèi)，萬(wàn)廈房產(chǎn)委托具有證券從業(yè)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)無(wú)錫匯鑫進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估機(jī)構(gòu)出具評(píng)估報(bào)告之后30日內(nèi)，紅豆控股將無(wú)錫匯鑫的債權(quán)質(zhì)押給萬(wàn)廈房產(chǎn)，并將對(duì)應(yīng)他項(xiàng)權(quán)證移交萬(wàn)廈房產(chǎn)保管。萬(wàn)廈房產(chǎn)向紅豆控股股權(quán)轉(zhuǎn)讓預(yù)付款3億元。
資料顯示，紅豆控股成立于2004年，注冊(cè)資本為2億元，法人代表為周鳴江。紅豆控股與無(wú)錫本地上市公司紅豆股份（600400）在某種程度上屬于“近親”。工商資料顯示，紅豆控股由周鳴江持股40.42%，為第一大股東；紅豆股份控股股東紅豆集團(tuán)持股8%，為第二大股東。周鳴江為紅豆股份實(shí)際控制人周耀庭二兒子，其曾在2008~2012年擔(dān)任紅豆股份董事長(zhǎng)。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者17日以投資者身份致電新光圓成，公司董秘辦人士表示，“公司本身主營(yíng)就是房地產(chǎn)開發(fā)，也需要土地儲(chǔ)備，通過(guò)這種方式涉足，從成本上可以節(jié)約很多。其本人沒(méi)有去實(shí)地看過(guò)，對(duì)具體情況不了解，但董秘等去了實(shí)地考察。對(duì)于為何公司沒(méi)有直接去競(jìng)拍的問(wèn)題，其表示不了解，也可能存在公司沒(méi)關(guān)注到競(jìng)拍消息的情況。”該人士表示，“現(xiàn)在只是處在前期的規(guī)劃階段，也存在一些不確定性。能不能推進(jìn)，還需要看無(wú)錫匯鑫破產(chǎn)重整的進(jìn)程。”
記者注意到，萬(wàn)廈房產(chǎn)要投入的資金恐怕不止前述5億元。根據(jù)協(xié)議約定，無(wú)錫匯鑫的“塞納莊園”一期未竣工工程和修復(fù)工程由萬(wàn)廈房產(chǎn)負(fù)責(zé)完工，并達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，費(fèi)用由萬(wàn)廈房產(chǎn)和紅豆控股雙方另行協(xié)商分擔(dān)。后續(xù)款項(xiàng)雙方協(xié)商根據(jù)項(xiàng)目推進(jìn)程度分批支付，直到無(wú)錫匯鑫股權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)辦理完畢。