當房地產行業并購大潮此起彼伏，巨頭們在規模擴張路上越走越遠，作為并購的另一面，被并購對象的艱難處境，總是容易被市場上的花團錦簇所掩蓋。在房地產業調控深化的背景下，被并購對象如何在攻守、收放間開枝散葉，培育新的業務增長點仍是這些被收購股權/項目的公司的第一要義。
??轉型的陣痛
??房地產開發業早已是大象與大象的游戲，中小地產公司消亡在相關公司公告、研究機構公布的數字更迭間如檣櫓灰飛煙滅。
??中國指數研究院發布的一份報告顯示，2016年全年，中國房地產行業境內外完成并購案例197起，涉及金額4014億元人民幣。恒大、融創、陽光城等房企并購動作頻頻。2016年內，銷售額300億元以上的房企已完成及正在進行中的并購案例已近百起，占全行業并購數量的七成以上。
??易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對第一財經表示，并購存在的前提是涉案雙方的不同經營策略或境遇。“例如，一些房產公司的現金流出現了困難，會急于轉手手下的部分項目或全部公司股權。而另一部分房企認為，直接去招拍掛市場拿地成本過高或者說風險過大，會更傾向于并購。并購還能帶來節稅等效應，符合房企當前現金流管理的模式。”
??協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖告訴第一財經，“通過招拍掛拿地的土地成本并不止于公開的地價，土地獲取有大量的關系成本在里面。”因此，與公開招拍掛市場相比，收購項目或地產公司的競爭程度相對較小，能獲得更高性價比的土地。
??進入與退出相對，兇猛并購的背后是被并購方的凋零。稍幸運的公司在剝離地產業務后，轉型發展，追尋另一種盈利的可能。
??中航地產是剝離房地產業務后轉型發展的典型。2016年7月，中航地產股票停牌，謀劃把包括都航逸科技公司、成都航逸之夜、贛州中航房地產等多個公司100%股權，以及贛州中航置業79.17%股權，南昌中航國際廣場二期項目等資產打包出售給保利地產(600048.SH)。
??2016年12月30日，房地產資產包正式完成資產交割，保利地產以現金20.3億元支付全部交易代價。有賴于此資產出售，中航地產才能在2016年全年報表中扭虧為盈。
??除了出售利潤低的房地產業務外，中航地產同樣加速剝離其他非核心資產，包括轉讓全資子公司深圳市觀瀾格蘭云天大酒店投資有限公司100%股權和深圳市正章干洗有限公司51%股權。
??在房地產業務被收購的同時，公司的主營業務和經營思路也在變化。上市之初，中航地產為多元化經營企業，后按照“以房地產開發為主體，物業管理和酒店經營管理業務為兩翼”的戰略發展。2011 年8 月起，公司剝離酒店經營業務，集中資源發展地產開發業務。2016 年初，公司投資發展航空科技文化業務。如今，中航地產調整為集中資源發展物業資產管理業務。
??此前，房地產業務是公司虧損的源頭，但出售房地產業務資產包后，中航地產的經營數據并未迅速改善。其2017年第一季度報告指出，公司的營業收入為10.1億元，去年同期為11.76億元，同比下跌14.11%。不過幅度有所減少，報告期內凈利潤為-0.76億元，同比2016年的-1.57億元增加51.16%。
??第一財經發現，在2016年度股東大會中，關于公司2016年度關聯交易事項和2017年日常關聯交易預計發生額的兩項議案均未獲通過。此消息在5月9日通過公告的形式釋放，5月10日，中航地產的股價跌停。
??安信證券陳天誠指出，中航地產純物業管理模式未經長期驗證，公司業績短期可能受沖擊。黃立沖則對第一財經表示，“公司業務轉型，陣痛期不可避免。”
??賣地容易買地難
??當下經濟環境下，比房地產日子舒服的行業已然不多，因此，不少轉向項目的中小型地產企業，依然試圖在這個行業中尋找安身之地，但是，在眾多巨頭的夾縫之中，存活的壓力十分巨大。
??廣州一家小型房企的負責人正拿著錢四處找項目。他告訴第一財經，此前因為資金緊張被迫賣項目，現在資金緩過來了，還是想繼續找地產項目。他苦惱的是，現在好項目都被大公司拿了，小公司只能找一些有瑕疵的項目來做。
??黃立沖表示，“房地產風險已上升至國家級的風險。開發風險、拿地風險越來越高，土地儲備獲取成本遠高于持有成本，賺回來的錢很難買到同樣的地塊。”
??曾成為融創收購對象的萊蒙國際陷入了相似的困境。2016年5月，萊蒙國際宣布，以43.94億元出售位于上海、南京、深圳等地的7個項目公司的所有股權予融創(后調整為6個，交易金額調整為39億元)。
??但是，項目的出讓，讓萊蒙國際2016年全年公司新動工建設項目、完成項目、在建項目的建面都在減少，由于原計劃推售的項目被融創收購后，2016年全年和2017年一季度的銷售額出現不同程度的減少。
??若不計已認購未簽約的銷售額，萊蒙國際2016年全年的銷售金額只有40.5億港元。綜合住宅、公寓、車位等多種物業類型，萊蒙國際在2017年的可銷售資源為61億港元。公司指出，會不時考慮通過項目合作或股權轉讓的模式實現資產變現，同時將會繼續在深圳、上海等增長潛力巨大的地區收購新土地或項目。
??在國家去杠桿、嚴防金融業和房地產業風險的背景下，調控已越來越深入。嚴躍進預計，隨著房企資金面的惡化，并購的現象會有所增加。