財(cái)經(jīng)365（www.hand93.com）訊：廣佛肇一體化，原本應(yīng)該受益最大的城市，房?jī)r(jià)卻墜入寒冬。
蘇州是長(zhǎng)三角代表城市之一，距離蘇州1500公里以外，有另一個(gè)大灣區(qū)明星衛(wèi)星城肇慶，同樣是衛(wèi)星城，樓市卻冰火兩重天。
4月25日，易居研究院發(fā)布2019一季度《中國(guó)百城房?jī)r(jià)報(bào)告》。對(duì)100個(gè)城市進(jìn)行五級(jí)價(jià)格劃分，包括超高房?jī)r(jià)、高房?jī)r(jià)、中等房?jī)r(jià)、低房?jī)r(jià)和超低房?jī)r(jià)。大于2萬(wàn)元/平米，屬于高房?jī)r(jià)，在1.2萬(wàn)到1.4萬(wàn)/平米之間，為中等房?jī)r(jià)，低于8千，為超低房?jī)r(jià)。這100座城市，從2019年以來，新建商品住宅成交均價(jià)同比漲幅到底是高還是低，綜合房?jī)r(jià)歷史漲幅、城市GDP和CPI增速、各地房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)等，合理區(qū)間定為0到10%，依次排列為過熱、偏熱、合理、偏冷和過冷5個(gè)區(qū)間。
今年一季度，100個(gè)城市有23個(gè)進(jìn)入房?jī)r(jià)過熱區(qū)間，中山漲幅最大，為61%。有5個(gè)城市進(jìn)入過冷區(qū)間，包括肇慶、廊坊、莆田、泉州和三亞。
肇慶經(jīng)歷2017年快速補(bǔ)漲，2018年回歸理性，2019年整體市場(chǎng)下行。肇慶是大灣區(qū)唯一不限購(gòu)的城市，剛需逐漸被消化，各大板塊樓盤降價(jià)跑量，成交價(jià)格相差極大，整體市場(chǎng)開始下行。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，2018年，肇慶商品房成交面積752萬(wàn)平米，同比增加26%，成交均價(jià)7091元/平米，同比上升16%，成交金額為533億，同比上升54%。
盡管樓市成交面積、成交均價(jià)和成交金額都創(chuàng)下歷史新高，但住宅市場(chǎng)已經(jīng)在放緩，截止2018年底，肇慶商品住宅庫(kù)存去化周期12個(gè)月。作為大灣區(qū)少有的不限購(gòu)城市，肇慶首套首付只需30%，房貸利率上浮20%。
肇慶內(nèi)部經(jīng)濟(jì)發(fā)展非常不平衡。肇慶下轄端州區(qū)、鼎湖區(qū)、高要區(qū)和四會(huì)市，以及廣寧縣、懷集縣、封開縣和德慶縣。從城市規(guī)劃來看，以西江為分界線，劃分出東西兩個(gè)城區(qū)。端州區(qū)商業(yè)配套成熟，高要區(qū)規(guī)劃落地速度慢，肇慶大灣區(qū)政策落地速度，比預(yù)期要慢很多。肇慶人口流出，截止2018年底，當(dāng)?shù)爻Ｗ∪丝?15.17萬(wàn)人，同比增加3.63萬(wàn)人。人口向廣州、佛山、珠海等城市轉(zhuǎn)移，2018和2017年，肇慶常住人口增速分別只有0.88%和0.74%。
肇慶未來樓市壓力，主要來自三個(gè)方面：
一是供求關(guān)系失衡，近三年大量供地，單宗地塊體量經(jīng)常突破百畝，甚至出現(xiàn)800畝超級(jí)大盤。
二是競(jìng)爭(zhēng)激烈。廣州、佛山的外溢購(gòu)買力，在中途可能被三水區(qū)、肇慶大旺高新區(qū)攔截，處于西面的肇慶并不占優(yōu)勢(shì)。
三是本地需求飽和，改善需求斷層，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)以旅游為主，能夠吸引大量勞動(dòng)力的工業(yè)、企業(yè)并不多，后續(xù)需要繼續(xù)大量承接廣佛產(chǎn)業(yè)鏈。更多股票資訊請(qǐng)關(guān)注財(cái)經(jīng)365官網(wǎng)！
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