在內(nèi)房股紛紛上漲之際，新城發(fā)展卻選擇私有化。不過，其實(shí)控人王振華在A股的上市平臺(tái)新城控股已負(fù)債1230億元，私有化資金來源成為疑問。另外，9月份以來內(nèi)房股再度上漲，私有化的成本或許將更高。

　　今年以來，以恒大、融創(chuàng)和碧桂園為首的港股內(nèi)房股漲勢如虹，結(jié)果新城發(fā)展控股偏偏要私有化退市。

　　或許，新城發(fā)展實(shí)控人王振華在2015年12月完成新城控股B轉(zhuǎn)A后，港股新城發(fā)展的融資功能便已不太重要，重心已經(jīng)開始傾向A股新城控股。

　　王振華旗下有新城發(fā)展和新城控股兩個(gè)上市平臺(tái)，新城發(fā)展要私有化，因而只能依靠新城控股這一平臺(tái)做文章。數(shù)據(jù)顯示，新城控股近年來高速擴(kuò)張，總負(fù)債從2015年年末的539億元增至2017年年中的1230億元。

　　此外，上半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，新城控股經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-74.61億，較去年同期下滑821.96%。

　　新城控股負(fù)債高達(dá)1230億元，王振華又拿什么來私有化?

　　新城發(fā)展私有化

　　首先講清楚新城發(fā)展控股與A股新城控股的關(guān)聯(lián)，新城發(fā)展控制的香港創(chuàng)拓發(fā)展擁有富域發(fā)展100%股權(quán)，富域發(fā)展擁有A股上市公司新城控股61%的股權(quán)，也就是說，港股新城發(fā)展是新城控股的母公司。

　　王振華旗下的香港富域擁有新城發(fā)展72.56%的股權(quán)，是公司控股股東。此次私有化，就是香港富域向中小股東發(fā)起全面收購要約。

　　根據(jù)新城發(fā)展7月18日發(fā)布的公告顯示，富域香港擬以3.30港元的價(jià)格向股東收購15.53億股，相當(dāng)于總股本的27.44%，計(jì)劃股份合計(jì)價(jià)值約為51.23億港元。

　　一般而言，大股東進(jìn)行私有化都是因?yàn)楣蓛r(jià)長期低估，內(nèi)在價(jià)值得不到體現(xiàn)。而新城發(fā)展實(shí)控人王振華卻選擇在股價(jià)高位時(shí)進(jìn)行私有化。

　　截至2016年年末，新城發(fā)展前復(fù)權(quán)價(jià)為1.59港元，當(dāng)7月10日停牌，上市公司宣布私有化時(shí)，前一個(gè)交易日股價(jià)已經(jīng)漲到了2.81港元，較年初上漲76.73%。年初不選擇私有化，非要在股價(jià)大漲后進(jìn)行，王振華的行為有些令人費(fèi)解。

　　重心轉(zhuǎn)移

　　2015年12月，江蘇新城完成“B轉(zhuǎn)A”，并更名新城控股后，新城發(fā)展的價(jià)值已大打折扣，對其私有化，可以擴(kuò)大王振華在新城控股的權(quán)益。

　　早在2001年，新城就借江蘇五菱柴油機(jī)股份公司登陸B(tài)股市場，不過隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，B股市場籌集外匯資本的使命在2000年就結(jié)束了。自登陸B(tài)股市場，江蘇新城一直不溫不火。因此，對新城來講，其B股上市平臺(tái)并未能起到很好的資本解渴作用。

　　2012年，新城發(fā)展登陸港股市場，成為新城重要的融資平臺(tái)。然而新城發(fā)展作為一家中型房地產(chǎn)公司，并沒有受到港股市場的重視，本身流動(dòng)性不高，估值也長期的不到體現(xiàn)。特別是在2013年至2015年期間，上市公司一度淪為仙股。

　　目前，新城發(fā)展通過富域發(fā)展和常州德潤共持有新城控股67.1%的股份，王振華持有新城發(fā)展72.56%的股權(quán)，因而他在新城控股的權(quán)益為48.69%，完成私有化后，他就可以享有新城控股67.1%的權(quán)益。

　　資金來源

　　公告顯示，要約人王振華的資金來源于內(nèi)部資源及貸款融資。華泰金融是唯一獲得授權(quán)的牽頭安排人，為收購提供46.11億港元的夾層融資。

　　夾層融資是一種無擔(dān)保的長期債務(wù)，這種債務(wù)附帶有投資者對融資者的權(quán)益認(rèn)購權(quán)，一般在企業(yè)缺乏足夠的現(xiàn)金進(jìn)行擴(kuò)張和收購時(shí)使用。

　　其他資金或許來源于新城控股的股權(quán)質(zhì)押融資，在宣布私有化后，新城控股控股股東富域發(fā)展兩次質(zhì)押所持股權(quán)。

　　7月26日，新城控股公告稱，富域發(fā)展將手中5900萬股新城控股股票質(zhì)押給廣發(fā)證券，質(zhì)押期限為2017年7月24日至2019年7月24日。8月18日，新城控股又發(fā)質(zhì)押公告，富域發(fā)展向華寶信托質(zhì)押5900萬股，質(zhì)押期限為2017年8月16日至2019年8月18日。

　　新城控股7月24日收盤價(jià)為17.30元，8月16日收盤價(jià)為16.64元，以這兩天的價(jià)格計(jì)算，兩次質(zhì)押市值合計(jì)20.02億元，再按50%的質(zhì)押率計(jì)算，富域發(fā)展應(yīng)能融資10億元(約合11.95億港元)。

　　質(zhì)押融資加夾層融資，王振華可以籌集超過58億港元資金，上次收購報(bào)價(jià)51.23億港元，可以滿足收購需要。

　　收購價(jià)格決定成敗

　　私有化的方式分協(xié)議安排和全面要約收購，前者需要獨(dú)立股東投票，75%同意和不超過10%反對就可以通過，后者需要要約人持有股票超過90%，這樣就可以成為強(qiáng)制要約。

　　因此，新城發(fā)展私有化的成功與否取決于價(jià)格，大股東的出價(jià)是否能讓中小股東讓出手中股權(quán)。

　　3.30港元的收購價(jià)相較于前一交易日2.81港元的收盤價(jià)溢價(jià)17.44%，對比2012年上市時(shí)1.45港元的發(fā)行價(jià)，溢價(jià)更是達(dá)到了127.59%。這樣看，中小股東算是能獲得較為豐厚的收益。

　　但是考慮到新城發(fā)展與新城控股的價(jià)差，王振華想要私有化似乎并不簡單。新城發(fā)展的大部分業(yè)務(wù)集中在A股上市平臺(tái)新城控股，其擁有67.1%新城控股的股權(quán)，而截至9月15日收盤，新城發(fā)展市值233.68億港元(約合195.71億元)，新城控股市值451.70億元。

　　僅新城發(fā)展手中67.1%的股權(quán)就價(jià)值303.09億元，目前市值不及股權(quán)價(jià)值的65%。要知道，這還是新城發(fā)展股價(jià)大幅上漲背景下。截至9月15日收盤，新城發(fā)展股價(jià)4.13港元，比私有化要約收購價(jià)3.30港元高出25%。