財經365訊 我國樓市表明,在投機需求膨脹和貨幣流動性過分充裕的不變情境下,以控制房價為核心的樓市調控政策很難見效。政策嚴厲時,房價上漲暫歇;調控政策一放松,房價就加速上漲。這樣的調控并沒有改變市場對樓市前景的預期,以及市場對樓市存在的各種客觀需求。特別是當樓市成為各種投資、投資需求出口,甚至成為“典藏”等另類投資的出口時,在貨幣過分充裕的情況下,市場對樓市的需求幾乎是無限的,而房價的過快上漲給金融體系和整體經濟的穩定都帶來了巨大的潛在風險。
支撐這些年來我國各地樓價持續上漲有這樣四大基石:城鄉土地二元結構、單一的樓市供應、過低的持有成本和過多的貨幣。以此而論,租售同權的改革措施,改變的是我國樓市過往一直未有改變的“單一供應”狀況。
城鄉二元土地結構,是指我國土地分為集體和國有兩種類型,只有國有土地才能進入市場,且只是使用權。土地進入流通環節的第一道程序,是集體土地的“國有化”――土地征用。在建設型體制下,決定了土地成本只能是單向的運動,地價只能漲不能跌。單一的樓市供應,是指我國以自有住房為主的住房供應體系,它不僅指有形的住房供應結構,更大程度上是基于文化、習慣、法律所帶來的居住實現方式單一。比如,外來者在其工作、生活的城市,若沒有自有住房,他們的安定感和社會地位是無法獲得滿足的。擁有自有住房,是當前中國社會擁有體面生活的必要前提。過低的持有成本,等價于沒有物業稅。畢竟,沒有物業稅,意味著擁有住房的當期成本為零,這使擁有多套住房者沒有動力發揮房屋的使用價值,甚至有大款出手買斷整個小區上百套住房,然后坐等漲價而不出租。過多的貨幣,主要是貨幣存量過分充裕。就貨幣存量和GDP的比例而論,顯然我國貨幣已過度深化。貨幣過度深化局面形成后,除非發生危機式的強力“出清”,否則中短期內想要有顯著的改變,幾乎是不可能。
而在此前的多輪樓市調控政策中,以上決定房價單邊漲價的四個基石可說都未被觸及。“限購”、“限貸”并不能改變需求,只是約束了需求的實現形式,所以市場出現各種應對措施也就不奇怪了。而增加土地供應,也并未改變土地一級市場壟斷下地價易漲難跌的局面。從去年下半年開始,房地產投資放緩、基建投資力度加大的投資局面所引發的討論持續不斷。然而,現實的情況則是,降杠桿、去庫存擠掉的是房地產市場的局部泡沫,并未造成整體房價的快速下降,反倒是對基建投資資金來源壓力的擔憂日漸增加。
因此,樓市長效機制的重心,是要在改變樓市的需求方面著力。
當前的樓市政策著力點,首先體現在租售同權上。7月,廣州印發《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》提出,賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益,首開“租售同權”先河。隨后,住建部會同國家發改委、公安部等八部門聯合印發通知,要求在人口凈流入的大中城市,加快發展住房租賃市場。市場認為,“租售同權”將化解部分購房壓力,對樓市需求產生較為持久的影響。
細加剖析,我國房地產市場的矛盾主要集中在兩個方面:一是投機性比重過高;二是高房價大大擠壓了其他行業。由人口、經濟、貨幣和宏觀風險防控的角度綜合觀察,如今的樓市顯然已迎來長期性拐點,未來成交量再上升的概率并不高。
央行上周發布的《中國區域金融運行報告(2017)》就建立房地產長效機制,提到了明確近、中、遠期城鎮建設用地和土地供給規劃,將城鎮戶籍人口與公益及建設用地指標掛鉤,穩定預期,可探索建立和完善土地當量制度,通過交易在全國范圍實現綜合占補平衡,提高土地在全國范圍內的集約利用;完善中小城市發展基礎,加強住房金融宏觀審慎管理,積極發展長期公共租賃住房,穩定和規范住房租賃關系。顯然,樓市長效機制也是個系統工程,而“租售同權”僅是在改變樓市單一供應方面下工夫。
長效機制要見效,還需在多個方面齊頭并進。就目前而論,樓市長效機制的第二個變革,應該是“改變極低的擁有成本”――即出臺物業稅。全國兩會已多次提出了物業稅的發展方向,財稅體系也已作了先期的調查和研究,部分城市已試點了不完全物業稅。租售同權,改變的是單一住房供應體系,產生的效果就是樓市需求的分化;物業稅增加了持有住房的成本,在擠出投機泡沫的同時,更提高了全社會資源的使用效率。(原標題:評論:樓市長效機制遠不止“租售同權”)
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