葉檀財經最新文章，商品房、土地和房企，三者終于步調一致。因為，房地產趨冷，風險太大。
房企也越來越理性，土拍溢價率走低，對地方政府相當不利。最著急的是房企們，喘著氣大規模補血，為年底做準備。
一、大補血 房企沖刺年關
10月以來，多家房企獲得大額融資，過去兩周，房企發債規模、發債速度達到極限。
11月15日。龍湖集團連續兩天提交兩宗發債計劃，分別為55億的第三期公司債券，以及50億規模的住房租賃專項債券。雅居樂集團同一天公告，建議發行美元計值的優先票據。合景泰富集團公告稱，將發行本金4億美元優先票據，年利率9.85%。
11月13日，華夏幸福公告，證監會核準發行不超過80億公司債。11月12日，陽光城公告，11億公司債將于2018年11月15日起在深交所上市，票面利率7.5%。
11月9日，華遠地產公告，11月8日完成2億美元3年期高級無抵押定息債券簿記定價工作，票面利率為11%。
11月6到8日之間，建發股份連續發行3次超短期融資券，總規模15億。
濱江集團、陸家嘴、隆基泰和、龍湖等房企都在11月完成幾億到幾十億規模不等的融資。資金鏈極度緊崩的房企，終于可以暫時松一口氣了。新一輪房企融資有兩個特點：一，金額龐大；二，融資成本越來越高。
同策研究院數據顯示，10月房企融資成本達到歷史峰值。境外渠道雖略寬，但成本更高，恒大旗下景程有限公司的優先票據，最高融資成本達13.75%。58安居客房產研究院報告顯示，2018年1到9月，銷售額前50的房企，融資成本同比去年平均提升1%，融資金額同比收窄近三成。房企資金鏈一緊張，土拍市場就過冬。今年土拍的冬天，比以往時候來得更早一些。中指院最新數據顯示，10月300城共實現土地出讓金總額2361億元，環比下滑25%，同比下滑40%。
前兩年頂著“三高”（高周轉、高規模和高負債率）擴張的房企，到了轉型時刻。進不了頭部陣營的中小房企，缺錢缺規模，只有被淘汰的命。頭部房企如萬科，在部分地區以價換量，加快銷售資金回流，但需要資金抄底優質地塊。
二、中介費逆勢上漲 房東無處釋放的焦慮
看著房企們一波又一波的融資，中介頭部玩家卻一反常態。11月15日，上海鏈家將中介費上調到房屋成交價的3%，買方2%，賣方1%。之前的買賣雙方各1%，都是買家承擔，現在合計3%，最終也會轉化為買家成本。二手房價和成交量，更能反映真實的市場預期，在二手房成交量遠高于一手房成交量的上海，更是如此。鏈家工作人員表示，上調中介費之前，四個一線城市中，上海二手房中介費一直比較低。北京二手房中介費率2.7%，深圳、廣州平均水平為3%。上海二手房市場，已經陰跌接近兩個月，鏈家卻逆勢上調中介費。
上海二手房指數辦公室數據顯示，10月上海二手住宅成交套數為11980套，環比下降13.95%，成交面積環比下降15.65%。10月上海二手房成交量低于前三季度1.35萬套的月均水平，還在調整。春江水暖，中介最先感受到市場寒風，鏈家這么做，因為有底氣。
11月14日，統計局發布1到10月房地產宏觀數據。商品房銷售增速持續處于低位，連續三個月下滑。商品房銷售面積13.3117億平米，同比增長2.2%，增速比1到9月回落0.7%。自2018年以來，商品房銷售增速很少超過4%。今年前七個月，累計增速4.2%，前十個月，下滑到1到2.2%。最近三個月是負增長，土地成交價和房企拿地規模，隨商品房銷售額一起回落。根據統計局數據，1到10月，房企土地購置面積2.1963億平米，同比增長15.3%，增速同比1到9月回落0.4%。土地成交合計11695億，增長20.6%，增速回落2.1%。
房企也越來越理性，土拍溢價率走低，對地方政府相當不利。最著急的是房企們，喘著氣大規模補血，為年底做準備。
一、大補血 房企沖刺年關
10月以來，多家房企獲得大額融資，過去兩周，房企發債規模、發債速度達到極限。
11月15日。龍湖集團連續兩天提交兩宗發債計劃，分別為55億的第三期公司債券，以及50億規模的住房租賃專項債券。雅居樂集團同一天公告，建議發行美元計值的優先票據。合景泰富集團公告稱，將發行本金4億美元優先票據，年利率9.85%。
11月13日，華夏幸福公告，證監會核準發行不超過80億公司債。11月12日，陽光城公告，11億公司債將于2018年11月15日起在深交所上市，票面利率7.5%。
11月9日，華遠地產公告，11月8日完成2億美元3年期高級無抵押定息債券簿記定價工作，票面利率為11%。
11月6到8日之間，建發股份連續發行3次超短期融資券，總規模15億。
濱江集團、陸家嘴、隆基泰和、龍湖等房企都在11月完成幾億到幾十億規模不等的融資。資金鏈極度緊崩的房企，終于可以暫時松一口氣了。新一輪房企融資有兩個特點：一，金額龐大；二，融資成本越來越高。
同策研究院數據顯示，10月房企融資成本達到歷史峰值。境外渠道雖略寬，但成本更高，恒大旗下景程有限公司的優先票據，最高融資成本達13.75%。58安居客房產研究院報告顯示，2018年1到9月，銷售額前50的房企，融資成本同比去年平均提升1%，融資金額同比收窄近三成。房企資金鏈一緊張，土拍市場就過冬。今年土拍的冬天，比以往時候來得更早一些。中指院最新數據顯示，10月300城共實現土地出讓金總額2361億元，環比下滑25%，同比下滑40%。
前兩年頂著“三高”（高周轉、高規模和高負債率）擴張的房企，到了轉型時刻。進不了頭部陣營的中小房企，缺錢缺規模，只有被淘汰的命。頭部房企如萬科，在部分地區以價換量，加快銷售資金回流，但需要資金抄底優質地塊。
二、中介費逆勢上漲 房東無處釋放的焦慮
看著房企們一波又一波的融資，中介頭部玩家卻一反常態。11月15日，上海鏈家將中介費上調到房屋成交價的3%，買方2%，賣方1%。之前的買賣雙方各1%，都是買家承擔，現在合計3%，最終也會轉化為買家成本。二手房價和成交量，更能反映真實的市場預期，在二手房成交量遠高于一手房成交量的上海，更是如此。鏈家工作人員表示，上調中介費之前，四個一線城市中，上海二手房中介費一直比較低。北京二手房中介費率2.7%，深圳、廣州平均水平為3%。上海二手房市場，已經陰跌接近兩個月，鏈家卻逆勢上調中介費。
上海二手房指數辦公室數據顯示，10月上海二手住宅成交套數為11980套，環比下降13.95%，成交面積環比下降15.65%。10月上海二手房成交量低于前三季度1.35萬套的月均水平，還在調整。春江水暖，中介最先感受到市場寒風，鏈家這么做，因為有底氣。