試點城市村鎮集體經濟組織，可自行開發運營，也可通過聯營、入股等方式，建設運營集體租賃住房”。
目前，業內對該方案有幾大關注焦點：一是低成本、體量大的集體土地漸進進入市場，能否對沖并實現高房價“軟著陸”；二是以低成本用地吸引市場機構參與，建設規模化、配套完善的租賃住房，會不會契合新市民住房需求；三是繞過“征地”這個過去集體土地市場化的必經環節，真正實現同地同權、同等入市，能否成為建設城鄉統一的建設用地市場、同享城市化紅利的有效路徑。
集體土地入市，建設城鄉統一的建設用地市場，這是黨的十八屆三中全會《決定》提出的改革目標。其中特別強調，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同價同權。
此后，本著同地同權的原則，集體土地入市的一系列改革展開，如全國多個試點地區開展存量集體建設用地使用權掛牌出讓、“兩權”抵押（即承包地經營權、農民住房財產權抵押）、改革征地模式（縮小征地范圍、提高補償標準）等。但是，囿于土地的兜底功能、擔心“房地產化”、擔心資本侵害弱勢農民利益等顧慮，改革始終是在現有征地模式下作技術性的修修補補。
近十幾年來，工業化、城市化快速推進，城市邊界往往出現“攤大餅”式的擴張。通過征地補償、宅基地騰退，大城市外圍或城郊結合部通常有大量集體建設用地。比如，北上廣現有建設用地，國有和集體產權大約各占50%。2016年以來，大城市房價又上臺階，即便是外圍，商品房價格也出現較大漲幅。
在嚴格的土地用途管制下，加上房地產又是集體土地入市最大“禁區”，城郊結合部控制“房地產化”出臺了一系列舉措（如綠化隔離），導致相鄰的國有和集體土地出現了巨大的“級差地租”。土地巨大紅利的刺激，加上外來人口涌入，讓城郊結合部“小產權房”遍地開花。
由此也產生許多很嚴重的問題，如城市病突出、消防安全隱患嚴重等。在知名的蟻族聚集地——海淀區唐家嶺，試點公租房建設之前，由于其占據核心位置，造成區域交通常常癱瘓，而野蠻生長的“瓦片經濟”也導致巨大安全隱患。
另一方面，點狀分布的集體用地和城中村，阻斷了土地成片利用和統一規劃，也阻斷了公共服務網狀鏈接，造成城市供地短缺和功能阻斷。更為嚴重的是，一邊是大城市供地完成率連年下降，一線城市近5年供地完成率不足60%，土地征用成本高、周期長，倒逼房價螺旋上漲，住房供應嗷嗷待哺；一邊卻是城市周邊乃至城區又有大量閑置低效、違法使用、亂象叢生的供地、交易存在，農民無法享受土地溢價紅利。
早在2010年，為緩解公租房建設在用地、資金上的壓力，國土部就批復北京、上海作為集體建設用地建設公租房首批試點。（原標題：李宇嘉：集體土地建租賃房是統一用地市場改革重大突破）