《辦法》還規定,配建的人才住房和保障性住房在建筑材料、外形、風格、色彩方面應當與所在項目的商品住房保持一致且總體和諧,大堂、走廊、電梯、園林、地下室等公共區域應當與所在項目同期商品住房公共區域裝修標準一致。深圳市住房和建設局印發的《深圳市人才住房和保障性住房配建管理辦法》明確提出,開發建設單位不得在人才住房和保障性住房與商品住房之間設置圍墻等物理隔離,也不得有其他類似的歧視性措施。
如此細致的規定,并非無的放矢。不知道其他城市此前有沒有出臺類似的文件,反正我是首次看到。也不知道深圳有沒有出現《辦法》提到的案例,北京是有的。
不久前,北京西部有個小區,商品住房與保障住房同處一個項目,因為中間設置了物理隔離的圍墻,小區業主反映到主管部門那里。回復是,必須限期拆除物理隔離的墻體,但改為綠化樹籬進行隔離也不行。據說只是口頭答復,沒有形成文件。
作為城市管理者,提出這樣的管理舉措是完全可以理解的。
而且,小區外部的圍墻都要逐步拆除或者不予建設,何況內部的。去年2月,一份中央文件提出:“新建住宅要推廣街區制,原則上不再建設封閉住宅小區。已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開,實現內部道路公共化,解決交通路網布局問題,促進土地節約利用。”
但是,對于小區拆圍墻,各地政府還是特別慎重的。現實生活中不是沒有看到將小區外部圍墻拆除的案例,是很少。從文件原意看,拆除封閉小區的圍墻,是從優化交通路網布局角度考慮的。但原有小區路網的規劃設計,要重新修改,卻非朝夕之功。
回到小區內部圍墻的話題。同一宗地建設的同一商品房項目,卻區分不同商品屬性,是出現保障性住房以后的事。尤其是土地出讓要求配建限價房、公租房等形式的住房以后,這種現象增多了。今年以來,一二線熱點城市要求配建保障房的案例愈發多了起來。
像深圳這樣,事先明文規定了小區內保障房與商品房不得設置圍墻等物理隔離,此后建設的新小區是有規可依;但對于之前已經建成的小區,如何處理,卻不無爭議。一個重要原因是,保障房與商品房的價格存在巨大差異。
從過往情況看,商品房與保障房的建筑用材、配套設施等,是有很大不同的。入住以后,二者的物業管理費也有較大落差。我知道有個小區,保障房的物業管理費是1元/平方米,而商品房的物業管理費是4元/平方米。如果業主獲得的小區配套設施、物業管理服務完全一樣,物業服務收費差異如此之大的依據就不足。
同樣,如果同一小區的保障房與商品房,在建筑材料、外形、風格、色彩方面保持一致,大堂、走廊、電梯、園林、地下室等裝修標準一致,開發商在成本控制方面也是難以平衡。要知道,一二線熱點城市,二者的售價往往高達2倍以上。
從這幾個方面說,城市管理尤其是社區管理,工作應更加細膩,慮事應更加周到。
由社區管理、城市管理再往大里說,就是城市規劃和空間規劃。舉個例子,北京交通擁堵,除了日益增長的機動車流量負荷壓力,還有一個重要原因是原有路網規劃設計不盡合理。而路網規劃設計又與城市功能、空間布局有關。大量就業人口聚集于四環以內,不堵也難。城市規劃順應發展進行調整,固然很有必要,但如果僅限于既有城區范圍內,就只能是修修補補,大城市病很難獲得根本改善。
北京市疏解首都非核心區人口和產業,從實際情況看,是往周邊的天津和河北轉移。也就是說,是在整個京津冀協同發展戰略背景下的重新規劃。北京城市副中心和雄安新區建設,跳出了北京城的束縛,是大手筆的戰略規劃調整。
事實上,這就是京津冀城市群規劃的概念。城市群在學界提出,已有多年,但真正付諸詳細規劃的卻不多見。我國少數幾個省域內的城市群,有過空間規劃和概念規劃,但實操鮮見。而跨省的城市群規劃,協調復雜,實施難度更大。
已納入國家戰略層面的粵港澳大灣區,也可從城市群規劃的角度來觀察。我個人的建議是,大灣區的規劃要賦予其法規的約束力,成為區域內城市未來進行城市規劃修編調整的法定依據。在此基礎上,寄望粵港澳大灣區規劃成為城市群規劃的樣本。（原標題：李一戈:城市管理的大與小）