無論看募集資金規模、期限，還是看預期收益，“國開城市發展基金集合資金信托計劃”都屬史上募資規模最大、期限最長的房地產信托之一。
太瘋狂了!“募集資金總規模高達500億元，首期募資101億元人民幣，期限8年，預期年收益高達37%。” 一款名為“國開城市發展基金集合資金信托計劃”的產品著實惹人眼球，無論看募集資金規模、期限，還是看預期收益，這款產品都大幅刷新了房地產信托此前的紀錄。
而該款產品更為惹人眼球之處則是，以往的信托產品都是由一家信托公司發行，該款產品卻由昆侖信托、中海信托、國開金融和民生銀行等4家有國企背景的機構聯合發行。
號稱“史上最牛房地產信托”
這款產品被稱為“史上最牛房地產信托”，一點也不為過。101億元，僅首期募資規模就已經遠遠超出一般房地產信托。據了解，該款產品募集資金投向國開城市發展基金，成為基金的有限合伙人(LP)，國開城市發展基金總體規模達到500億元，首期募資101億元。
運作期限長達8年，也同樣引人關注。房地產信托一般為1——2年的期限，而該房地產信托產品的運作期限為8年，其中前6年為投資期，每年有現金分紅，后兩年為退出期。
超高收益備受質疑
年收益高達37%，這不是天上掉餡餅嗎?
針對投資者的質疑，用益信托研究員岳婷表示，雖然這個信托計劃募集到的資金確實是投向房地產領域，但是國開基金的產品模式已經不同于此前的房地產信托，這款產品更加類似于私募股權的性質。
這款房地產信托產品有很多創新的地方。在房地產信托的風控方面，一般的房地產信托主要通過土地質押來完成，而在這個信托計劃中，國開金融單獨出資近50%，并且承諾為說信托計劃本金的風險由國開金融兜底。
這樣的風控措施似乎讓投資者很放心，但是37%的預期年化收益還是引起了很多業內人士的質疑。不少業內人士表示，這個信托計劃募集的資金主要用于土地的一級開發，就是賣地。但是如果房地產調控繼續維持下去，未來幾年土地一級開發的高回報能否持續，存在著很大的不確定性。
不管怎么樣，理財市場風云變幻，高收益背后總是伴隨著高風險。岳婷認為，選擇該類信托產品，應該關注產品的管理源、信托公司的資質及合作方的情況，不建議把大部分資產都用于投資該類產品，可以使用少部分資產做風險投資。
高收益誘惑不可抵擋
雖然這款“史上最牛房地產信托”認購門檻是300萬元，但是高達37%的預期年收益仍無法阻擋投資者的熱情，在春節之前，該款產品的首期就已經售罄。
相關人士告訴記者，該款產品讓很多高端客戶感興趣的主要原因是，國開金融的國開行背景、昆侖信托的中石油背景和中海信托的中海油背景，而且國開行的全資子公司國開金融在信托產品中出資最多，這讓很多投資者充分相信這款產品的超高收益率。
一位認購了該款產品的投資者坦言，自己選擇這款產品的原因不僅是高額的預期收益，更重要的是因為看上了發行方的國企背景。“現在，很多房地產信托有兌付問題，但這個產品肯定不會。國家開發銀行借的錢，不可能還不上。”