近期，北京等熱點城市房地產調控再次升級，凸顯了政府抑制房價過快上漲的決心，深入貫徹“房子是用來住的，不是用來炒”的定位。在持續不斷的政策施壓下，房地產信托該何去何從？
本輪調控中
房地產信托形勢分析
從房地產行業歷次調控過程看，房地產信托增長具有較為顯著的順周期性，僅2013年出現背離，在房地產企業景氣度持續走低時，房地產信托增速反而繼續加快，但是持續時間并不長，之后房地產信托業務增速呈現較大幅度下滑?？傮w看，房地產信托與房地產行業景氣度共振，相關性非常強。另外，根據公開信息數據，2012年、2015年房地產行業周期低谷時，也是房地產信托違約高峰時期，信托項目兌付承壓較大。那么，在經歷了多輪房地產行業周期后，本輪房地產周期下，信托公司面臨的形勢都有哪些不同呢？
筆者認為，這主要體現在，一是信托公司對于房地產信托的依賴度明顯降低，集合資金類信托業務中，房地產集合信托占比已經由2010年至2014年的平均24%，下降至2015年至今的平均13%，房地產信托周期性波動可能對于信托公司的總體影響要小于過往；二是信托公司房地產業務專業化程度更高，風險把控能力提升，已經能夠針對不同客戶制定不同的風險控制標準，市場策略更具前瞻性，應對周期波動的能力升高。三是本次調控涉及的熱點城市更多，與信托公司重點業務領域重疊程度更高，房地產信托業務面臨的不確定性可能更大。
房地產行業作為資本密集型行業，資金來源將對其發展產生重要影響，本輪房地產調控已經涉及了債券融資、私募基金融資等調控政策，在融資渠道相繼受阻后，房地產信托業務主要是房企購地融資、房地產貸款信托合規性等方面受到了窗口指導，這有利于房企融資需求回歸信托領域，房地產信托有可能迎來發展的好時機。
但事實的確如此嗎？在與部分信托同業的交流中，筆者認為雖然并未受到近期密集調控政策的影響，多數信托公司房地產業務準入較2016年沒有明顯變化——這源于以往準入標準已經較高，主要目標區域為一二線城市，目標客戶為百強房企或上市房企等實力相對較強的房企，而拿地業務主要取決于當地監管部門的態度，并沒有完全禁止。但是普遍對于四三線城市房地產信托業務持有非常謹慎的態度。受到房地產市場未來不樂觀情緒的影響，少部分信托公司已經收緊房地產信托業務，在業務區域、增信措施、客戶資質等方面有了更高要求，諸如業務區域收窄至一線城市、必須有抵質押物等。而且，也有個別信托公司面對房地產調控持續升級時正在考慮調整相關業務準入標準。整體看，信托公司對于房地產信托并沒有因房企融資需求回流而過于樂觀，相反，隨著房地產市場不確定性的增加而更加傾向謹慎態度。
房地產信托：
嚴監管與“風口”
在持續的宏觀調控背景下，房地產信托面臨更大不確定性，難以逃脫此輪周期，難以再現2016年新增房地產集合信托40%左右的高速增長。2017年至今，初步統計，新成立的房地產集合信托同比增速約為-14%，預計2017年全年可能均為負增長；隨著房地產市場風險程度的上升，投資者投資意愿將會降低，投資收益要求會升高，由此，房地產信托募集難度會逐步增大，預期收益率會有走高趨勢。同時，房地產信托還需關注以下幾個方面：
一是房地產信托業務可能面臨更加嚴格的監管。雖然此次房地產調控中，房地產信托業務并沒有出臺新的監管要求，然而這并不意味著未來沒有，近日監管層已經提出差別化的信貸政策，未來過熱城市的房地產信托業務有可能加強監管。2017年年初，已有信托公司因房地產信托業務違規受到監管處罰。因此，房地產信托業務可能面臨更高的監管要求和合規風險。
二是房地產信托業務風險不容忽視。房地產信托業務是風險程度相對較高的一類業務，根據2008年至今的信托業務法律訴訟統計，有近60%的法律糾紛涉及房地產領域。房地產信托業務分化程度也較大，根據2015年年報披露，有近20%的信托公司房地產信托業務占比超過了20%，這部分信托公司既面臨存續房地產信托業務風險管控的考驗，也面臨新增業務風險防范的考驗。而且，近年來，信托公司房地產信托業務向部分大型房企集中，面臨一定集中度風險和房地產業務系統性風險。
三是房地產信托業務需要升級。當前房地產市場調控主要涉及住宅項目，抑制房地產泡沫的形成，而對于養老房地產、旅游房地產、物流房地產以及房地產投資基金信托等房地產細分領域及業務，政府反而是積極支持的。因此，房地產信托應該繼續增強專業化水平，挖掘細分領域和市場的潛力，綜合運用并購、資產證券化等手段，豐富房地產信托的業務模式，有利于化解宏觀調控對于房地產信托業務的沖擊。