據查詢,去年11月30日,中航信托對岳陽建橋置業增資2666.7萬元至8000萬元,最終持股比例為75%,而融鼎投資持股比例則降為25%。岳陽建橋置業的注冊資本當時達到了1.06億元。
信托股權并購
照此看來,實際上是中航地產通過了兄弟公司中航信托進行了一次間接股權收購。中航地產表示,收購符合公司的整體發展戰略,并有利于公司擴大房地產主業規模,增強公司主營業務開發能力。
中航地產還認為,通過該收購,公司將在湖南市場打開新局面,有利于區域項目的深耕細作,對于項目合理布局,提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經營風險、擴大社會影響力起著非常重要的作用。
短短一周以來,中航地產以合營、拿地與收購的方式,完成了對廈門、九江與岳陽的三地戰略。對此,金融分析家、中航證券首席研究員杜麗虹則表示,中航地產在房地產行業的規模比較小,不能以此來說它在抄底,因為它的規模和行為不能代表地產行業,有可能是自身的戰略調整所需。
杜麗虹還稱,中航的幾次交易,尤其通過中航信托來達成收購是比較新穎的,因為調控持續的話,應該在明年行業會出現底部潮,并購也會增多,這樣的話并購的途徑就有很多種了,可以是直接收購,也有可能通過信托持有的股份來間接完成。
事實上,通過信托融資已經成為當前房企獲取資金支撐的主要途徑了,對于開發商而言,最大的抵押物毫無疑問是股權資本。從近期一些企業與信托間的合作都不難看出,無論是萬科的長春藍山項目中信信托持有90%的股權,還是萬通與華潤深國投信托的合資基金,華潤深國投持有一半股權。
而實際上,信托持股的情況并非少數,但通過信托本身轉讓股權獲利套現的還屬少數,因為傳統的信托盈利一般是伴隨著項目的收益,在約定的時間、一定的價格由市場或合作伙伴來進行回購。
中航信托的新穎之處恰恰在于通過第三方轉讓了持有股權。前述證券分析師認為,中小開發商和信托公司由于政策預期不好,有希望能套利走人。另外,近期銀監會也在清查信托風險,有些信托公司在這方面的業務會比較艱難,正好通過股權轉讓可以退出。
“其實,不管用什么方式退出,都是好事,最怕的是退不出來爛在里面,退出小開發商也愿意,因為有人收購它股權,項目能正常運作了。所有,從這幾面來看,中航的信托股權收購,不失為多方的共贏?!痹撟C券分析師表示。
僅僅一周時間,中航地產就實現了從首進廈門到信托股權并購,再到江西九江拿地的三連跳。
連續性布局
9月28日晚間,中航地產發布公告稱,公司競得九江市九土2011-13號宗地的土地使用權,成交總價為10.533億元,單價為每畝401萬元。
該地塊位于九江長江大道與長虹西大道交匯處西北角,土地面積為262.67畝,用地性質為商住(其中商業部分為25%)。
此次九江拿地是中航地產在江西進入的第三個城市,早在2008年,中航就以收購合并的方式在南昌獲得商業項目。
2010年2月,中航又以4.66億的總價競得了整體出讓的江西贛州市章江新區K10、K25、K26三幅商住用地土地,土地總面積達到7.5萬平方米。
有證券分析師認為,在當下持續嚴厲的調控下,中航地產上半年完成了不錯的業績,因此從資金方面以及中航集團的支持來說,都有把中航地產做大做強的欲望,而當下正是一個拿地擴張相對的好時機,無論是進入廈門還是收購信托項目,都可以看出中航地產是在逆勢抄底。
的確如此,在短短的幾天內,中航就實現了連續性動作。9月23日,中航地產發布公告稱,公司與福建紫金房地產開發有限公司、中國航空技術廈門有限公司在廈門合資設立廈門紫金中航置業有限公司。
中航地產稱,與紫金礦業的合作,主要為了把握經濟發展的趨勢,對拓展區域進行前瞻性的布局,公司計劃進入海西地區,選擇廈門作為進入海西區域的首個城市,并將在未來作為區域進一步擴展的根據地。
9月27日,中航再次發布公告表示,公司與中航信托股份有限公司簽訂了《江南信托·天啟52號建橋置業股權投資單一資金信托股權轉讓協議》,公司以人民幣2.6668億元受讓中航信托所持有的岳陽建橋投資置業有限公司75%股權。
資料顯示,湖南岳陽建橋置業的核心資產為岳陽經濟開發區珍珠山路以西2-5號地國有土地使用權,項目目前正處于設計及前期施工階段。
該項目總投資估算為121,499萬元,一期別墅預計2012年7月具備開盤條件、2012年12月竣工;高層預計2012年12月具備開盤條件、2014年7月竣工。
公告還介紹,股權轉讓方中航信托的實際控制人中國航空工業集團公司,也是中航地產實際控制人中國航空技術國際控股有限公司的控股股東,因此此次股權收購交易構成公司關聯交易。