近年來，隨著政府信用逐漸從基礎(chǔ)設(shè)施信托業(yè)務(wù)中剝離的趨勢(shì)增加，基礎(chǔ)設(shè)施信托信用風(fēng)險(xiǎn)上升，這讓信托公司重新審視基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)信托業(yè)務(wù)。順應(yīng)變化，信托公司也需在PPP模式中尋找機(jī)會(huì)。日前，一些信托公司已經(jīng)開始探索。
目前，監(jiān)管層對(duì)房地產(chǎn)信托的報(bào)備要求提高了很多，而且信托公司對(duì)待房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)也發(fā)生了轉(zhuǎn)變，無論是項(xiàng)目選擇還是投資形式，都為適應(yīng)監(jiān)管而求變。一入三月，房地產(chǎn)信托就已經(jīng)出現(xiàn)了復(fù)蘇的苗頭。
最新數(shù)據(jù)顯示，2月27日至3月5日發(fā)行的集合信托產(chǎn)品規(guī)模為97.41億元，環(huán)比上漲79.57%;同期共成立98款產(chǎn)品，成立規(guī)模為159.02億元，環(huán)比大漲132.18%。3月6日至3月12日，集合信托產(chǎn)品共發(fā)行34款，發(fā)行規(guī)模為106.9億元，較前一周繼續(xù)上漲9.74%。
而一位信托公司研發(fā)部人士指出，去年地產(chǎn)信托產(chǎn)品規(guī)模萎縮較為嚴(yán)重，但近日地產(chǎn)信托迎來了復(fù)蘇，而原來市場(chǎng)看好的基建類信托卻不如預(yù)期。
數(shù)據(jù)顯示，2月27日至3月5日這一周，地產(chǎn)信托的募資規(guī)模為21.9億元，較前一周的8.95億元大漲144.69%。接下來，3月6日至3月12日一周，地產(chǎn)信托雖然募資規(guī)模有所下降，但募資量在整體的募資規(guī)模中仍占9.1%，在各類投向中排名第三。
2017年2月14日，基金業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布《證券期貨經(jīng)營機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃備案管理規(guī)范第4號(hào)-私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目》規(guī)定。該規(guī)定明確證券期貨經(jīng)營機(jī)構(gòu)設(shè)立私募資產(chǎn)管理計(jì)劃，投資于房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快熱點(diǎn)城市普通住宅地產(chǎn)項(xiàng)目的，暫不予備案。
同時(shí)還規(guī)定，私募資產(chǎn)管理計(jì)劃不得通過銀行委托貸款、信托計(jì)劃、受讓資產(chǎn)收益權(quán)等方式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供融資，用于支付土地出讓價(jià)款或補(bǔ)充流動(dòng)資金。
一方面，降低了與券商基金等機(jī)構(gòu)合作的空間(通道業(yè)務(wù))。本次新規(guī)雖然只對(duì)證券期貨經(jīng)營機(jī)構(gòu)設(shè)立私募資管計(jì)劃投向房地產(chǎn)做出限制，但信托由于長期作為私募資管計(jì)劃投向的通道方，將受到牽累。
信托業(yè)協(xié)會(huì)2016年三季度數(shù)據(jù)顯示，信托資金投向房地產(chǎn)占比為8.45%且通道業(yè)務(wù)規(guī)模在信托行業(yè)占比約為50%，初步估算，此規(guī)定牽連房地產(chǎn)通道業(yè)務(wù)約占信托整體規(guī)模的4.22%。
但另一方面，新規(guī)卻提升了投向房地產(chǎn)的主動(dòng)管理類信托的相對(duì)優(yōu)勢(shì)。本次新規(guī)既然對(duì)房地產(chǎn)資金從私募資管計(jì)劃的來源進(jìn)行了封堵，短期內(nèi)房企的融資需求勢(shì)必轉(zhuǎn)向其他可行渠道，對(duì)信托主動(dòng)管理計(jì)劃的需求將提升。
《通知》僅對(duì)信托公司投向房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的合規(guī)性和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控提出要求，如信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)開發(fā)醒目是否滿足“四證”齊全等。本次新規(guī)出臺(tái)后，私募資管計(jì)劃的渠道被封，信托通過自身成立信托計(jì)劃的方式投向房企，將成為其所剩不多的途徑之一。
綜合而言，本次新規(guī)對(duì)信托業(yè)影響利大于弊。雖然通道業(yè)務(wù)受此影響，但預(yù)計(jì)主動(dòng)管理業(yè)務(wù)的上升足以彌補(bǔ)前者造成的損失。目前通道業(yè)務(wù)的收費(fèi)僅在千分之一左右，而主動(dòng)管理信托的傭金率在2%以上。這意味著，只要通道業(yè)務(wù)損失部分中10%以上能夠轉(zhuǎn)化為主動(dòng)管理部分，信托業(yè)整體將受益。
張鐳也指出，股權(quán)信托、Reits等將迎來發(fā)展機(jī)遇。私募監(jiān)管新規(guī)對(duì)房企從低成本渠道融資進(jìn)行封堵(信托成本在8個(gè)點(diǎn)左右，基金等渠道為6個(gè)點(diǎn))。此前房地產(chǎn)行業(yè)凈利潤10個(gè)點(diǎn)左右，融資成本提升對(duì)房企利潤的侵蝕，促使房地產(chǎn)行業(yè)整體的融資方式改變。
相較傳統(tǒng)的債券融資方式，股權(quán)信托能夠使得房企向信托投資人讓渡一部分超額收益的同時(shí)降低自身的融資成本。此次新規(guī)禁止“名股實(shí)債”卻不限制“真股權(quán)”項(xiàng)目，即體現(xiàn)出股權(quán)融資是政策層目前倡導(dǎo)的方向。
近一年來，集合信托產(chǎn)品收益雖呈現(xiàn)出下滑趨勢(shì)，2月集合信托平均預(yù)期收益率為6.12%，比上月下降0.15個(gè)百分點(diǎn)，跌至近年最低水平。業(yè)內(nèi)人士指出，預(yù)期收益率下降與此前地產(chǎn)、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)信托規(guī)模下降有關(guān)。
這有些出乎預(yù)料，此前房地產(chǎn)信托規(guī)模萎縮時(shí)，很多人都預(yù)判，基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)信托規(guī)模會(huì)增加，進(jìn)而彌補(bǔ)地產(chǎn)的萎縮。
從2016年情況來看，基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)信托發(fā)行數(shù)量和發(fā)行規(guī)模與2015年相比，已經(jīng)出現(xiàn)雙雙下滑的態(tài)勢(shì)。2016年全年基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)信托發(fā)行量1106只，比2015年少588只，減少幅度高達(dá)34.71%;發(fā)行規(guī)模由3031.47億下滑至2554.32億，下滑幅度15.74%。
近幾年基建投向的集合信托新增規(guī)模增速都較弱，這主要與國家加強(qiáng)地方債務(wù)管理有很大關(guān)系。但由于地方政府債務(wù)管理的加強(qiáng)，高成本的信托融資正在被逐步置換。
一方面，地方債大規(guī)模發(fā)行，2016年全年地方債發(fā)行規(guī)模高達(dá)6萬億。另一方面，政府也在通過PPP模式引入社會(huì)資本。2016年末，全國PPP綜合信息平臺(tái)項(xiàng)目庫入庫項(xiàng)目10828個(gè)，總投資12.98萬億元。截至2016年9月末，PPP項(xiàng)目已簽約進(jìn)入執(zhí)行階段項(xiàng)目946個(gè)，投資額達(dá)到1.56萬億元。