財經365訊，伴隨著REITs（即房地產信托投資基金）制度化建設的提速，監管層正在該領域研究醞釀更多要求。

6月13日，中國證券投資基金業協會（下稱“中基協”）黨委書記、會長洪磊參加陸家嘴資產證券化論壇時透露，鑒于私募基金投資范圍由投資基金合同約定，協會將進一步明確私募REITs產品的備案標準提高備案效率。而醞釀中的標準包括真實現金流、封閉運行、權益隔離、不得衍生化、符合產業政策等多項要求。

Wind數據統計可見，從資產證券化啟動備案制的2014年底以來，已有多只類REITs產品問世。長期關注REITs產品設計與投資的燈卓投資董事姚劍鋒認為，此前類REITs產品的發行為REITs業務提供了經驗，而在相關制度明確后，REITs產品也有望大規模誕生。

私募REITs標準待發

洪磊認為，REITs集合社會資金，通過持有具有穩定現金流的優質不動產，為低風險偏好投資者提供分紅型產品。

“通過REITs的證券化過程，為開發型企業提供了資金退出機制，從而為新的項目開發提供了資本金。因此，REITs是經濟結構調整的新型重要工具，發展REITs也是資本市場供給側改革的重要內容?！焙槔诒硎?。

事實上，公募版REITs已經處于預備狀態。

2018年3月25日，證監會副主席李超明確表示，今年要研究推出投資于不動產和基礎設施的公募基金；4月25日，中國證監會和住建部聯合發布了《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》（30號文），也明確將試點發行REITs。

雖然公募REITs的相關框架處于勾勒狀態，但在洪磊看來，中國的REITs環境也存在諸多問題——“我國REITs面臨基礎資產信用不獨立，無法擺脫‘剛性兌付’；制度環境滯后，缺少統一的市場化運作環境；缺少綜合性行業稅制安排；資產持有成本和資金成本過高，權益型投資回報率不足等問題?！?/span>

洪磊認為，完善REITs需要在三方面解決問題：一是比照CDR做法，先行制定REITs管理辦法。二是堅持回歸本源，打破剛性兌付，加強管理人和投資者教育。三是加快稅制綜合改革試點，在直接投融資領域取消流轉稅，建立以企業和個人所得稅為主的直接稅制，在REITs層面實現稅收穿透。

另一方面，私募版REITs的備案標準也將被進一步明確。

洪磊表示，鑒于私募基金投資范圍由投資基金合同約定，協會將進一步明確私募REITs產品的備案標準，提高備案效率。

洪磊認為，私募REITs產品設立應當滿足四項基本條件：一是以有真實現金流的項目為投資標的；二是封閉運行，確?；A資產權益的真實轉移和法律隔離；三是基礎資產只能初次證券化，不再衍生新的證券；四是原始權益人變現的資金投向應符合國家產業政策。“協會將積極協調市場各方力量認真研究，推動REITs健康發展，更好地服務于經濟社會發展大局?！焙槔诜Q。

私募模式待考

洪磊所提到的私募REITs“不再衍生新證券”這一要求，被不少備戰私募REITs的機構人士所關切。

經濟觀察報記者采訪中發現，不少業內人士看重REITs的流動性意義。

燈卓投資董事姚劍鋒認為，私募REITs的上述要求會給此類產品流動性的提高帶來難度。

“私募每份都在100萬元以上，而且都是高凈值人群，且持有人不得超過200人，如果不能再證券化，這部分產品的退出和流動性提升將面臨困難?！币︿h表示。

在中聯基金執行總經理范熙武的眼中，REITs在于增強資產的流動性?！癛EITs尤其未來標準化REITs，引入中小投資人，降低門檻，增強流動性之后，非常好地把資本市場資金對接到了依然保持底層穩定的重資產上?！胺段跷浔硎尽?/span>

在姚劍鋒看來，若上述要求被執行，未來REITs可能出現的主要路徑仍然是私募REITs的“公募化”或以私募股權方式開展REITs業務?！捌鋵嵕褪撬侥糝EITs先將不動產拿下，然后投資運營到資產成熟后，發行公募REITs來承載私募RE-ITs的資產?！币︿h稱，“相當于不動產資產要發生轉移，而不是將私募REITs直接變成公募REITs的基礎資產?！?/span>

記者了解到，在此前不少類RE-ITs項目中，管理人采用的架構正是發起設立私募基金裝入標的不動產，再以私募基金作為基礎資產發行ABS產品的雙SPV結構。2015年，在上交所掛牌的首單類REITs資產證券化項目“恒泰浩睿-海航浦發大廈資產支持專項計劃”就曾運用上述模式，即在通過資產支持專項計劃發行的同時，引入契約型基金對基礎資產基于的項目公司進行收購、持有、運營和管理。

姚劍鋒認為，此前類REITs項目的不斷出爐將給未來的REITs模式提供參考。據經濟觀察報記者統計Wind數據發現，截至6月14日，備案制以來共發行類REITs產品30只，合計規模達605.01億元。

而在公募REITs規則預期出爐的當下，更多業內人士也在關心是否有足夠項目能夠參與這一制度紅利。

“據我們了解，相關的公募REITs推進也放到了監管的工作計劃表里。”范熙武表示，“所以今年的推出預期非常強，但是‘門’開了之后，有沒有把自己的項目準備好，可能是能否參與到歷史性開閘、嘗到頭單優勢至關重要的因素?！?/span>

“REITs作為類REITs更進一步標準化產品，不會像類REITs近兩年一樣開啟井噴模式?！狈段跷湔J為，“適宜做公募REITs的資產和能夠愿意做公募REITs的資產更窄?！鲍@取更多財經資訊，請隨時關注財經365網站。