住宅租金回落

　　最近一直在看房準(zhǔn)備換租的小陳發(fā)現(xiàn)，相比去年而言，今年房租上漲幅度并不是很明顯。小陳大學(xué)畢業(yè)之后便留在上海發(fā)展，因為各種原因，比如換工作，或者出租房被房東收回等等，他幾乎每隔一年都要換一次房。在過去幾次換房時，他都要面臨房租明顯上漲的情形，如去年漲幅超過了15%。但在今年，他在看房過程中發(fā)現(xiàn)，房租雖有上漲，但幅度并不是很大。如在他目前居住的田林新村，一套一室戶的月租金為3500元，比他目前租住的同類住房僅貴了200元。

　　正如同小陳所看到的那樣，滬上住宅租金在旺季并未走強，相反出現(xiàn)回落。相關(guān)機構(gòu)跟蹤監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，3月份租金同比下滑3.12%，為2009年10月以來的最低紀(jì)錄。根據(jù)滬上多家中介公司的交易記錄顯示，部分區(qū)域租金下滑5%～10%。而實際上，滬上住宅租金已經(jīng)處于下滑通道中。數(shù)據(jù)表明，在去年12月份，上海房租已經(jīng)結(jié)束連續(xù)90個月的上漲走勢。

　　雖然房租出現(xiàn)回落，但此前已經(jīng)積累了不小的漲幅，同時由于回落幅度并不大，因此目前上海住宅租金水平仍處于高位。具體來看，目前上海全租均價是每月每平方米78.5元。以上文中提到的45平方米一室戶為例，平均每月租金約3500元。

　　多重因素造成

　　進(jìn)入3月份以來，住宅租賃市場進(jìn)入傳統(tǒng)旺季，房租緣何不升反降，造成這種現(xiàn)象出現(xiàn)的主要原因又有哪些呢？

　　今年滬上住宅租賃市場并未顯示以往小陽春的火爆情景，市場整體運行平穩(wěn)，其中最為主要的原因在于隨著各區(qū)環(huán)境綜合整治的推進(jìn)，多個大型市場關(guān)停、城中村改造，讓人口密集的區(qū)域人口流向趨于平衡。這樣的變化導(dǎo)致上海市中心區(qū)域的人口出現(xiàn)外流現(xiàn)象，進(jìn)而導(dǎo)致部分區(qū)域的住宅租賃需求受到擠壓并減少。

　　相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)方面也反映出這種變化。根據(jù)上海此前發(fā)布的《上海市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》，截止到2016年末，全市常住人口總數(shù)為2415.27萬人。其中，戶籍常住人口1433.62萬人，外來常住人口981.65萬人，同比下降1.5%。也就是說，在過去一年的時間里，上海常住人口數(shù)量減少了36.78萬人，而這其中，外來人口減少比重超過六成。

　　由此可見，隨著外來人口數(shù)量的減少，對住宅租賃需求自然會下降。來自滬上部分中介的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也印證了這樣的判斷。數(shù)據(jù)顯示，綜合上海多家中介機構(gòu)提供的交易記錄，3月份上海二手住宅租賃共成交7.5萬套左右，環(huán)比下滑15.99%。

　　此外，市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化，也在一定程度上影響了租金上漲。市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)變化主要體現(xiàn)在兩個方面，其一是來自政府的保障房供應(yīng)，而另一個方面則來自社會資金的參與，也加大了租賃房源的供應(yīng)量。

　　在今年3月中旬，上海市住建委發(fā)布信息稱，按照公共租賃住房分配供應(yīng)計劃，今年上海市將新增分配供應(yīng)(含預(yù)分配)市籌、區(qū)籌公租房約1萬套。重點用于解決各類引進(jìn)人才的階段性居住困難。分配不設(shè)收入線，租金略低于市場，使新來滬人才能夠及時享受公租房保障。此舉將對市場租金走勢產(chǎn)生影響，在分流住宅租賃需求的的同時，也在一定程度上拉低了房租的平均水平。

　　此外，大量社會資本參與到住宅租賃市場，也加大了住宅租賃的市場供應(yīng)。據(jù)了解，目前住宅租賃市場上，有大量來自機構(gòu)、房產(chǎn)中介以及二房東的分租房入市，這類出租房源主要以單間形式出租，從而對個人房源市場需求形成擠壓。為了應(yīng)對這樣的變化，有部分個人房源主動降價，以求減少空關(guān)時間盡快出租。

　　還有一個值得關(guān)注的因素就是，自去年下半年以來，由于機構(gòu)大舉進(jìn)軍住宅租賃市場，在獲取房源的過程中推高了房租水平，這也是去年下半年滬上房租持續(xù)上漲的根本原因。而目前這類需求已經(jīng)趨于平穩(wěn)，因此此前過快上漲的房租，出現(xiàn)了自然回落現(xiàn)象。

　　換租抓緊時機

　　面對這樣的變化，不管是對于租客，還是對于房東來說，如何應(yīng)對？

　　對于租客來說，如果有換房需求，則需要抓住房租“打盹”時機，趕快換房，以盡早鎖定成本。房租反映的是收入承受能力，而從長期來看，我國正在實施收入倍增計劃，所以未來人們的收入水平上漲是大概率事件，因而房租水平也會隨之上漲。從另外一個角度來看，由于住宅價格的上漲，也使得一線城市的租售比普遍只有1.5%～2%，二三線城市稍好一些，也只有3%左右，這種現(xiàn)象也會促使房租上漲，使之逐漸向合理水平靠攏。

　　另外，住房租賃市場即將迎來一波需求小高峰，而這對租金有可能會啟動相應(yīng)的推動作用。據(jù)了解，每年的5～7月份，是大學(xué)生畢業(yè)離校時間，在這段時間內(nèi)，已經(jīng)找到工作大學(xué)畢業(yè)生，第一件事就是租房。數(shù)據(jù)顯示，2017年高校畢業(yè)生達(dá)到795萬人，部分會轉(zhuǎn)化為住房租賃需求。因此若有換租需求，一定要趕在大學(xué)畢業(yè)生離校之前，與房東簽訂好租賃合同。

　　而對于房東來說，主要是考慮以合理的價錢盡快把住房租出去，減少空關(guān)?？贞P(guān)是降低租金收益的最大障礙。以前文中提到的一室戶為例，如果房東想以3600元較高價錢租出，只要空關(guān)一個月，與以3500元在極短的時間內(nèi)租出相比，其收益就會減少3500元左右。而即使在一個月以后以3600元的價格成功租出，但一年后，該房東最終只收到11個月的房租，實際收益還是少于前一種方式。

　　除了定價合理之外，房東還可通過適當(dāng)增加配置，以增加吸引力，提高成功租出的概率。比如更換掉老舊家電等，同時對室內(nèi)破舊損毀部分進(jìn)行適當(dāng)修整等等。