財(cái)經(jīng)365（www.hand93.com）訊：原以為2019年樓市金三銀四涼了，沒(méi)成想樓市就像野草，進(jìn)入三月之后，春風(fēng)吹又生！繼3月初杭州等地出現(xiàn)萬(wàn)人搖號(hào)買(mǎi)房的盛況之后，3月21日、22日，“萬(wàn)人搖”在南京再度上演！南京河西的2個(gè)樓盤(pán)公開(kāi)搖號(hào)，共有7766人參加購(gòu)房搖號(hào)，中簽率分別約為 6%和 7.8%。
3月份的樓市，最有意思的現(xiàn)象就是熱點(diǎn)扎堆在一二線！以北京為例，繼2月份房?jī)r(jià)止跌回升之后，進(jìn)入3月份北京市二手房網(wǎng)簽量連續(xù)4周上漲。3月18日，網(wǎng)簽量更是突破1000套。根據(jù)鏈家旗下貝殼研究院的數(shù)據(jù)，2019年3月份北京樓市相較于2018年回升明顯，成交量明顯放大！
無(wú)獨(dú)有偶，深圳樓市3月份也持續(xù)走高。中房數(shù)據(jù)研究院數(shù)據(jù)顯示，深圳樓市繼續(xù)回暖，2019年第十一周（3月18日至22日）相對(duì)于上一周，成交量環(huán)比增長(zhǎng)12.5%。二線城市里，杭州3月18日至22日成交量環(huán)比大增28%，大連同期環(huán)比上漲52.4%；重慶方面，根據(jù)克而瑞重慶機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，上周（3.11-3.17）重慶主城區(qū)商品房成交建筑面積51.30萬(wàn)方，環(huán)比上漲25.49%。
除了樓市成交回暖，在土地市場(chǎng)上，一二線城市熱度同樣提升明顯。3月21日，合肥土地拍賣(mài)市場(chǎng)可謂十分火爆！6宗地塊，吸引了50家房企競(jìng)逐，經(jīng)過(guò)2個(gè)多小時(shí)的爭(zhēng)奪，最終全部成交，且70%是溢價(jià)成交。位于包河區(qū)的一塊地，最高溢價(jià)率在140%！
易居克而瑞的報(bào)告指出，今年以來(lái)，一二線城市土地成交熱度明顯升溫，截至3月13日，今年土地成交集中在中西部、京津冀和長(zhǎng)三角區(qū)域的二線城市，地塊成交數(shù)量最多的城市為鄭州，高達(dá)81塊；昆明、青島、重慶、成都、石家莊、天津等城市的成交數(shù)量接近50宗或在其以上。在一二線城市樓市回暖之際，很多三四線城市的樓市卻不容樂(lè)觀。
根據(jù)中房研究院的數(shù)據(jù)，柳州3月18日至22日的成交量環(huán)比大降40.3%，莆田環(huán)比減少20.9%，淮南、連云港、鹽城等眾多城市環(huán)比均出現(xiàn)下滑；三四線城市樓價(jià)過(guò)往2年能夠大漲，最為重要的原因是棚改貨幣化。據(jù)統(tǒng)計(jì)，就全國(guó)而言，棚改貨幣化安置能夠占到住宅銷售面積的25%以上，而中西部省份多的地方能夠占到50%以上。
2019年開(kāi)始國(guó)家對(duì)棚改的政策已經(jīng)出現(xiàn)重大變化。根據(jù)計(jì)劃，2019年開(kāi)始，棚改已經(jīng)進(jìn)入尾聲，全國(guó)棚改計(jì)劃相較于2018年降幅接近30%。山東、山西、河南降幅超過(guò)70%，新疆、青海降幅超過(guò)50%，西藏、四川、浙江、海南降幅超過(guò)30%。而住建部前幾天公布的數(shù)據(jù)顯示，2019年棚改已經(jīng)完成全年目標(biāo)的62.5%！也就是說(shuō)，2019年用3個(gè)月的時(shí)間就達(dá)成了全年6成的目標(biāo)。由于三四線城市是棚改大戶，那么未來(lái)9個(gè)月在沒(méi)有或少有棚改支持的情況下，三四線城市的銷售情況可能會(huì)更加惡化。
需求不振也就算了，供給側(cè)在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)卻可能大增。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2019年前兩個(gè)月，在銷售數(shù)據(jù)普遍下滑的情況下，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)卻投資逆勢(shì)大漲！同比增幅達(dá)到11.6%，增速創(chuàng)近幾年新高。拆解分析來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資可以分為土地購(gòu)置費(fèi)和施工投資兩方面。考慮到土地購(gòu)置費(fèi)在前兩個(gè)月是大幅度下滑的，那么能夠拉動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的也就是施工投資。根據(jù)不同地區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資來(lái)看，中部和西部增長(zhǎng)最為明顯，中部地區(qū)增速提高3.4個(gè)百分點(diǎn)；西部大幅度提高7.9個(gè)百分點(diǎn)（東部持平）。也就是說(shuō)，綜合來(lái)看，中西部地區(qū)的施工增速是最為強(qiáng)勁的，而這一點(diǎn)也預(yù)示著未來(lái)樓市供給方面，最快速增長(zhǎng)的也是中西部地區(qū)！
一方面需求端前景黯淡，一方面供給側(cè)也可能快速增長(zhǎng)，非核心城市周圍且沒(méi)有產(chǎn)業(yè)支撐的三四線城市，在2019年可能會(huì)遭遇近三年來(lái)前所未有的麻煩。三四線城市領(lǐng)跑一二線的反常現(xiàn)象想必很難重演！也正因?yàn)閷?duì)三四線城市樓市前景的擔(dān)憂，現(xiàn)在主流房企普遍聚焦一二線城市，比如陽(yáng)光城集表示公司主要投資于一二線城市；三四線城市，則會(huì)“保持適度地關(guān)注。中海地產(chǎn)一二線城市投資占比達(dá)到80%；雅居樂(lè)也強(qiáng)調(diào)重點(diǎn)布局一二線城市……
數(shù)據(jù)顯示2018年，一線城市、二線城市、三四線城市土地出讓金占地方一般公共預(yù)算收入的平均比值分別為0.4、0.91和1.51。三四線城市對(duì)土地財(cái)政的依賴度最高。根據(jù)土地依賴程度看，最有訴求放松的其實(shí)應(yīng)該是三四線城市，其次才是二線城市。
那么最關(guān)鍵的問(wèn)題來(lái)了，到底樓市會(huì)不會(huì)進(jìn)一步放松？實(shí)際上，關(guān)于這一點(diǎn)，過(guò)去一周，官方多次做出了回應(yīng)。
3月18日，韓正表示要堅(jiān)持“一城一策、因城施策”，從各地實(shí)際情況出發(fā)，有什么問(wèn)題，就解決什么問(wèn)題，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制方案試點(diǎn)，做好實(shí)施過(guò)程中的評(píng)估和跟蹤。
3月23日，在中國(guó)發(fā)展高層論壇上，住建部副部長(zhǎng)倪虹表示，“沒(méi)有(放松)，房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，保持政策連續(xù)性。”對(duì)于一些城市傳出取消限價(jià)政策的消息，倪虹稱“這個(gè)消息不準(zhǔn)確”。實(shí)際上，盡管不停的表態(tài)保持政策連續(xù)性，沒(méi)有放松，但一城一策之下，個(gè)性化調(diào)整，其實(shí)才是目前樓市調(diào)控的核心。當(dāng)然，就目前而言，很難看到正面直接徹底突破限貸、限購(gòu)、限售等限制政策的城市，這也說(shuō)明一城一策在現(xiàn)階段是有底線的，微調(diào)可以，全面突破還是不行。
另外，除了政策面變動(dòng)，另一個(gè)對(duì)樓市而言重要的觀察指標(biāo)就是房貸利率。房貸利率身份有點(diǎn)多，一方面受到市場(chǎng)利率環(huán)境的影響，另一方面受到政策意圖的左右。近來(lái)各地方的房貸利率均在下降，不少人覺(jué)得這是放松，甚至刺激的信號(hào)。參考過(guò)往，房貸利率對(duì)房?jī)r(jià)的刺激性作用，真正體現(xiàn)在折扣上。也就是和基準(zhǔn)利率相比到底優(yōu)惠程度有多少。
而目前，盡管房貸利率在下調(diào)，但最多也就是像天津一樣，調(diào)整到基準(zhǔn)利率的水平，而優(yōu)惠折扣還沒(méi)有辦法大行其道。此前，廈門(mén)曾經(jīng)出現(xiàn)了幾天的9.8折房貸優(yōu)惠，但沒(méi)幾天就“下架”了。這說(shuō)明，優(yōu)惠利率這種重裝武器，還不能上馬。所以，綜合考慮，目前而言，只要房地產(chǎn)市場(chǎng)不出現(xiàn)大落，那么即便可以一城一策，松向調(diào)整，仍然會(huì)有底線兜住，以防再度大起。
當(dāng)然結(jié)構(gòu)性的行情還是可能經(jīng)常出現(xiàn)的，就樓市而言，一二線城市，強(qiáng)三線以及核心城市周邊的衛(wèi)星城可能就是結(jié)構(gòu)性行情里的結(jié)構(gòu)。更多股票資訊請(qǐng)關(guān)注財(cái)經(jīng)365官網(wǎng)！
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