到2019年底，中國央行基準利率將達到3.5%-4.25%區間帶，對應房貸利率應到7%以上。那么在去年十月后高位買房的一大批購房者們，你們自己算算還能交得起房貸么？
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中國樓市或將遇美聯儲殺手
最近，一種說法在坊間流傳：NB哄哄的中國樓市，12道金牌都喚不回的中國樓市，將在2019年崩潰。
殺手是美聯儲，當然你也可以說是特朗普，或者耶倫。手段是：持續不斷的加息，以及縮表。
其中的邏輯是這樣的：美聯儲2015年12月啟動的這一輪加息，已經加了三次，每次0.25個百分點。從今年開始，將進入快速加息階段，并可能在年內啟動縮表。
一般認為，美聯儲至少還要加息8次以上，最終將聯邦基金利率提升到3%到3.5%的水平。比較極端的看法是，提升到3.75%到4%。
然后就是一道簡單的算術題：在美國聯邦基金利率維持在0%到0.25%水平的時候，中國首套房的貸款利率基本上是4.9%的85折，也就是4.165%。到了目前，美國聯邦基金利率是0.75%到1%，中國不少銀行則取消了首套房的房貸打折，轉而維持基準利率。
所以，如果美聯儲把利率提升到3.5%，中國的房貸利率會上漲到7%以上，弄不好會達到7.4%。
美元快速加息，仍將會給中國樓市帶來顯著的“利空”影響，將導致中國央行的貨幣緊縮，以及表面上或者暗中的加息。這樣，未來兩年樓市會在成交量上入冬，熱點城市的房價會高位橫盤，甚至出現微跌。
第一，筆者繼續嚴重看空未來一至兩年的房地產行業，起因由于信貸收縮周期來臨，房貸規模被大幅打擊。未來房屋成交量將繼續銳減，新房二手房未來一至兩年成交套數將繼續大幅萎靡。
第二，關于房價，一二線城市與三四五六線城市未來分化將越演愈烈。一二線城市將呈現螺旋上升的態勢，而三四線城市在2017年由于一二線核心城市的限購限貸將出現資金溢出效應而上漲，但難以為繼！
補漲之后由于未來沒有剛需和改善需求的購買接力，房價在補漲后將進入漫長的無量陰跌周期，要異常警惕！！！
第三，隨著全球加息周期來臨，在房貸規模收縮，利率上行周期中，一二線城市房價將進入盤整或部分城市進入回調階段，即螺旋上升周期中的螺旋回調階段。
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三年后，中國房貸利率將進入“7”時代
那么未來，我們央行的基準利率會到哪里？
會在3.5%-4.25%的這個區間里，也就是比美聯儲目標利率再高一點。
看看利率的折線走勢圖：
如圖所示，在過去的二十多年里，我們國家的中長期貸款利率絕大多數時間是在7%左右徘徊波動，而最近兩年中長期貸款4.9%的低利率未來即將要消失了。
三年后，如果我們的存款基準利率在3.5%-4.25%的這個區間里，再按照央行近幾年一直以來執行的3.4%-3.6%的利差來計算，未來五年以上中長期貸款利率，也就是我們的房貸，應該在6.9%-7.85%這個區間帶內。
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算算你的房貸吧
那接下來，算算三年后你的房貸變化吧。
以二線城市購房需貸款100萬，享受到了銀行9折利率優惠的等額本息案例分析。
2017年初還款情況：
2019年底還款情況，我們取7.3%這個區間中位值，9折利率是6.57%計算一下：
以貸款100萬分30年等額本息還款方式：
現在月均還款5013元，三年后月均還款6366元，每月多支出1353元，即月供還款漲幅高達27%！
對于房價啟動之后買房的剛需來講，這個壓力的確有些大，一千多元基本是一個二線城市工薪族一個月的伙食費支出，特別是首付款已經把家底都掏空的家庭來講，多一分支出都是對家庭生活質量的削減。面對未來的加息壓力，筆者給的建議就是好好工作，提高工作技能努力多賺錢。
而對于炒房客來講，未來面臨的困境是，由于目前一二線城市不斷推進的限賣政策，手里的房屋幾年內無法出售，而不斷上漲的還款壓力極有可能導致一批炒房子資金鏈斷裂而引發炒房客群體崩盤事件。對此未來必定會發生的事件，筆者只能說一聲，No
zuo no die！
三年后，大家一起來迎接房貸“7%”時代吧！
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哪些人適合提前還房貸？
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不善于理財的人
如果手頭閑錢較多，卻只存在銀行吃利息，還不如先還房貸。據中國銀行國際金融研究所統計，國內主要17家銀行平均5年期存款利率為2.94%。這比4.47%的平均房貸利率要低不少。同樣道理，提前還貸也適合于購買保本銀行理財、余額寶等收益低于房貸利息的投資者。
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身處貸款前期的購房者
無論是等額本息還是等額本金，都是越早還款越劃算。因為前期多還，意味著借銀行本金額度將減少，可以為后期節省大量利息。兩相比較，等額本金對提前還貸的時間節點要求更靠前，最好在還款期1/3前，因為到這一節點將近一半的利息已經還完，后期所還的更多是本金，利息高低對還款額影響不大。而等額本息提前還貸則可在還款中期前。
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月公積金繳納金額較高者
由于公積金是專款專用，如果不用于還房貸，放在賬戶里也是取不出來的，所以還不如用于提前還貸。如果選擇的是商貸和公積金構成的組合貸款，提前還房貸一定要先還利率較高的商貸部分。
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提前還款需要注意什么？
通常，房貸提前還款主要有兩種方式，一是提前全部還清，二是提前部分還清。在一些城市房價較高，貸款額度較大，很少有人能一次全部還清，因此多數人都會選擇部分提前還貸。
部分提前還貸又分為兩種方式：一是縮短貸款年限，月還款額不變，二是減少月還款額，貸款年限不變。但是在實際操作中，有幾個重要問題需要提醒各位：
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不同銀行對于提前還款方式、時間要求不同，可能要交違約金
選擇縮短貸款年限，月還款額不變比減少月還款額、貸款年限不變更能節省利息，不過有的銀行規定是，默認第二種方式，也就是利息高的那種。當然并不是所有銀行都是這個規定，房貸政策具體到每個銀行的話會有差異，另外，有的銀行對提前還貸有時間要求，比如必須符合還款滿一年或半年條件，可能需要繳納違約金！快去看看你簽的合同，這些項是怎么約定的！
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縮短貸款年限需要重新簽訂貸款合同
選擇縮短貸款年限，提前還貸剩余部分需要重新簽訂貸款合同。舉個例子，貸款100萬，已經還了30萬，還剩70萬沒還，想申請提前還貸20萬，選擇縮短貸款年限的話，在還款20萬后，剩余50萬貸款部分要與銀行重新簽訂貸款合同，按照最新的房貸利率執行剩余貸款，今年信貸政策收緊，不少熱點城市利率優惠幅度驟減，以前利率是8.5折，現在變成9.5折甚至是基準利率。另外，銀行還會重新評估借款人的個人資質，有的貸款人在還款期間出現過征信問題，這樣會影響之后的還貸，沒準還會提高貸款利率呢！
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提前還款未必劃算
如果當時貸款的時候享受了9折以下的利率優惠，現在與其提前還款，不如拿去做理財實在。雖說無債一身輕，但是沒有債也會讓財富原始積累的過程變得漫長，好債是杠桿，可以撬起更大的財富。
當然，想減輕每月的還款負擔，有自己的計劃和打算的就另當別論了。在決定提前還貸時最好提前咨詢貸款銀行，已經買了房子的問清楚現在的政策要求，準備買房子，以后有提前還款打算的，問清楚政策的同時也要將違約條款、違約金等重要內容落實到貸款合同中，畢竟政策變化是影響貸款買房提前還款的風險之一，事先考慮的越周全越能將風險降到最低。
總而言之，在利率上行預期下，提前還貸有利于我們減少利息負擔。具體怎么規劃，還要結合自己的現金流和銀行的相關規定來綜合考慮。
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