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去年10月中旬，知名財經(jīng)評論員葉檀寫了一篇《我眼中最無前途的十大城市》，就人口流出程度、產(chǎn)業(yè)國企化程度和人均財富占有量三個標(biāo)準(zhǔn)，篩選出長春、沈陽、洛陽、溫州、唐山、蘭州、大同、大連、南昌、哈爾濱這十個城市，認(rèn)為它們在未來是沒有前途的。
一石激起千層浪，由于話題事涉城市競爭，眾多網(wǎng)站轉(zhuǎn)載、網(wǎng)友評論，甚至連這十大城市里的部分官員，都紛紛站出來為之辯護(hù)。星子也不例外，曾經(jīng)申請授權(quán)轉(zhuǎn)載過此文，但因為種種原因，轉(zhuǎn)載的這篇文章最終被刪除。
雖然文章被刪，但星子對此文印象極深。因為星子發(fā)現(xiàn)，葉檀女士選錄的這十大城市，在發(fā)表之后房價紛紛暴漲，即使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)最單一的大同，房價也微漲了1000。而暴漲最厲害的莫過于唐山、洛陽，其中唐山房價在3月份一個月內(nèi)直接翻番，洛陽房價半年內(nèi)上漲了3000，部分樓盤均價破萬！
看到這里你可能覺得奇怪，房價漲得這么厲害，葉檀女士所論斷的“沒有前途”，到底還靠譜嗎？
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就我個人而言，葉檀女士不看好上述城市的發(fā)展，還是有一定道理的。雖然“幸福的城市是相似的，不幸的城市各有各的不幸”，但葉檀的分析是側(cè)重于未來的整體發(fā)展，而非單一的房價指標(biāo)，所以房價暴漲，并不意味著城市的前途變好。反而最有可能的是，當(dāng)前與三四線城市不相稱的高房價，會導(dǎo)致這些城市最后的一點經(jīng)濟(jì)活力都被高房價吸走。
就拿洛陽來說，洛陽這一波暴漲，主要是自貿(mào)區(qū)概念和地鐵開建，以及鄭州限購所帶來的擠出效應(yīng)。從去年年底開始，洛陽房價從四五千漲至七八千、八九千，好的地段房價破萬，只比長沙稍微低一點點。
然而從各項數(shù)據(jù)來看，洛陽的情況顯然遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不過長沙。截止到2016年，洛陽人口700多萬，市區(qū)人口接近400萬，與長沙類似。但洛陽2016年的gdp僅有3700億，與長沙相比，僅占長沙8600億的一半；產(chǎn)業(yè)格局失調(diào)，以工業(yè)和旅游業(yè)為主，服務(wù)業(yè)發(fā)展水平較低，在河南全省增速占13位，細(xì)分市場并不發(fā)達(dá)。
此外，與一省獨大的長沙相比，洛陽的人口、資源仍然受到鄭州的虹吸效應(yīng)。從小學(xué)生數(shù)量來看，洛陽從2010年63.95萬人下降到58.28萬人。雖然總體上看，受中國計劃生育制度影響，各城市小學(xué)生數(shù)量下降是常態(tài)，但河南人口極多，鄭州、南陽等城市小學(xué)生數(shù)量還在上升，而唯獨洛陽小學(xué)生數(shù)量是下降的，這說明洛陽是一個資源與人才流出的城市。
而反觀長沙，在這一方面則是強(qiáng)勁的追趕者，其小學(xué)生數(shù)量從40萬上升到50萬，是相當(dāng)耀眼的人口正向流，超過許多千萬人口的城市增量。
從這一方面來說，洛陽的房價只是鄭州限購后的溢出效應(yīng)+自貿(mào)區(qū)概念+地鐵概念的綜合反應(yīng)。相比多多少少有GDP推動和人口、資源正向流的長沙，顯然洛陽的房價有些虛空。(自貿(mào)區(qū)概念太大，且全國來看并不稀缺；至于地鐵，長沙早就有了)
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虛空歸虛空，那么，這10大“最沒前途的”城市(長春、沈陽、洛陽、溫州、唐山、蘭州、大同、大連、南昌、哈爾濱)，以及廣大的收獲了“三四線紅利”的城市，如惠州、贛州、泉州、鹽城、太倉、滎陽、湛江、紹興、南寧等，未來房價會降嗎？
星子認(rèn)為，在最近的幾個月內(nèi)，這些城市房價都可能會繼續(xù)上漲，但是作為投資非常不合適。如果在這些地方追漲，極有可能做接盤俠，有長期高位站崗且無人換崗的巨大風(fēng)險。
為什么這么說呢？這要從這波三四線紅利的成因說起：資金貶值效應(yīng)下，三四線棚改貨幣化安置推動的改善性需求和一二線限購?fù)庖缧孕枨?。簡單來說，就是三四線棚改導(dǎo)致貨幣泛濫，一二線限購導(dǎo)致資產(chǎn)荒。由于貨幣貶值是客觀存在的(例如建材和人力漲價，三四線城市自建房越來越貴，部分擁有自建房權(quán)力的農(nóng)民也不得不去城里買房，這是一種被城鎮(zhèn)化現(xiàn)象，但也是一種貨幣貶值現(xiàn)象)。大家為了資產(chǎn)保值，在沒有好的投資標(biāo)的的情況下，不得已將錢投進(jìn)三四線城市(注意，是不得已而為之，因為一二線沒法買，投資股市期貨之類又極度不安全).
紹興樓市就是因為拆遷而興起、因杭州限購而溢出的一個典型市場。紹興拆遷力度的增大，增加了商品房的被需求量；而貨幣化安置政策的推行，也變相地增加了有購房能力的潛在購房者，加之2016年新開樓盤相對數(shù)量較少，附近的杭州在3月份連出限購新政，這樣也造成了紹興供求關(guān)系向著需求端傾斜，從而就造成了其價格的上漲。根據(jù)“云房數(shù)據(jù)研究中心”發(fā)布一組數(shù)據(jù)顯示，紹興3月份房價環(huán)比上漲了10.78%！在所有被納入統(tǒng)計的城市里漲幅第一！
盡管漲幅如此兇猛，但我并不認(rèn)為紹興、洛陽等城市擁有長期持續(xù)上漲的基礎(chǔ)。這些城市沒有亮眼的GDP、產(chǎn)業(yè)、人口、基礎(chǔ)設(shè)施，可能部分地區(qū)擁有聯(lián)通一二線城市的高鐵軌道，但不足以支撐全城都暴漲。而且，從長遠(yuǎn)來看，這些城市繼續(xù)受鄭州、杭州等一二線城市虹吸效應(yīng)不可避免，面臨著長期動能削弱的可能。如果只是因為“拆遷了、有錢了、怕貶值、買不到一二線、就買三四線”這樣的邏輯，同樣也會面臨“沒錢了、賣出三四線、三四線房價處于高位、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)不好無人接盤(二手市場發(fā)育不完全、城市輻射能力差只能吸引到本地客戶)”的尷尬。要知道，曾經(jīng)在2010年房產(chǎn)大牛市中，有太多三四線接盤俠站了整整五年的崗，才在這一波漲價潮中解套。
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有人說，最差的樓市都在漲，你說的那幾個城市，至少也是擁有知名度的城市。例如，當(dāng)河南最沒存在感的南陽房價都漲到了六七千，作為河南副中心的洛陽，房價八九千還奇怪嗎？
說實在話，對于上面的這個邏輯，學(xué)名叫“錨定效應(yīng)”，星子一點也不覺得奇怪。三四線城市上漲，的確有其合理的一面。我只說它不合理的一面：由于經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)不好，二手市場不發(fā)達(dá)，客戶局限于本地，三四線城市的房產(chǎn)大多缺少流動性，房價雖然高漲，一時半會兒降不下來，但在你買了之后，可能很難找到接盤俠。
當(dāng)然，對于三四線城市的剛需或改善型客戶，現(xiàn)在隨時都可以買。對于全國性的投資者而言，如果你有把握出貨，也可以小范圍嘗試一下，但一定要記得謹(jǐn)慎、勿忘資產(chǎn)配置、警惕三四線樓市風(fēng)險，慎重。