一、賢合村項目前景樂觀
賢合村位于深圳東部戰(zhàn)略方向上，為三條地鐵線換乘樞紐。龍崗區(qū)十三五規(guī)劃提出“深圳東部創(chuàng)新中心”的發(fā)展定位以及“生態(tài)龍崗、科教高地、創(chuàng)業(yè)新城、樂活家園”的發(fā)展總體目標(biāo)。賢合村位于橫崗商業(yè)文化中心，正位于規(guī)劃的城市功能聯(lián)動軸上。賢合村項目目前位于四聯(lián)站200米范圍內(nèi)，距離最近的3號線塘坑站距離不到800米。項目所在位置是近期實(shí)施軌道快線14號線、遠(yuǎn)期規(guī)劃18號線和19號線的換乘站。軌道14號線開通后，從賢合村到深圳市中心約30分鐘。
我們認(rèn)為項目可參考一站式購物生活地標(biāo)香港太古城。香港太古城是在太古地鐵站周邊建造的集合住宅、綜合商業(yè)中心、辦公區(qū)于一體的綜合社區(qū)，深受香港中產(chǎn)階級歡迎。賢合村目前正在進(jìn)行項目規(guī)劃。考慮到其所處未來交通樞紐的位臵，我們認(rèn)為其規(guī)劃可以參考香港太古城，可以打造成為生態(tài)商住綜合體，未來銷售可以定位為中高端收入人群。
二、賢合村項目進(jìn)展順利
獲得賢合村項目，項目已可以進(jìn)行拆遷工作。粵泰股份(9.25 -3.65%,買入)的龍崗區(qū)賢合村城市舊改項目是2016年11月公司通過增資方式投資深圳市大新佳業(yè)投資發(fā)展有限公司獲得的城市舊改項目。粵泰股份持有項目60%股權(quán)。項目于16年12月在龍崗區(qū)政府官網(wǎng)立項公示，17年進(jìn)入拆遷程序。截至調(diào)研5月10日，賢合村項目進(jìn)展順利，預(yù)計17年底可以完成拆遷工作，18年底開始建造并在18年年底或19年初開始銷售。
三、維持“增持”評級
公司房地產(chǎn)項目開發(fā)建造穩(wěn)步推進(jìn)，舊改項目可進(jìn)一步提高盈利能力。16年成功在地產(chǎn)、養(yǎng)老、金融三方面戰(zhàn)略布局，此外員工持股計劃有利于公司管理和長遠(yuǎn)發(fā)展。公司 4月 18日完成送股后總股本調(diào)整，新總股本為2536.25百萬股。我們預(yù)計公司2017年EPS在調(diào)整股本后為0.34元每股。我們給予公司 35倍 PE估值，對應(yīng)六個月目標(biāo)價 11.90元每股。維持“增持”評級。
四、賢合村項目可貢獻(xiàn)30億元利潤
我們預(yù)計該項目單住宅部分可貢獻(xiàn)的利潤在30億元以上。賢合村項目所在區(qū)位周邊樓盤售價約為4-5萬元每平米。考慮新建軌道交通和生活社區(qū)質(zhì)量提升后帶來的溢價，我們預(yù)計該項目在19年開始銷售時價格可以達(dá)到6萬元每平米。我們以至少30萬平方米的可售住宅計算（不包括限價保障房、回遷房和可售商業(yè)），該項目僅住宅銷售一項可貢獻(xiàn)的收入約為180億元，保守估計粵泰股份權(quán)益凈利潤可達(dá)30億元以上。
風(fēng)險提示。政策調(diào)控重點(diǎn)城市基本面下行。