繼5月初北京首套房房貸利率折扣取消后,部分銀行又開始收緊房貸政策。6月5日有消息稱,部分銀行已經開始執行首套房房貸利率最低為基準利率的1.1倍。這對于市場來說,購房貸款的成本將繼續上升,購房需求被抑制。
北京樓市降溫后,其輻射的區域調控頻頻加碼。近日,廊坊提出,將把房價穩定在2016年10月的水平,確保環比不增長。邢臺更是表示,要適時進行階段性限購工作。但經濟學家馬光遠提醒投資者:“環北京地區未來政策保持高壓的可能很大,注定這個市場屬于最危險的市場。”
業內人士分析,銀行資金成本的攀升,以及房價松動后銀行風險的增加,都是銀行提高房貸利率的原因。此外,在信貸收緊趨勢的延續周期內,房地產降溫也將持續。
北京信貸收緊 樓市持續降溫
近日有媒體曝出,北京部分銀行首套房房貸利率最低為基準利率1.1倍;二套住房按揭貸款最低為基準利率的1.2倍。未明確上浮首套房貸基準利率的幾家銀行,由于額度有限,在實際執行中需要議價,也相當于利率有所上浮。
值得注意的是,5月初,北京部分銀行剛剛取消首套房房貸利率折扣,上浮二套房房貸利率。
房貸利率的上調以及各大銀行信貸額度的收緊,使得5月居民對于住房貸款的杠桿使用率和使用力度均出現明顯下滑。鏈家研究院對《財經》新媒體分析:“首付比例以及貸款成本的提高,再加上貸款資質審核的嚴格化和銀行整體房貸額度的收縮,迫使購房者降低對于杠桿的依賴程度。”
中原地產首席分析師張大偉認為,北京作為全國調控最嚴格的城市,信貸收緊的趨勢也最早最明顯。
對于銀行上調房貸利率的原因,張大偉分析,首先,資金成本繼續上升,包括余額寶等理財產品年化資金成本已經接近4.1,這種情況下,疊加管理成本,按揭貸款的基準利率4.9對于大部分銀行來說,已經屬于低利潤產品。所以預計后續銀行將逐漸從目前的基準為主流提高到基準上浮。
其次,房價逐漸出現調整,這種情況下,銀行的風險增加,銀行對抵押品的風險意識將提高,預計后續銀行將繼續收緊額度與提高貸款價格。
張大偉預計,信貸收緊趨勢的延續周期內,房地產降溫也將持續。
購房需求被明顯抑制
對于北京購房者的影響,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為:“雖然2017年下半年會有明顯的影響,但相對來說,之前調整首付比例的影響更大,因為月供壓力相對于首付壓力來說還是較小。剛需購房者心態還是要放平和。”
不過隨著調控力度的加大,北京購房需求被抑制。北京市住建委數據顯示,5月,北京二手住宅共實現10801套網簽,環比4月下滑36%,創下2015年2月(8672套)以來的最低值。
房價方面,鏈家研究院數據表明,5月,北京市二手房成交均價環比下跌 2.3%,是經歷了連續17個月上漲之后連續下跌的第二個月。此外,調價中降價房源占比繼續攀升至 89.3%,是自 2012 年以來的最高水平,業主態度空前的緩和。
據《財經》新媒體了解,5月鏈家成交量環比下降23.9%,不到3月份成交量的六分之一,處在2015年以來的最低點。鏈家客戶成交周期52天,是自2012年以來的最大值,觀望情緒空前明顯。
鏈家研究院認為,調控效果在5月進一步深化,成交價企穩回落,成交量低位運行,新增供需低迷,有效需求銳減,市場已切實步入降溫期,在冷卻的市場中,買賣雙方預期松動,趨向理性。購房需求被明顯抑制,均價企穩回落成為必然結果。
環京區域調控加碼 投資將面臨風險
本輪調控從3月17日北京發布政策開始,至今已兩月有余,一二線城市樓市降溫后,其輻射的區域最近調控頻頻加碼。
6月初,河北的廊坊、邢臺先后發布樓市調控新政。廊坊規定,非當地戶籍居民家庭能夠提供當地3年及以上社會保險繳納證明或納稅證明的,限購1套住房,努力把房價穩定在2016年10月的水平,確保環比不增長。邢臺提出,對房價過高、上漲過快的縣(市)政府,要適時進行階段性限購工作。
伴隨著京津冀一體化的推進,廊坊的房價在2016年3月后集中爆發,一度一天一價。安居客發布的《2016國民安居報告》顯示,2016年環京城市廊坊以103%的漲幅成為國內房價上漲最快的城市。在一系列限購、限價政策出臺后,房價開始趨于平穩。
張大偉分析,北京調控收緊,價格絕對值較低的周邊區域成為投資者的首選之地,再加上雄安新區等各種因素的利好,河北成為投資購房的重要戰場,市場供需結構非常緊張,這也是在過去一年多房價上漲了一倍多的主要原因。
但馬光遠提醒投資者,環北京地區的房地產市場基本屬于投資和炒作的市場,未來政策保持高壓的可能很大,注定這個市場屬于最危險的市場。