據(jù)BI報道，商業(yè)地產(chǎn)長達八年的繁榮已經(jīng)觸及令人驚心動魄的水平，就連美聯(lián)儲都一直將它視為收緊貨幣政策的原因之一。鑒于商業(yè)地產(chǎn)部門的規(guī)模、影響力以及在金融危機期間對銀行的所作所為，美聯(lián)儲很是憂心。現(xiàn)如今，美國商業(yè)地產(chǎn)的價格正在又一次直線下滑。
根據(jù)美國房地產(chǎn)研究機構(gòu)Green Street發(fā)布的“商業(yè)地產(chǎn)價格指數(shù)(Commercial Property PriceIndex)”，5月份美國商業(yè)地產(chǎn)價格再度下跌0.4%，至2016年5月份以來的最低水平。
這并不是因為有某種危機而發(fā)生的。這不是一次崩潰，不像金融危機期間那樣——水龍頭突然被關(guān)上，流動性瞬間消失不見。相反，這是一個緩慢的過程，發(fā)生在超低長期利率、市場流動性充裕以及由追求收益率的冒險投資者推動的超寬松金融環(huán)境共存的情況下。
造成商業(yè)地產(chǎn)價格下滑的主要推力之一，是零售購物中心的價值受到實體店零售垮臺的重創(chuàng)。實體店零售垮臺，導(dǎo)致很多店鋪關(guān)閉和租戶破產(chǎn)。其他疲軟的領(lǐng)域為公寓大樓。但是，工業(yè)空間——比如說倉庫——仍保持強勁增長勢頭。
波士頓聯(lián)儲主席羅森格倫——最早一批呼吁退出量化寬松的央行官員之一——去年開始就商業(yè)地產(chǎn)泡沫發(fā)出警告。數(shù)月前，他用一些令人震驚的圖表闡述了商業(yè)地產(chǎn)可能會給“金融穩(wěn)定”帶來什么。
他說，商業(yè)和住宅地產(chǎn)的“抵押品價值明顯下滑”，是“金融危機的根源”。現(xiàn)在，金融機構(gòu)持有3.8萬億美元的商業(yè)地產(chǎn)貸款：
?銀行：2.02萬億美元，或為商業(yè)地產(chǎn)貸款總額的53%
?人壽保險商：4600億美元，或為商業(yè)地產(chǎn)貸款總額的12%
?政府贊助企業(yè)(比如說房利美)和機構(gòu)商業(yè)抵押貸款證券：5210億美元，或為商業(yè)地產(chǎn)貸款總額的14%
?非機構(gòu)商業(yè)抵押貸款證券：5440億美元，或為商業(yè)地產(chǎn)貸款總額的14%。
就銀行而言的話，陷入困境的是那些較小銀行(資產(chǎn)不足500億美元)：他們持有1.2萬億美元的商業(yè)地產(chǎn)貸款。較大銀行(資產(chǎn)超過500億美元)持有7670億美元的商業(yè)地產(chǎn)貸款。換言之，商業(yè)地產(chǎn)價格下滑將會沖擊很多準備最不充分的小銀行，這也是美聯(lián)儲所擔(dān)心的事情。
一段時間以來，業(yè)內(nèi)專業(yè)人士一直在預(yù)測美國商業(yè)地產(chǎn)會跌入低迷。在長達六七年的繁榮之后，每個人都開始尋找商業(yè)地產(chǎn)下一輪崩潰的跡象，而這樣的跡象已經(jīng)開始出現(xiàn)。
比如說，商業(yè)地產(chǎn)交易量大幅度下滑。根據(jù)Real Capital Analytics發(fā)布的數(shù)據(jù)，在今年前四個月內(nèi)，美國商業(yè)地產(chǎn)交易量同比銳減17%，至1210億美元，較比2015年同期減少30%。
在報告中，Jim Costello寫道，“在當前市場內(nèi)，那些致力于最昂貴交易的參與者，正面臨最大的挑戰(zhàn)，”大交易——規(guī)模超5億美元——經(jīng)歷著幅度最大的下滑：今年第一季度內(nèi)，這些最昂貴交易的交易量，較比巔峰時的價值下滑44%；價格介于1億美元-5億美元之間的交易，下滑幅度為第二大，較比巔峰時的價值下滑10%。
不過，目前尚處于美國商業(yè)地產(chǎn)令人痛苦且漫長的下行循環(huán)的初期階段。
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