預期明顯轉變
今年以來，從中央到地方一再強調房地產市場調控政策不放松，7 月底中央政治局會議明確強調“下決心解決好房地產市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲 ”。堅決遏制房價上漲的口號提出后，潛在購房者的預期急轉直下。7月中央政治局會議提出“堅決遏制房價上漲”的口號，這成為2018年樓市降溫的一個“分水嶺”，市場預期由“慢漲”變成“下跌”。從58安居客房產研究院獨家發布的信心指數來看，2018年10月，購房者信心指數環比下降4.2%，同比下降12.9%，為2017年1月以來最低點，直接反映了購房者市場預期轉變趨勢。同樣2018年10月，經紀人信心指數環比下降0.6%，同比下降8.9%，也是2017年1月以來最低點，經紀人信心指數的下降，則更能體現出樓市的實質性降溫。
受市場預期轉變影響，房地產市場延續調整趨勢，在房價及土地流拍調整兩個方面的表現上尤其突出。
根據中國房地產指數系統對100個城市的全樣本調查數據顯示，2018年11月，百城新建住宅均價為14641元/平方米，環比上漲0.27%，漲幅較10月回落近0.2個百分點，回落較為明顯。具體城市來看，百城中11月有31個城市新建住宅價格環比下跌，下跌城市數量較10月增加12個；其中三四線城市價格調整范圍最廣，下跌城市數量較10月增加9個至21個。二手房方面，2018年11月十大城市二手房均價為39012元/平方米，環比下跌0.38%，跌幅較10月擴大0.35個百分點，其中除南京掛牌價相對堅挺外，其余9個城市近幾月二手房價格均呈連續下調或間斷性震蕩。從各級別城市新建住宅價格來看，11月上海、廣州、深圳房價均有所松動；二線城市環比上漲0.52%，較10月漲幅收窄0.03個百分點，其中廈門、濟南、蘭州連續兩個月下跌；三四線城市環比上漲0.35%，較10月收窄0.28個百分點，在各類城市中收窄幅度最為顯著，其中有超三成的三四線城市價格在調整。
土地流拍也是市場預期轉變的一大特征。2018年1-11月，全國300個城市共流拍618宗住宅用地，總規劃建筑面積為7529萬平方米，約是2017年全年流拍地塊總規劃建筑面積的2.3倍。從流拍地塊宗數占比來看，流拍宗數占總推出宗數的比重為6.9%，達近年來較高值。全國住宅用地零溢價成交地塊共12828宗，占總成交地塊宗數的比重為57.3%，較去年同期提升2.0個百分點。
調整通道
由于市場預期已經明顯轉變，對于未來一年，中國指數研究院認為，整體來看，受市場需求端、供應端、金融端等多維度監管的持續推進，調控效果穩固延續，市場預期轉向，房地產市場繼續進入調整通道，一線城市房價也在經歷長時間橫盤后率先進入調整，預計未來整體房地產市場將進一步承壓。新城控股(26.230, -0.09, -0.34%)副總裁歐陽捷也認為，政策還會延續，房地產的定位已經從拉動經濟增長的火車頭轉變為中國經濟巨輪的壓艙石，房地產市場的核心訴求就是穩定壓倒一切，換言之，樓市將進入橫盤時代。